近期,上海、廣州等地首套房貸實行優惠的消息頻出,島城各家銀行何時對首套房貸利率打折一直備受市民關注。
3月22日,島城首套房貸出現鬆動。當日,青島銀行宣佈將首套房貸最低利率調整為基準利率8.5折,率先推出利率優惠。這是時隔一年多以後,島城房貸市場再現利率優惠。
在青島銀行申請首套房貸的優惠利率門檻不高,並無其他附加條件。“只要是購買首套房的,符合國家規定即可享受首付比例3成,利率八五折優惠。如果貸款資料齊全,一般3個工作日內即可申請下貸款。”青島銀行零售業務部總經理徐世軍介紹說。
對於已經申請貸款但還未發放的客戶按照何標準執行?徐經理表示,一般來說只要簽訂合同但還未放款的,均可享受利率優惠。
除了青島銀行,島城其他銀行尚無動作。3月23日,記者採訪了解到,工農中建交五大行最低可拿到基準利率,除個別股份制銀行外,其他銀行首套房貸也多執行基準利率。
房貸利率8.5折優惠能給剛需購房者帶來多少實惠?業內人士算了一筆賬:以商業貸款50萬元,期限20年,還款方式為等額本息為例,當房貸利率是基準利率(7.05%)時,月供是3891.52元,支付利息為433963.65元。房貸利率實施8.5折優惠時,月供是3579.99元,支付利息為359198.14元,月供減少311.53元,利息少還74765.51元。
其他銀行或跟進
業內人士分析認為,在信貸環境較去年相對寬鬆的情況下,青島銀行首套房貸利率打折或起到蝴蝶效應,引發其他銀行的跟進。
“銀行能夠推出首套房貸利率優惠,主要是流動性、銀行存貸比決定的,如果銀行存貸比超過限額,利率是不會放開的。”島城資深理財師馬曉昕認為,“如果銀行存貸比結構合理,有足夠的規模支撐貸款,打折利率會相繼出現。”
“今年2月份青島存款總額增長了32億元,而貸款總額在繼續下降。總體來說,銀行在一季度放貸的規模不如預期,接下來只有給出更大的利率優惠條件才能吸納更多貸款業務。”島城一家股份制商業銀行信貸部負責人分析說,對首套房貸利率問題,央行此前已經定調,鼓勵商業銀行向首套普通商品住宅貸款客戶提供優惠利率,各行肯定會據此制定出相應的優惠政策,各家銀行相繼跟進只是時間問題。
今年全國兩會期間,中國人民銀行副行長劉士余曾表示,關於利率問題,首先各家銀行是自主定價,中央銀行此前在關於個人首套房貸款利率上有一個下限。業內人士普遍猜測,所謂的“優惠利率下限”,即為貸款基準利率的0.7倍,也就是說,按照中國人民銀行的鼓勵精神,首套房貸利率優惠幅度最高達到7折。
對此,不少個貸經理表示,8.5折或是一條難以逾越關口。“雖然目前環境寬鬆,但房地產調控政策沒有鬆動,銀行對於房貸利率的調整仍非常謹慎。”建行青島分行南京路支行信貸部客戶經理趙勇表示:“‘7折利率優惠’的幅度恐難再現,各家銀行出於商業利益的考量,也不會採取如此大的優惠幅度。”
調控未言放鬆
利率打折優惠在讓一些準備購房的人感到驚喜的同時,也讓一些人開始擔心,政策的不斷微調會否刺激房價反彈?
“利率優惠的意義在於保護剛性需求和首套房的購置,雖可促進成交量小幅回升,但部分剛需的釋放還不足以推動價格上漲。”島城房地產業內人士張百忍認為,從目前情況來看,銷售量較好的樓盤都是降價幅度較大的。因此利率優惠成交回升影響有限,最重要的還是要看房價能否降到消費者的心理價位。
對於房貸優惠利率,銀行業人士和房產界人士的理解殊途同歸:利率優惠並不是政策放鬆。“關於首套房政策,自2010年‘國十條’以來,其實沒有調整。本來政策是鼓勵和支援首套房購買的,但是在實際執行中,由於2011年大部分銀行貸款利率上升,就增加了首套房購房者的負擔,這其實有違政策導向。”在恒誠佳不動產總經理葉貞玲看來,利率優惠恰恰是調控政策“有限有所不限”的體現。
記者了解到,對於房地產開發貸款,島城銀行業人士稱目前仍十分嚴格,“基本不貸。”“我們現在很難從銀行拿到貸款,所以無論是國企還是民企,在銀行融資都比較困難。”一家房地產企業負責人告訴記者。在抑制投資需求上,島城各家銀行二套房貸政策也依然堅挺。
“這次首套房貸利率的調整,絕對不是房地產調控政策轉向的信號。”業內人士表示,2012年中央對房地產的調控態度非常明顯,希望開發商對市場不要抱有太多的幻想,只有房價降至合理價位,才能促進成交。
