專家認為樓市僵局已現鬆動跡象
土地市場成交持續低量徘徊。中國指數研究院30日發佈的統計數據顯示，上周(5月23日至29日，下同)，在監測的20個主要城市中，僅有3個城市共成交住宅用地4宗，成交土地面積18萬平方米，環比下跌48%。
接受《經濟參考報》記者採訪的專家認為，成交明顯下滑的背後，是開發商資金鏈緊繃及市場預期悲觀。在限購令和信貸緊縮之下，樓市僵局已現鬆動跡象，開發商主動對價格進行調整的範圍將進一步擴大。
流標再現
根據國土資源部最新要求，土地監控已經細化到地方縣城。各縣級國土部門必須嚴格監控當地市場成交情況，清理2011年以來的成交地塊，如有地價異常則需主動上報。而事實上，多位業內專家告訴記者，當前土地市場正處於量價齊跌的低迷時期。
根據中國指數研究院發佈的最新土地市場交易週報，上周20個主要城市土地市場供應量大幅減少，成交量繼續走低。據統計，受監測20個主要城市共推出土地43宗，較上一週減少120宗，推出土地面積共計164萬平方米，環比下跌74%；成交土地35宗，較上周減少20宗，成交面積共計219萬平方米，環比下降3%。
在今年三四月份的黃金時期“北上深廣”等一線城市，土地市場走低態勢明顯。有數據顯示，截至5月23日北京市土地成交收入同比2010年1至5月下降59.2%。上海市4月份土地出讓金同樣降幅明顯，並創下近兩年來單月土地出讓金新低。
另一方面，開發商拿地熱情同樣在迅速減弱，全國各大城市土地流拍、底價成交陸續出現。據中原監測，各大城市宅地溢價率已連續3周保持在10%以內，且部分城市土地市場已出現流標。上週一至週四，中原監測的10幅到期宅地中有2幅流標，其中南京一幅宅地因起拍價過高而流標“與前段時間相比，開發商的心態越來越悲觀，拍地的熱情不像以前那麼高。”中原集團研究董事程澐接受《經濟參考報》採訪時表示。
萬科、保利、招商、金地等房地產龍頭企業在今年前4個月已經不約而同地降低了拿地規模，並不同程度地表示，當前針對土地市場的策略已經趨向謹慎。
來自中國房產資訊集團發佈的數據顯示，15家大型房地產企業在今年的前4個月中，拿地總量呈逐月下降趨勢。尤其在最近的4月份，通過招拍挂方式新增土地總建築面積共260.08萬平方米，同比下降78%，環比下滑66%；成交土地總價約56.88億元，同比下降70%，環比下滑59%，創2010年以來拿地總量和成交總價的月最低紀錄。
高策地產顧問董事長李國平告訴《經濟參考報》記者，不僅僅在“北上深廣”等一線城市，在南京、天津、秦皇島等二線土地市場也同樣低迷。“更多的開發商開始持幣觀望，不敢入市。”
東亞新華地產一位人士告訴記者，目前整個大的市場環境，體現了中央宏觀調控的力度和效果，同時也影響了企業對後期市場環境的信心。這意味著在供應量不能提升的情況下，土地市場仍將持續走低。綜合市場判斷，土地溢價率、成交量仍然會雙雙下降。
開發商拿地謹慎
資金緊張
而開發商之所以謹慎入市，除了是對後期市場信心不足，最重要的則是來自資金鏈的擔憂。
目前，與房地產融資有關的資本市場、銀行開發貸款、信託資金、海外債券四大融資渠道已出現“融資難”的狀況。
同時，在國務院啟動新一輪的房地產調控後，金融機構對房地產開發貸款的控制更為嚴格。多家商業銀行此前透露，將房地產開發貸款利率上調至接近10%。並且不能再用土地進行抵押貸款，而必須是建築物。
多地出臺的限購令，令市場銷售業績普遍下滑，資金難以迅速回籠。同時國家持續從緊的信貸政策讓融資再添難度，如此“雪上加霜”讓房地產企業在資金鏈上青黃不接。
