央行調統司司長盛松成在其近日發表的《單一商品價格與價格總水準的決定因素是不同的》一文中，旗幟鮮明地提出“高房價不是‘印出來的’，不應將單一商品價格的大幅上升全部歸因于貨幣因素，任何單一商品的價格都決定於該商品的供需狀況”。該觀點發表後引發議論，業界關於“貨幣超發是否為高房價推手”的討論一時成為熱點。
這個問題之所以引發熱議，筆者認為原因大概是，住房問題關乎民生大計，房價高低牽動千家萬戶。近幾年來一二線城市房價普漲，儘管管理層一再出手調控，卻難以擺脫“越控越漲”的怪圈。百姓對此多有不滿和不解，對涉及樓市調控、房價漲跌的話題自然都十分敏感。
有業界人士對“高房價不是‘印出來’”的觀點不認同，認為該說法是在撇清“貨幣超發”的責任；也有觀點認為，房價的高企雖不是“貨幣超發”直接導致的，但貨幣政策與房價之間的關係卻也無法回避。
而對“房價上漲的主要原因到底是什麼”問題的回答，不同的答案也許意味著應對思路的不同。如果答案是“貨幣供應量過多”，那麼只需要控制貨幣供應量即可；但如果承認房價上漲的主要原因不是貨幣量供應過剩，而是供求失衡，並深究這一失衡背後的一系列深層次矛盾，問題似乎就變得複雜了，至少不是控制貨幣量那麼簡單。
我們知道，造成物價上漲的因素是多方面的。比如，貨幣的發行量必須以流通中所需要的數量為限度，如果發行過多，會引起貶值，物價就會上漲；價格受供求關係影響，商品供不應求時，價格就會上漲；商品流通不暢，市場管理不善也會引起商品價格的上漲，等等。這就是說，貨幣發行過多僅是物價上漲的一個可能原因，只有在物價上漲是因紙幣發行過多而引起的情況下才算通貨膨脹。
正如《單一商品價格與價格總水準的決定因素是不同的》一文所論述的，“貨幣供應量的增加可能引起商品的貨幣價格上升，也就是價格總水準的上漲；商品價格由商品供需關係決定，供大於求，價格下降；求大於供，價格上升；供求平衡，價格穩定”，同時，當“單一商品價格變動與價格總水準變動不一致，則應把不一致的部分視為由非貨幣因素引起的”。對此，盛松成在文章中也作了解釋：“可以把單一商品價格上漲的原因大致分為兩個部分。與通脹率相等的那一部分是貨幣因素，而超出通脹率的那一部分則是非貨幣因素。也就是，如果所有商品的供求關係都是均衡的，那麼所有商品的價格變動與價格總水準變動是一致的，此時，單一商品價格的變動可以歸因于貨幣因素。如果單一商品價格變動與價格總水準變動不一致，則應把不一致的部分視為由非貨幣因素引起的。”
根據盛松成的觀點，無論依據CPI還是GDP縮減指數，我國近年來的通脹率都不高。儘管我國的貨幣供應保持較高增速，但與社會交易需求是基本一致的。而對於房屋這一單一商品價格的大幅上升，也不應簡單歸因于貨幣因素。“這就像海水總量增加只會提高平均海平面，而不能決定哪的浪高、哪的浪低。浪高、浪低與當地的風向、風力等密切相關。”
換句話說，房價上漲中當然存在貨幣量的因素，但房價漲幅中遠高於通脹率的部分，就不是貨幣總量的原因了。按照這一邏輯，如果控制房價繼續高漲的主藥方是“控制貨幣供應量”，那麼恐怕是“藥不對症”，造成文章中所描述的“當物價總水準並不很高而某一商品價格的漲幅較大時，緊縮貨幣未必能抑制該商品的價格，反而可能導致通貨緊縮、傷害實體經濟”的現象。
當然，現實生活中，貨幣政策與房價之間的關係讓人無法回避，至少，“房地產跟貨幣發行量的關聯度必然比一般商品要高”。中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇日前發表觀點認為，由於佔用的貨幣量大，房地產跟貨幣發行量的關聯度必然比一般商品要高，這也是央行無法否認的事實。不過，這仍然無法單純讓央行通過宏觀調控來解決房價的問題。
在房地產市場供求關係仍不平衡，國內市場投資渠道仍很狹窄的當下，僅僅指望控制貨幣供應量來抑制房價走高的作用恐怕十分有限。“尤其在整個宏觀經濟仍處於底部爬坡階段，收縮貨幣的直接後果可能是房價沒有降下來，經濟卻更加低迷。”來自業內的分析人士表示。
當前要做好房地產調控，更具建設性意義的做法可能是，更多倚重結構性的政策加以調控。如果說房價上漲的主要原因是供求關係決定的，那麼需求調控的要害在於分層次滿足市場需求。
我們知道，市場需求本身是有層次的，其中既有保障性住房和普通商品房的需求，也有中高檔商品房和奢侈商品房的需求；既有自住性購房需求，也有投資(投機)性購房需求。而且，這些需求在不同地區不一樣，在不同時期也不一樣。因此，房地產市場要堅持分層次需求調控。首先，既要針對不同的需求類型，也要顧及地區差異。其次，既要在政策方向、重點和力度上相互協調，又要在短、中、長期政策上統籌安排。再次，政策與輿論之間也要相互配合，形成調控合力。從長遠看，要以建立房地產價格目標制為需求調控的最終努力方向。
同時，還可進一步發揮好結構性信貸政策的作用。貨幣政策負責總量調控，它有兩隻手，一個是貨幣供應量，一個是資金價格即利率。而信貸政策更多是“支援什麼領域、不支援什麼領域”，因而它負責結構調控。“如果不能用總量性的貨幣政策來精準地調控房價的漲跌，那麼是否可以更多使用結構性的信貸政策來進行引導。”有業內人士如是建議。而《單一商品價格與價格總水準的決定因素是不同的》一文中，也提及了2010年至2012年人民銀行運用相同的結構性信貸政策來調控房價的做法。“可見，更多運用結構性政策來加強房地產調控的思路，是今後值得嘗試的選擇。”上述分析人士稱。（牛娟娟）
