濞佹搗絳夊湴嫻鋒櫙鎴跨┖緗𣈱彉楝煎煄錛��0涓囦拱鍗佸嚑涓囧崠_澶ч檰緇忔祹_緇忚錘_涓㥣浗鍙版咕緗��/title> <meta name="filetype" content="0"> <meta name="publishedtype" content="1"> <meta name="pagetype" content="1"> <meta name="catalogs" content="33389"> <meta name="contentid" content="7263668"> <meta name="publishdate" content="2014-09-09"> <meta name="author" content="椹𧨎開"> <meta name="source" content="涓㥣浗浼佷笟瀹��> <meta name="keywords" content="宸藉㮀婀��嫻鋒櫙鎴��楝煎煄;浣衝厗涓��鏈��珮娼𡸽綅綰��> <meta name="description" content="鍐掔潃鐑熺殑鐑х儰鎽婏紝鍙琗崠灝忔搗椴滅殑浜哄姏涓夎疆杞︼紝鍗栨吵琛ｅ拰楗板搧鐨勫皬鎽婏紝榪欑墖涔辯碂緋熴��鑴忓叜鍏𣇈殑嫻鋒嘩錛屼笌鍏跺０鍚嶅湪澶栫殑鈥滈摱婊┾��闅句互鍖歸厤銆��1.3鍏䀄噷嫻峰哺綰誇笂琛屻��銆��漢紼��皯錛屽嵈瀵嗗瘑楹婚夯鍒嗗竷鐫��00澶氫釜灝忓尯錛岃繖浜涙病鏈夌伅鍏夌殑鎴垮瓙褰卞獎緇扮話錛岃礬杈瑰嚑涓凓凡緇忓簾寮冪殑閰掑簵榪樿兘鐪嬪嚭榪囧線鐨勭箒鍗庛��" /> <link href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/images/jm_list_view.css" rel="stylesheet" type="text/css">  <script type="text/javascript" src="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/images/tab.js@OldUrl;@JS;http://econ.taiwan.cn/ec_dalu/201409/t20140909_7263668.htm_.js"></script> <script type="text/javascript" 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<p>　　整個銀灘的中心地帶，是管委會辦公所在的銀灘大酒店，它正面向海，側面是銀灘唯一的餐飲街，有10多家在營業的餐廳，夏日喝啤酒、吃海鮮的人群帶來了熱鬧的氣氛。餐廳老闆基本都是本地人，他們說就指望夏季這一季的生意。位於餐飲街上的幾個小區，也沒有比遠處的樓房更有人氣，基本上十室九空，有些房子的窗戶已經破損，看上去凋敝不堪。零星有幾個住戶，每棟房子都能看到好幾處“出售”、“急售”之類的廣告。</p> <p>　　“房子現在非常難賣，”銀灘旅遊地產5S店裏的小吳說，從2010年以來這裡房價滯漲了5年，而買房人越來越少。“很多二手房是2008年前後花了50萬買的，現在挂出來就是20多萬，如果運氣好，買家要現金十幾萬就賣了。”有些樓盤開盤多年，房子至今還沒有賣完，有些項目打出了“首付1萬元，在海邊安個家”的廣告。即便使出了渾身解數，情況還是越來越糟，記者了解到的爛尾樓至少有4處，2013年一位浙江籍開發商資金鏈斷裂跑路。</p> <p>　　蓋房子之前，銀灘60多平方公里的土地上長著茂密的松樹，現在只剩下了這些沒有人住的房子。由於當地房管局並不公佈相關資訊，很難查證銀灘海景房的確切開發量，以每個小區10萬平米計算，200個小區的住宅供應量就是2000萬平米。如果按照每人平均40平米計算，這裡至少能容納50萬人口，但現在它幾乎就是一座空城。雖然號稱“銀灘旅遊度假區”，這裡既無度假設施，也無度假風情，商業配套很少，生活很不便利—它就是硬生生造出來的、沒有任何生活內容的一座城。</p> <p>　　像“銀灘”這樣硬生生造出的空城，在中國的海岸線上比比皆是。</p> <p>　　在遼寧營口的沿海產業基地，至少有20多個在售樓盤，其中大約有一半的項目已經停工或爛尾，夜裏亮燈率超過一成的小區屈指可數。以“夕陽落海”景觀而聞名的營口鲅魚圈，至少有50個樓盤在售，體量動輒就超過100萬平方米，總開發面積已超過1000萬平方米。