上述東亞新華地產內部人士告訴記者，當前的限購令和信貸政策，對房地產開發企業尤其民企資金鏈的影響是空前的“央企及大型房企資金充裕且擁有一定土地儲備，在市場低迷時期擁有一定的抗打擊能力，而民企及中小企業則無法比肩。”
上海易居房地產研究院近日發佈的《我國房地產開發企業資金狀況研究》認為，一季度房地產開發企業資金狀況已不容樂觀，在房地產開發企業本年資金來源增速放緩、房地產開發投資高位運作、商品房銷售金額增速難以大幅回升、個人購房貸款餘額增速回落等系列因素的影響下，房地產開發企業資金鏈逐漸趨緊。研究預測，受融資環境依然嚴峻及資金難以快速回籠的影響，二季度房地產開發企業資金可能進入預警區間。
全國工商聯房地產商會會長聶梅生告訴記者，房企資金吃緊的局面才剛剛開始“目前可以檢測的數據基本上來自4月份或者更早，而事實上房企真正的資金鏈緊張從5月份才剛剛開始，並且會一直持續到今年第三季度。”
聶梅生同樣認為，房企的資金壓力主要來自於限購令和信貸政策。“陸續出臺限購令的35個大中城市投資比例平均是15%至20%，限購後會使整個交易量下降7%，交易額則會下降10%。另一方面，穩健的貨幣政策使房地產業的資金流入明顯減少。從貸款利率上也可以反映出來。原來8%的利率開發商往往嫌高，現在攀至18%的高點時卻搶著貸款，說明房地產企業的資金開始緊張。”
接受《經濟參考報》採訪的多位業內人士一致認為，如何在資金鏈預警時提前做好應對之策，在市場低迷時期快速取得資金回籠是現階段房地產開發企業需要考慮的首要任務。
價松量升
回籠慢融資難
在資金面持續緊張之下，開發商推盤意願強烈。與此同時，受嚴厲調控信號引導，業主的心態也逐漸發生轉變。多個熱點城市近期住宅市場成交量上漲，一二手房價也持續鬆動。
中國指數研究院的最新統計顯示，上周監測的35個城市中，19個城市樓市成交量上漲，9個城市成交量漲幅在30%以上，溫州、蚌埠兩城市漲幅逾100%。重點城市中，5個城市成交量環比上漲，其中武漢漲幅最大，達39.85%，其次是成都，漲幅達28.13%，南京跌幅最大，達30.71%。
德佑地產研究部主任陸騎麟告訴記者，在地量成交的狀況之下，上周上海出現了單個項目周簽約超過了200套的狀況，這是在今年樓市調控以來從未有過的現象，表明瞭當前市場只有通過開發商主動對價格進行調整才能帶動成交的回升，打破當前的僵局。
“連續幾週我們已經看到，價格的調整從小規模的試探，慢慢開始蔓延起來，目前來看，調整的幅度在5%至10%這個區間。”程澐表示，隨著調控的深入，政府與企業在資本市場、土地市場的博弈仍將繼續，但由於政府往往掌握著更多主動權，為搶佔先機佈局後市，房企擴大促銷範圍為明智之舉。“未來一段時間，價格調整的項目將增多”。
二手住宅市場方面，雖然與去年同期相比，多數熱點城市二手住宅成交量仍處於低位，但環比正逐漸恢復。中原監測的京津滬深穗五大城市除天津外，成交量亦已連續兩周穩步回升，總體環比升幅均在10%上下。其中，北京和上海環比升幅分別達39%和41%。
程澐認為，從一二手市場表現來看，樓市僵局已現鬆動跡象。她還預測，隨著新房促銷和二手房降價範圍的逐步擴大及出臺新政預期的減弱，各地住宅成交將逐步緩慢地恢復。
對於未來一段時間的房價走勢，李國平預測，中低端市場會有鬆動，由於調控政策及保障房供應量提升等因素，房價同比下調幅度在15%以內。上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭表示，全國房價指數將出現數月的環比下跌，但就全年整體來看，仍難下跌；全國商品房成交均價，今年基本持平或略降，部分一二線城市會小降。（王濤 高偉）
