在經濟增長穩步趨緩的大背景下，房地產市場卻再次以“購銷兩旺”、“量價齊漲”的強勁走勢呈現“風景這邊獨好”的狀態。
然而，一如以往，房地產市場的“逆勢”表現並不被看好。在採訪中，一些專家就表示，“房地產泡沫的存在及膨脹不利於經濟平穩發展。”
實際情況亦是如此。數據顯示，今年一季度，社會融資規模凈增長6.2萬億元人民幣，但名義GDP較上年僅增加了1.1萬億元。顯而易見，大量資金需求並非來自實體經濟。近日，交行金融研究中心提供的情況也佐證了這一點———當前信貸需求的增長點落在包括房地產在內的少數細分行業。
在國務院將銀行存量資金重新分配到更高效的領域、支援實體經濟的要求下，控制房地產等過熱領域的信貸投放，調整信貸結構成為銀行機構的當務之急。
房地產市場依然“高燒”未退
“國五條”已發佈4個多月，北上廣深等一線城市落實“國五條”的實施細則出臺也有3個月了，但“剛需一族”翹首企盼的房價向下的局面卻沒有出現。對此，內蒙古銀行首席經濟學家苑德軍表示，房地產市場“量增價升”的運作態勢並未改變。開發商的銷售表現依然令人吃驚，一線城市的土地出讓價格也創出新高，“地王”身影頻頻出現。整個房地產市場仍存在較強的價格上漲預期。
中國指數研究院近日發佈的月度百城房價數據顯示，2013年6月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為每平方米10258元，環比5月上漲0.77%；在100個城市中，71個城市環比上漲。該研究院同時認為，“自2012年6月以來，中國100個重點監測城市(新建)住宅均價環比已經連續上漲13個月。”
與房地產市場聯繫最為緊密的土地市場表現更為火熱。來自市場研究機構的統計數據顯示，今年1至6月份，全國306個城市土地出讓金已高達11305億元，相比去年同期大幅增長60%。其中一線城市的數據最為引人注意，今年上半年，北上廣深土地交易地塊514宗，土地出讓金高達1829億元，比去年同期上漲315%。
中國社科院財貿所博士高廣春認為，從房價收入比、房價租金比、空置率等觀察房價的指標看，我國的房價泡沫已經到了十分嚴重的程度。苑德軍表示，我國房地產市場的非理性發展和高得離譜的房價，會影響我國經濟增長和社會穩定，其擠壓實業投資、掩蓋產能過剩、貽誤經濟轉型、抑制消費擴張，同時也在放大金融風險。
提及房地產市場帶來的金融風險，有業內人士十分憂慮地向記者表示，房地產是一個高負債行業，大部分企業對銀行信貸資金的依賴度較高。這意味著，如房地產泡沫破裂，風險將迅速向銀行機構傳導。
房地產信貸投放將被壓縮
中國農業銀行行長張雲近期出席陸家嘴論壇時透露，要控制過熱的行業和產業，其中就包括房地產貸款。
實際上，此前銀行對房地產行業信貸規模的壓縮已經取得一定成效。2012年，五大行房地產類貸款全面收緊，貸款規模有所下降。截至2012年末，工行房地產開發貸款餘額較2011年末減少了264億元；農行減少372.63億元；建行減少33.9億元；交行、中行的房地產開發貸款比例同比也有不同程度的下降。
中國國際金融研究所研究員李佩迦說，從中央“盤活存量、用好增量、支援實體經濟”的表態來看，意圖十分明確，金融必須服務實體經濟，同時進一步擠壓房地產信貸規模，減少銀行資金的流入。
有業內人士提醒，“壓縮信貸規模的同時，也要切實堵住銀行資金流向房地產行業的通道。”他的理由是，房地產行業是資金密集型領域，對銀行資金的依賴十分明確，過去一段時間收縮房地產信貸的力度足以令房企進一步繃緊資金鏈，甚至逼其以價換量。但實際情況卻是房企資金依然充裕。除房地產企業通過海外融資、積極拓展融資渠道外，銀行資金加速流入的情況並未改變。
有證據表明，銀行信託、理財產品等表外資金最終流向的依然是房地產業。高廣春分析認為，作為高收益行業，房地產對銀行資金具有吸引力。有銀行負責人就曾表示，房地產行業依然是重點支援領域。
“影子銀行在向房地產行業源源不斷輸入資金的同時，也使得房地產行業過度信用擴張隱含的風險越來越高，國內金融體系聚集了巨大的風險。”苑德軍稱。
李佩迦表示，此次流動性緊張會令銀行對表外業務進行調整，房地產行業原有的資金來源渠道會受到擠壓。對於房地產企業來說，資金壓力將隨之而來。一方面，融資成本會大幅增加，倒逼房企尋找例如海外融資等新的、陽光化融資渠道；另一方面，由於資金緊張，房企會加大以價換量的力度。總之，銀行業的調整會給房地產行業帶來深遠影響。
調整信貸結構迫在眉睫
調整已經開始。目前各家銀行已開始加大對房地產業中的保障房建設的投入。據工行近日提供的數據顯示，自2011年以來，工行通過發放貸款和承銷保障性住房私募債等多種方式，已累計向保障性住房建設提供了超過750億元的資金支援。建行的數據是，截至2012年末，保障性住房項目開發貸款餘額590.80億元，增幅達129.62%；個人住房貸款餘額超過1.5萬億元，新增2157.83億元。
李佩珈認為，“對於房地產市場的信貸支援，也需要‘調結構’，調整的方向是，從房屋供給方來看，應重點支援廉租房、公租房等保障性住房建設以及棚戶區改造；從需求方來看，應重點支援滿足自住的剛性需求。”
大範圍的信貸結構調整已迫在眉睫。6月以來出現的流動性緊張看似來勢兇猛，實則是一場資金錯配導致的結構性資金緊張。與增速平平的貸款相比，快速膨脹的影子銀行將資金源源不斷地輸送到房地產企業等領域，這也印證了“不是沒有錢，而是錢沒有出現在正確的地方”的判斷。
一些專家建議，解決這一問題的根本途徑就是調結構。在未來宏觀經濟整體去杠桿、調結構的大趨勢下，將信貸資源投向戰略重點和新興產業，加大對“三農”、小微企業、保障房建設等實體經濟的金融支援，同時嚴控“兩高一剩”行業貸款，積極穩妥退出房地產貸款、地方融資平臺貸款等高風險行業。 （記者 楊洋）