</p> <p>　　從營口往南，葫蘆島市東戴河新區，其前身是千百年來沒什麼變化的荒蕪海灘。2008年2月，遼寧省綏中縣在此處規劃成立了綏中濱海經濟區，因為靠近秦皇島，為搭上濱海旅遊的快車，2012年1月初正式更名為遼寧東戴河新區。6年前這裡還是一張白紙，現在這片荒蕪的海灘已經變成鋼筋水泥的叢林。深圳佳兆業地產在這裡開發一個1萬畝的超級大盤，合生創展等大公司都在這裡有項目。銷售卻異常困難。根據公開數據，2012年東戴河新區開工的18個項目面積為504萬平方米，已施工面積312.7萬平方米，但銷售面積卻只有27.7萬平方米。在秦皇島南戴河的海岸線上，也有大量待售的房子，有的房子已經賣了多年，同一棟樓有的已經入住，有的還在賣。</p> <p>　　在營口和秦皇島，“鬼城”、“空城”這樣的說法非常敏感，出於政府的壓力，記者聯繫的地產經紀公司不願意披露2013年的相關數據。顯然，形勢沒有好轉，甚至變得更糟了。</p> <p>　　“這些海景房成‘鬼城’，主要原因是它們遠離市區。”在青島經營多年的張姓地產商說，雖然青島主城區、東海岸海景房已經到了4萬/平米，但看起來這裡依然健康。其實，這兩年青島的海景房也開始難賣，但價格並沒有明顯下降，原因在於青島的經濟狀況可以支撐。該地產商說，與東海岸的繁榮不同，青島的西海岸看上去則像是座空城，馬路兩邊全是待售的高樓，價格只有東海岸的一半或者更低。2013年以來西海岸已經有數個樓盤因資金鏈問題停工，2014年春節後西海岸的一家開發商向這位張姓開發商求助，要求被收購。2014年6月，青島西海岸的黃島成為第七個國家級新區，但利好政策對樓市沒有任何影響，見風漲價那是幾年前的事了。</p> <p>　　中國的海岸線長達3萬公里，但適宜居住和旅遊的集中在膠東半島和南中國海。在廣東，最美的海岸線當屬惠州惠東縣的巽寮灣。巽寮灣離深圳130公里，離惠州50公里，海岸線上也是密密麻麻的房子，一線海景房中居然有20層、30層的高樓。除了酒店，相關配套很少，一些餐館因為人少的緣故開了又關。巽寮灣總供應量高達5000萬平米，多年以來這裡就瀰漫著價格戰的硝煙。雖然是海景房，賣的卻是白菜價。2010年碧桂園巽寮灣的十里銀灘項目開盤，4000多元/平米的價格頓時讓其他樓盤的銷售陷入僵局。</p> <p>　　2010年海南國際旅遊島的規劃公佈之後，上萬億的投機資本蜂擁而至，中國唯一的熱帶海島上房地產遍地開花。大東海、三亞灣、清水灣、神州半島……大多數海岸線都栽上了千篇一律的住宅樓。每到夜晚（除了冬季），大多數房子都是沒有燈光的。旅遊地產專家宋丁多次住過雅居樂清水灣的酒店，讓他難忘的是酒店裏那股陳腐的氣味，“因為人太少了”。</p> <p>　　一位海南的地產商說：“對於我們而言，盈利模式也只能這樣了。一個酒店收回成本就要8到12年，賣住宅是最快的。”他說不是不想改變，做點有特色的東西，但是周邊開發體量太大，聚焦不夠，政府也沒有做相關的引導和配套，“這也不是某個人想改就能改的”。</p> <p>　　<strong>規劃亂象</strong></p> <p>　　王志綱工作室深圳公司副總經理孫洪波認為，中國的海岸線開發出現這麼多亂象，有三點原因：一是開發時機不對，過早透支了海岸線資源；第二是缺乏好的規劃，開發商一哄而上，造成了破壞性開發；第三是沒有一個核心產業支撐，沒有健康的經濟生態鏈，無法持續發展。由於這三點原因，早期開發的海岸線，基本都沒有形成旅遊目的地，而變成了房地產投機的樂園。</p> <p>　　2014年初，惠州市才制訂了巽寮灣的總體規劃。但這份規劃沒什麼實質意義，因為巽寮灣已經基本成型。在此之前巽寮灣已無序開發了多年，萬科、金融街、碧桂園這樣的大開發商雲集，項目動輒上百萬平米，基本上是單打獨鬥、各自為政。</p> <p>　　海南有1528公里海岸線，1988年開始便有了東線重點發展旅遊業，西線重點發展工業的定位。2010年1月4日，國務院發佈了《國務院關於推進海南國際旅遊島建設發展的若干意見》，一時間連旅遊資源並不豐富的西線也變成了開發商追逐的目標。據央視調查，海南西部地區的海岸線總長630多公里，除了幾個工業開發區佔據了100多公里外，剩下的500多公里都將用於旅遊和地產開發。</p> <p>　　2009年12月經國務院批准實施的《海南省土地利用總體規劃(2006-2020年)》明確規定，岸線資源屬於稀缺資源，海邊一線地可用於旅遊發展，不得用於商品房開發(不產生經營性收入的房地產)。