現實生活中，因物業糾紛引起的社會矛盾日益凸顯。武漢市物業管理覆蓋面達70%左右，涉及人口400萬以上，物業管理成為當地政府與社會公眾最為關注的議題之一。在這種背景下，地方政府出臺相應的規範性文件，使物業管理有法可依，其重要意義不言而喻。今年1月1日，備受關注的《武漢市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)付諸實施。就其中空房業主如何繳納物管費，部分小區停車費頻現天價等焦點問題，筆者採訪了武漢市十二屆人大常委會委員、武漢大學法學院教授秦前紅。
交房後空置一年
物業費打七折
《條例》第十二條規定：房屋交付使用前(含當月)所發生的物業服務費用，由開發建設單位承擔。房屋交付使用後所發生的物業服務費用，由業主承擔，但房屋交付後一年內無人入住的，空置期間由業主按70%的比例承擔物業服務費用。
買房之後不入住而任其空置的現象可謂多發常見，房屋空置期間的物業費如何收、收多少成為立法過程中爭執最激烈的問題之一。全額繳納對於買主過於苛刻，繳納過少則會損害其他業主的利益。秦前紅在立法過程中力主“三七開”，即交房後空置一年內物業費可享受七折優惠，並被立法最後採納。秦前紅說，“三七開”並不是拍腦袋的，而是在實證調查的基礎上提出的可行方案，這裡面蘊含著利益權衡的合理尺度，還有調控房價的良苦用心。房屋空置期間雖然不會發生生活垃圾費用，但小區道路、園林等管理費用並不會因房屋空置而減少。據他調查，生活垃圾等費用約佔物業管理費用的30%，因此規定交房後空置一年內物業費打七折的法律規定，可以較好地處理業主與物業管理公司的利益衝突問題，不僅堅守了立法公平公正的價值取向，而且取得了雙贏的社會效果。
小區公共車位
屬全體業主共有
《條例》第64條規定：利用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車的車位，屬於全體業主共有，開發建設單位不得出售、附贈或者出租。利用物業管理區域內的道路或者其他場地設置車位的，其車位設置、管理、收費等事項由業主大會決定或者業主共同決定。
天價停車費之所以屢禁不止，一方面是由於車位的稀缺性，另一方面是源於開發建設單位利用法律的漏洞來謀取額外收益。遏制不合理的天價停車費，關鍵在於堵住制度漏洞，減少房地產開發建設單位的權力尋租空間，進而遏制其道德風險。秦前紅說，《條例》第64條明確了全體業主對公共停車位的共同共有權，一旦發生關於車位的物業管理糾紛，可以援引物權法關於共有的規定進行處理，從而能夠充分發揮法律的“定紛止爭”作用。
秦前紅說，全體業主掌握了車位的定價權並不意味著天價停車費就此終結，因為業主在優先滿足了自己對車位需求的基礎上，也有可能與物業管理公司達成協定，將車位以天價對外出售或出租。為此，政府必須進行調控，通過政府指導價的形式確保車位價格的公平合理。武漢《條例》意識到了該問題的重要性，於是便有了第51條的規定對此加以限制：確定和調整車輛停泊服務費政府指導價時，應當採取座談會、論證會、聽證會等形式，廣泛聽取意見。實行政府指導價的，市物價主管部門應當會同市房屋主管部門，根據物業種類、服務內容、服務品質等級和物價指數變動情況，制定相應的基準價，確定不超過基準價20%的上浮幅度，並向社會公佈。(唐六勇 李安安)
