從2008年下半美國金融危機全面爆發之後，國內的房地產商會一直在打主意，要求政府取消對第二套住房優惠信貸政策的限定。他們或是造出 “改善性住房”的概念，或是直接要求政府放開第二套住房信貸優惠政策限制。
筆者認為，即便政府放開了第二套住房信貸優惠政策的限制，也是托不住國內高價的樓市，反而會讓國內銀行體系積累巨大的潛在風險，並影響到中國金融體系的安全與穩定。
儘管大家都明白這個道理，但房地產開發商就是不甘心，還是千方百計地希望在第二套住房信貸優惠政策上大做文章。
比如說，在今年政府工作報告中，“對符合條件的第二套普通自住房購買者，比照執行首次貸款購買普通自住房的優惠政策”的資訊，最讓房地產開發商欣喜若狂。許多媒體用醒目標題刊出這一資訊，說什麼政府將放開對第二套住房信貸政策的限制，許多開發商把這條政策看作是對當前我國房地產市場的一項重大利好。
因為，這段時間以來，房地產開發商一直希望政府能調整房地產政策，特別是取消第二套住房政策的限制，以此來托住高價的樓市。但是，還沒有等房地產開發商回過神來，有關監管部門就指出，這是媒體及房地產開發商誤讀了政府工作報告中關於放開第二套住房政策。
其實，目前政府對第二套住房政策的調整是相當有限的，僅限制在自住住房或普通住房的購買上。如果離開這兩個條件，購買第二套住房就不可能獲得第一套住房貸款的相應優惠條件。這也是2007年央行、銀監會的359號文件（《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》）與452號文件（《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通知》）關於區分住房購買的投資與消費的基本原則。
不過，從一些房地產開發商及相關房地產行業組織對放開第二套住房的願望來看，是與政府工作報告中的含義相差很遠的。在政府工作報告中，第二套住房信貸優惠政策的放開是指有條件下的改善性住房，但房地產開發商期望放開以投資或投機炒作為主的第二套以上住房。如果放開第二套住房信貸優惠政策的限制，後面就會有第三套、第四套等的放開。因為，在房地產開發商看來，政府在2007年推出的359號文件和452號文件，打擊了國內住房的投機與炒作，國內房地產市場銷售也隨之萎縮，最終引發了這一輪國內房地產市場的調整。
眾所週知，359號文件對房地產投資與消費作了明確區分。如果是住房性消費，這種住房購買就可享受所有優惠政策；如果是住房性投資，這種住房購買（包括住房信貸和稅收等）都得按市場來定價，不可享受政府的任何住房優惠政策。試想，如果住房投資也可享受優惠政策，那麼這種政策的優惠不僅會失去意義，而且也會讓房地產市場泡沫四起，前幾年我國的房地產市場就是如此。
可以說，這個道理十分簡單。前些年，由於制度規則不完善或沒有去規範，還是有情可原的，但當政府注意到這個問題的嚴重性時，制度要規範，政府難道還會退回到原有的、不完善的規則上去嗎？我想，這是根本不可能的。更何況，美國次貸危機已明擺在那裏，房地產泡沫是導致金融危機或經濟危機的重要根源之一。金融監管部門豈能不警惕？
房地產開發商要求放開第二套住房信貸政策限制的目的，不就是希望讓住房投資者可以享受消費者的各種優惠而大獲其利，然後讓國內房地產市場價格不斷推高，最終可以讓房地產企業也大獲其利嗎？既然放開第二套住房限制的目的是為了讓投機者大獲其利，是為了重燃房地產泡沫。房地產泡沫破滅是必然的，也必然會導致金融危機，這不僅會破壞銀行業的穩定及國家的金融安全，而且註定還會讓老百姓為此買單。既然如此，能否放開第二套住房政策的限制，也就不言自明瞭。
當然，政府也採納了一些房地產開發商有關“改善性住房”等建議，規定有條件、針對自住性住房，可以放開第二套住房的政策限制。這種政策調整看上去像是一種政策平衡，其實不然。如果房地產價格不是建立在自住消費者有支付能力的基礎上，這種政策調整對市場的作用與影響也就微乎其微了。
試想，這一制度設計（改善性住房）所釋放出來的主要購買者大都是有住房人的住房消費。但是，對希望改善住房的購房者來說，必須考慮當前的一些經濟問題：一是他們眼下的經濟條件不是太好，否則根本不需要享受政府的住房信貸優惠政策，這也說明他們的購買能力還不是太強；二是由於他們的購房能力不足，需要通過“信貸支援+原有住房”，才能完成住房的改善。因此，這部分人對房價十分敏感。如果放假還沒有達到其支付能力的水準，他們是不會輕易進入房地產市場的。所以說，如果房價很高或沒有到改善性住房購買者的支付水準，房地產開發商要想借“改善性住房”的優惠政策，讓他們進入住房消費市場，也是根本不可能的。
還有，由於政府工作報告對第二套住房條件放開有明確的限制，在房價進入下行通道時，所謂的改善性住房購買者也不會輕易進入房地產市場的。因為，這部分人已有住房，只不過是住房條件差了一些。但是，當他們了解到房價已進入下降通道時，他們寧可堅持一下，也不會貿然進入房地產市場。另外，當房價進入下降通道時，第二套住房優惠政策的放開，可能會增加商業銀行的風險，導致其收益下降。況且，放開第二套住房優惠政策的主動權掌握在商業銀行手上，商業銀行對此政策的積極性，關鍵還要看商業銀行對第二套住房的購買者及整個行業下行風險的判斷。如果第二套住房購買者被判定為高風險者，那麼商業銀行對他們的信貸審查將會是“從緊”而不是“放鬆”。如果享受第二套住房優惠政策的改善性住房購買者的申請貸款程式相當繁瑣，那麼放開第二套住房限制的政策也將大打折扣。
鋻於當前全球經濟已出現了週期性調整，房地產政策正發生根本性變化，住房的購買對象也在變化。在這一大背景下，房地產開發商以自己的意願來解讀房地產政策的最近變化，並想讓整個社會來接受它們的意願，這是不可能的。
筆者認為，只有認清當前我國房地產市場的形勢、政策，房地產開發商才能走出困境。如果房地產開發商能順應全球經濟的週期性調整，降低房地產企業利潤預期，讓房價降低到絕大多數住房消費者有支付能力的價格水準上，那麼房地產市場的需求就會得到釋放。不過，房地產市場需求釋放的大小，還要看房地產開發商如何調整房價。這樣，才能保持房地產市場消費與投資的穩定，否則房地產市場將面對越來越多的困難與問題。特別是，當有些房地產開發商誤讀政府的房地產政策而再度推高房價時，這不僅會延緩國內經濟的復蘇，而且也會將國內房地產企業推向破產的邊緣。因此，房價全面的理性回歸，這是任何人或任何政策都無法改變的一個大趨勢。
總之，第二套住房的優惠信貸政策是不會放開的，它是保證國內商業銀行金融安全的基本底線。特別是假定第二套住房政策可以放開，但放不放開第二套住房政策實際上已不重要了，因為房地產市場價格回歸理性已成必然，這是誰也改變不了的事情。當然，對國內銀行監管部門來說，住房購買的投資與消費區分是防範銀行風險的底線，只有讓國內房地產市場成為一個消費者的市場而不是一個投機炒作的市場，才能保證國內銀行體系穩定與安全。
（作者係中國社會科學院金融研究所研究員）