國際旅遊島的規劃出臺，很多項目打著旅遊的旗號，事實上做的是住宅開發。比如一些項目挂著“產權式酒店”的牌子，最後開發出來的還是公寓住房。還有一些項目拿地時承諾了五星級酒店配建部分住宅，但最終只剩下住宅，沒有了酒店。</p> <p>　　“海南的規劃很多地方彈性很大，規劃成了‘鬼話’。”海南知名評論員矢弓說，狂熱的投機氛圍下，規劃常常被利益侵蝕，失去了科學性和嚴肅性。2010年6月8日國務院批復的《海南國際旅遊島建設發展規劃綱要》規定，建築物與沿海最高潮位線最小距離原則上不低於100-200米。但多年以來，很多項目都建在離海很近的地方，這個規定也不會有很強的約束力。毫無節制的圈地和破壞性開發，已經給海南的生態帶來了惡劣的影響。文昌東郊椰林曾以種植密度高、枝繁葉茂而著稱，但因為海岸線侵蝕造成海岸線後退300-400米，原來插在陸地上刻有“椰林灣”三個字的柱子，現在已經跑到海水中去了。</p> <p>　　在中國最知名的度假勝地三亞，眾多的海灣中，只有海棠灣是唯一政府主導了整體規劃的海灣。從2005年起，國內和國際著名的設計院開始對海棠灣的規劃進行競賽，最終美國一家著名設計公司中標。在很多業界人士看來，海棠灣的規劃具有國際性，它有可能會成為三亞開發得最有水準的海灣。</p> <p align="center"><img alt="威海等城海景房沒人住變鬼城：50萬買十幾萬賣" oldsrc="W020140909491605198427.jpg" src="./W020140909491605198427.jpg" /></p> <p>　　澳大利亞的黃金海岸、墨西哥坎昆等著名的海岸線旅遊目的地，無一不是政府主導規劃，又經過了比較謹慎、長週期的開發，才有了這些海岸線的精品項目。對於海岸線這樣的公共資源，很多國家的開發都相當謹慎。但中國沿海的地方政府，無一不是迫切地賣地了事。賣地的好處很容易看到。三亞陵水縣曾是國家級貧困縣，但有了雅居樂清水灣為代表的房地產項目，這裡一躍成海南省經濟和社會發展綜合排名前茅的市縣。營口、乳山、巽寮灣等地的天量住宅供應，也都根源於地方政府的短視。</p> <p>　　<strong>產業黑洞</strong></p> <p>　　如果海岸線上的房子都有人住，那就不會有什麼大的問題。這些入住率極低的海景房，造成了雙重的浪費—既破壞了自然生態，又浪費了大量的財力。在賣地時，地方政府對房地產通常寄予拉動經濟的期望，但事實證明，這些沒有人住的海景房對經濟的拉動作用非常有限。</p> <p>　　乳山銀灘離乳山市有十幾公里的路程，在銀灘年景最好的2008、2009年，外來的買房人把乳山市的酒店搶訂一空，消費也一片興旺。但銀灘上除了房地產，沒有任何成氣候的產業，這兩年買房客們撤退之後，銀灘變成了一座空城。乳山市看上去也不景氣，在由市區通往銀灘的路上，有好幾處被遺棄的工廠。</p> <p>　　產業黑洞不是銀灘獨有，這是狂熱投機驅使下海岸線開發的通病。2007年，營口規劃了沿海產業基地，在土地財政的驅動下，大量的土地被迅速出讓，但產業升級速度卻趕不上房地產開發的速度。由於產業無法及時導入，沿海產業基本陷入蕭條，樓市也幾近崩盤。巽寮灣、三亞很多海灣開發的主題是度假，但度假只是一個泛概念，並沒有落實到相關產業鏈的可持續運轉，也沒有真正形成支撐。</p> <p>　　“國外那些開發得很成功的海岸線，基本都有一個主題產業做支撐。如果沒有的話，都很難生存下去。”孫洪波說，比如澳洲的黃金海岸是沖浪基地，大堡礁是潛水基地，泰國普吉島是國際商務會議中心，摩洛哥有賭場和F1賽車，戛納有電影產業，墨西哥的坎昆、美國的舊金山更是有金融、商務、文化體育等很多產業。這些成功開發的海岸線都是生活、工作、休假三位一體，除了旅遊之外，本來就有很多現實生活的內容，因此它的配套也會非常完善。而中國的海岸線開發都很單調，除了蓋房子，沒有其他產業。因此，中國的海岸線旅遊也很單調，除了洗海水澡、搞些水上運動，就再也沒有其他的東西了。因為入住率低，中國很多旅遊地產根本沒有配套，導致生活不方便，這又拉低了入住率，最後變成惡性迴圈。</p> <p>　　“中國的這種開發模式會越來越走不下去，因為沒有新內容的注入，無法升級。”孫洪波說，產業其實就是要給海岸線注入更多的持續吸引人的內容，比如摩洛哥的F1賽車、戛納電影節，每年都會有新主題，不斷地吸引眼球。“而你蓋個酒店5年裝修一次，除了這個還有什麼吸引別人的？”