新“國五條”各地細則漸次落地，宗旨與目標是遏制住房投機投資，要讓以投資投機為主導的市場轉型為以消費為主導的市場，並把居民住房消費需求釋放出來。但是從“國五條”及其細則出臺的方式與程式、原則與內容等方面來看，整個房地產宏觀調控政策沒有根本性轉變。

　　2010年“國十條”之後，政府已經看到房地產宏觀調控的核心所在。當時“國十條”遏制房地產投資投機的工具很多，相關地方職能部門僅選擇性使用，甚至於最有效的經濟杠桿工具不使用，讓中央政府不得不推出限購、限價這樣的行政措施。這些政策對遏制投機投資作用有限，這就是為何越是調控房價越上漲的根源所在。

　　我們可以看到，“國五條”不僅在內容上與早幾年的宏觀調控政策相比沒有多少新內容，而且政策的出臺方式也如出一轍。無論是信貸政策差別化的強調，還是20%住房交易所得稅徵收，其實都是老政策。對於徵收20%住房交易所得稅市場會反應如此強烈，就在於早幾年各地政府沒有嚴格徵收，現在要嚴厲執行了，反響就來了。

　　從內容來看，對遏制住房投資投機，發達市場經濟體中有成熟而行之有效的經濟杠桿(比如信貸政策及稅收政策)，但“國五條”不讓限購、限價這些行政手段退出，反之進一步強化，這是造成最近國內住房市場恐慌性需求涌出的重要原因。我們應該知道，只要購買住房就有利可圖，只要住房交易的賺錢功能存在，投資投機者就能夠通過不同的方式來破解這樣的限制。

　　“國五條”宏觀調控表面上的宗旨是堅決抑制房地產投機投資需求，鼓勵住房消費需求。不過，要國內住房市場性質真正轉向以消費為主導，就得去除住房市場的賺錢功能，有效的方法是通過經濟杠桿來遏制。只有通過嚴格的事中及事後的稅收限制，才能夠把住房的投資投機與消費區分開。但“國五條”這方面的內容著墨甚少，能夠起到限制住房投機投資的作用十分有限。有些地方出臺的細則，對早幾年前就該實行的20%住房交易所得稅政策都是含糊其辭，這樣要去除住房賺錢功能，讓住房投機投資退出市場是不可能的。

　　正因為當前調控沒有認識到去除住房賺錢功能、住房性質轉型對遏制住房投資投機重要性，所以對於當前的高房價仍然希望通過供求關係來穩定房價，以為增加住房供給就可以讓過高房價穩定或回歸理性。這樣的政策是假定當前住房市場是以消費為主導，但當前的住房市場仍然是投機投資為主導。由於兩個市場的性質、定價基礎、價格運作機制及供求關係完全不一樣，“國五條”希望用解決住房消費市場的方式來化解當前國內住房矛盾，效果恐怕很有限。如果說國內住房市場不從性質轉變，仍然是投機盛行，住房供給再多也解決不了高房價問題。

　　總之，對於當前國內住房市場，要讓它健康持續地發展，最為核心的問題就是要去除住房的賺錢功能，擠出住房的投資投機需求，並讓住房市場真正成為以消費為主導。這樣才能把絕大多數居民的住房消費需求釋放，讓絕大多數人的住房條件得以改善。

　　要達到這一點，就不能夠再走前十年老路，而是要對當前房地產宏觀調控政策進行全面反思。在此基礎上，通過公共決策的方式，制定保護絕大多數人利益的《住宅法》，並通過事前政策(信貸)，事中及事後(稅收政策)對住房投資投機進行全面限制，真正地讓住房賺錢功能退出市場。否則，現有宏觀調控既不利於真正的住房消費者，也不可能讓居民住房消費需求釋放出來。