樓市數據紊亂各方掐架 專家稱背後或存貓膩
數據各執一詞
“樣本不一樣、研究方法不一樣、統計口徑不一樣，房地產數據結果肯定不一樣。數據不僅混亂，有時甚至截然相反。”上海乘星行行銷服務機構總經理李驍表示，目前樓市數據分三類：一類是有關部門的數據，如統計局、住建部等；一類是以高校和社科院系統為主的研究機構發佈的報告；一類是房地產仲介機構和其他商業機構發佈的報告。
李驍介紹，部分開發商有兩個版本的數據，一個供內部研究使用，一個上報主管部門。這一現象在房產交易數據沒有上網的地方比較突出。
佑威機構執行董事黃志堅表示，雖然佑威的資訊化系統僅供開發商、代理商內部使用，但佑威服務的客戶數量多，數據“滿天飛”也是不爭的事實。甚至有個別機構不惜採用各種手段，將佑威的數據或照搬或“改頭換面”，變成了他們自己的數據了。
李驍認為，由於樣本有差異，許多市場研究缺乏科學性，研究者只是按照自認為所謂的專業方法去統計，談不上權威。一些房地產數據堪比“達·芬奇密碼”，讓參與房地產市場的各方“霧裏看花”。
背後存在“貓膩”
“目前我國缺乏獨立、客觀的第三方數據監測機構。”李驍說，事實上，各數據發佈機構所代表的利益不一樣，難免帶有一定的傾向性，多數機構成為利益集團的代言人和吹鼓手。
“一些商業機構為滿足客戶需要，做一些定向宣傳，根據利益需要，對數據進行加工，導致數據亂象叢生。”李驍說。
業內人士表示，一個以商業利潤為目的的機構難免不會與房地產開發商結成同盟，每一種數據都有被操縱的可能。仲介機構希望樓市保持交易活躍，房地產開發商希望有關部門出臺有利於自己的政策。各方在統計數據時傾向於使數據偏向對自己有利的方向。
在某些地方，房地產開發商擔綱決定房價數據的“主角”。房價漲幅的“統計表格”如何填？填多少？主動權掌握在房地產開發商手裏。在某些地方統計局採集房地產行業數據樣本時，多由房地產開發商“填表”報價。
知情人士透露，在有些地方辦房展會時，主辦方會派人到每家房地產公司展臺前詢問銷售情況。有些參展房地產商為製造樓市回暖或交易火爆假像，往往會虛報一定的成交量。
方法亟待改進
對房地產行業數據亂象，李驍認為，其根本原因是各部門之間沒有一套統一的統計制度。有技術原因，也有人為因素。
“目前我國房價指數統計主要是採用加權平均法。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，統計均價不能反映成交結構，但因均價數據容易得出，所以採用均價的情況比較多。時間跨度越長、成交規模越大，均價才越能反映樓市價格趨勢。否則，對短期均價的統計沒有意義。
他建議，在統計某地房價時，可持續多個月甚至多年，定點跟蹤當地某些具體樓盤二手房交易情況。
楊紅旭說，這在發達國家被稱為重復交易法，用同一棟房屋在兩個時期售出的價格計算房地產價格指數，在不同時期考察相同的樓盤（結構、材料等相同）。該方法經過實踐，在理論上已相當完整，被稱為國際上最先進的計算方法，能夠客觀、準確地反映出房地產市場的狀況。
業內人士認為，加權平均法不適用於精確的房地產價格指數計算，因為加權平均法經常是“拿橘子和蘋果作比較”。國外在統計某一城市房價時，很多是用傳統城市區域來作統計比較的。
“房價統計數據不能只報一個平均價格，上海貴的樓盤10萬元/平方米，最便宜的1萬元/平方米，統計平均價沒有意義。”李驍表示，在國外房地產價格指數的統計實踐中，加權平均法多用於地價指數編制，而用在住宅價格指數編制上的較少。
業內人士建議，在各城市選擇市中心與郊區的標誌性樓盤，將二手房成交價變化情況記錄在案，從某個樓盤價格的漲跌中直接看到樓市變化。
房地產數據是有關部門制定行業調控政策時的重要參考之一。數據亂象已成房地產行業領域的一大“公害”，各方數據“掐架”，不僅讓購房者一頭霧水，還可能會誤導行業調控的實施。專家認為，房地產數據的統計方法亟待改進。