</p> <p>　　乳山銀灘一直打著“養老”的旗號，提出過做養老產業，但在急功近利的發展思路下，房子蓋得很快，養老產業卻沒有形成哪怕一個有吸引力、影響力的項目。“比如說乳山每年能辦一個權威的養老論壇，加上養老設施、設備的展示交易會，逐步吸引全國做養老產業的人來交流、交易，再加上開發的養老房，很多人也會來體驗度假，銀灘可能就活了。”孫洪波說。和做房地產、賺快錢相比，養老、服務都是浮雲。</p> <p>　　在中國的海岸線上，青島是經濟發展得最好的城市之一，但是它的海岸線開發也有諸多遺憾。</p> <p>　　2012年以來，青島市政府同時啟動了西海岸黃島和北海岸紅島的開發。“我認為青島現在的經濟實力不能支援三島聯動，這是典型的小馬拉大車，嚴重透支青島的未來。”青島的一位資深地產人士說，青島主城區的嶗山區、李滄區，都還有大量的土地，是青島未來發展的重心所在。“主城區尚且吃不飽，西海岸要好就不容易。黃島都好不了，那你紅島怎麼能好？”</p> <p>　　1984年，國務院劃分了14個沿海經濟開發區，青島的西海岸就是其中之一（當時還沒有黃島的稱呼），以來料加工為主。但至今實體經濟也沒有發展起來，學校、醫院、商業等生活配套等都很不完善，生活不便利。黃島的支柱產業也是房地產，整條海岸線上已經蓋得滿滿噹噹，均價在每平米9000元左右，看上去沒什麼人氣。“現在西海岸都拉不起來，你硬要把北海岸拉起來，這不是白日做夢嗎？”上述人士說。</p> <p>　　和黃島一樣，紅島沒有實體經濟，唯一的支柱產業也是房地產。由於交通不便、幾乎沒有配套，紅島的房價每平米只有五六千元，依然賣不動。“在紅島沒人賺錢，企業投多少虧多少，政府的投資也是虧的，唯一盈利的就是政府的土地賬面溢價。”</p> <p>　　經過了這一輪瘋狂投機之後，這些海岸線會重蹈海南1990年代泡沫破滅的覆轍嗎？</p> <p>　　根據海南統計局的數字，2014年上半年海南的房產銷售同比下降了40%。海南是中國唯一的一個熱帶海島，這種唯一性讓它死去的可能性變小。但是像營口、乳山等地，海景房的泡沫會不會破裂很難說。但無論如何，所有賣海景房的模式，已經難以為繼。巨大的供應，以及2014年以來樓市的萎靡，這類旅遊概念的房產銷售越來越困難。</p> <p>　　孫洪波認為這一波海岸線開發可能會像之前的主題公園開發熱一樣，慢慢走向沒落。“你不是像迪斯尼樂園一樣有唯一性的內容。如果沒有內容產業，你靠什麼升級呢？”他認為海岸線要開發好必須做內容產業，深挖當地特色的產業內涵。海南有非常豐富的物產，除了水果之外，還有文昌雞、東山羊等美食，這些特產缺乏整合和包裝。“如果酒店裏都提供熱帶水果餐，你看海南是不是更有吸引力些？”他舉例說，這些產業會對旅遊增加附加值，產業好、房子也有人住，那不就長久興盛了嗎？他說過去有大把機會掙大錢，沒人會想這些，但是現在投機不下去了，市場會形成倒逼力量，“你就知道原來這裡也有大金礦，如果大家蜂擁去做，市場就繁榮了。”</p></div>  <div class="digg"> <script> createPageHTML(1, 0, "t20140909_7263668", "htm"); if((1==10) || (1 >10)){ chnldesc = encodeURIComponent('大陸經濟'); }else{} </script> </div>  <p class="zl_editor">[責任編輯：馬迪]</p> </div>    <div style="clear:both;width:600px;height:100px;margin:0px auto;padding:5px 0px;border-top:1px dashed #999;overflow:hidden;">  <script type="text/javascript" src="http://twcn.adsame.com/s?z=twcn&c=70@OldUrl;@JS;http://econ.taiwan.cn/ec_dalu/201409/t20140909_7263668.htm_.js" charset="gbk"></script>  </div>   <div class="zl_read"> <h3>相關閱讀:</h3> <ul> <li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/ec_dalu/201409/t20140909_7260671.htm" target="_blank" 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title="臺灣澎湖至福建東山海上貨運航線開通">臺灣澎湖至福建東山海上貨運航線開通</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/sailing/201506/t20150608_9985960.htm" target="_blank" title="山東威海與臺灣臺北空中直航首航成功">山東威海與臺灣臺北空中直航首航成功</a></li> </ul> <ul id="T2_JMCont_02" style="display: none; "> <li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/post/201312/t20131216_5375316.htm" target="_blank" title="臺灣開辦“兩岸郵政e小包”業務滿足民眾網購需求">臺灣開辦“兩岸郵政e小包”業務滿足民眾網購需求</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/today/201709/t20170911_11841459.htm" target="_blank" title="工信部負責人表示在物聯網前沿領域實現領跑">工信部負責人表示在物聯網前沿領域實現領跑</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/today/201708/t20170818_11832349.htm" target="_blank" title="國辦印發《意見》推進物流降本增效促進實體經濟發展">國辦印發《意見》推進物流降本增效促進實體經濟發展</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/today/201707/t20170725_11823399.htm" target="_blank" title="快遞業最高法規徵意見：“張三李四”等假名將無法寄件">快遞業最高法規徵意見：“張三李四”等假名將無法寄件</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/post/201405/t20140507_6120362.htm" target="_blank" title="兩岸郵政機構首次合作以共同主題規劃郵票圖案">兩岸郵政機構首次合作以共同主題規劃郵票圖案</a></li> </ul> <ul id="T2_JMCont_03" style="display: none; "> <li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/business/201312/t20131205_5316559.htm" target="_blank" title="臺灣水果借網購搶人民幣為農民打開新的銷售模式">臺灣水果借網購搶人民幣為農民打開新的銷售模式</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/business/201307/t20130711_4436436.htm" target="_blank" title="第六屆津臺投資合作洽談會在天津隆重開幕（圖）">第六屆津臺投資合作洽談會在天津隆重開幕（圖）</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/today/201709/t20170911_11841445.htm" target="_blank" title="各地PPP規劃陸續出臺千億級項目集中發佈">各地PPP規劃陸續出臺千億級項目集中發佈</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/today/201708/t20170821_11833339.htm" target="_blank" title="誰在打、怎麼打、打給誰——騷擾電話生產鏈條調查">誰在打、怎麼打、打給誰——騷擾電話生產鏈條調查</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/business/201606/t20160612_11479188.htm" target="_blank" title="鄭成功文化為媒兩岸挖掘區域旅遊">鄭成功文化為媒兩岸挖掘區域旅遊</a></li> </ul> </div> </div> <script language="javascript" type="text/javascript"> <![CDATA[//><!]]> </script>   <div class="zl_item"> <div class="zl_lab">統計數據</div> <div class="zl_item_more"> <span id="T3_JM_01" class="selected"><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/twsj/">臺灣</a></span>| <span id="T3_JM_02" class=""><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/dlsj/">大陸</a></span> </div> <div class="zl_item_box"> <ul id="T3_JMCont_01"> <li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/twsj/201510/t20151013_10823204.htm" target="_blank" title="統計顯示:每十萬台灣人中有13位“人瑞”">統計顯示:每十萬台灣人中有13位“人瑞”</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/twsj/201401/t20140122_5574047.htm" target="_blank" title="臺灣去年前11月每人平均月薪4.4萬新台幣不及15年前">臺灣去年前11月每人平均月薪4.4萬新台幣不及15年前</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/twsj/201401/t20140122_5574045.htm" target="_blank" title="臺灣地區上月失業率4.08% 比11月略降0.08%">臺灣地區上月失業率4.08% 比11月略降0.08%</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/twsj/201401/t20140121_5563915.htm" target="_blank" title="臺灣去年外銷接單4429.3億美元創歷史新高">臺灣去年外銷接單4429.3億美元創歷史新高</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/twsj/201401/t20140121_5563911.htm" target="_blank" title="臺軍兵力未來6年將再縮減約3萬人到17至19萬人">臺軍兵力未來6年將再縮減約3萬人到17至19萬人</a></li> </ul> <ul id="T3_JMCont_02" style="display: none; "> <li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/dlsj/201606/t20160630_11495362.htm" target="_blank" title="全國30省份5月份CPI漲幅回落北京漲幅跌破1%(表)">全國30省份5月份CPI漲幅回落北京漲幅跌破1%(表)</a></li><li><a href="http://103.249.53.35/gate/big5/econ.taiwan.cn/dlsj/201606/t20160622_11488830.htm" target="_blank" title="超九成受訪者通過手機看新聞客戶端成首選渠道">超九成受訪者通過手機看新聞客戶端成首選渠道</a></li><li><a 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