住建部政策研究中心主任秦虹
博鰲論劍房地產金融 多位房地產金融業人士認為——
在昨日的博鰲論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未來房地產直接融資比例將上升，融資渠道將更加多元化，房地產金融創新將進一步發展。多位房地產金融人士則對記者表示，未來房地產企業融資成本下降為大勢所趨。由於商業地產開發比例的上升，權益性融資將受捧。
隨著利率市場化和房地產A股再融資開閘，房地產企業如何“找錢”成為熱點話題。“我從2010年就開始跟蹤研究房地產金融創新的一些新的苗頭，因為我們大致判斷從國十條之後，對住宅市場的抑制投資和投機性的需求、去杠桿的政策會恐怕會長期堅持。”在昨日舉辦的博鰲房地產論壇上，住建部政策研究中心主任秦虹表示。
融資現狀：
房地產直接融資比例上升
秦虹表示，貸款方面對於房地產投資的抑制和“去杠桿化”令房企從銀行貸款愈加艱難，而房地產利潤率下降及對於資金要求更高的商業地產普遍投資加速，這一切都將使得開發企業也探討新型的金融創新工具。
秦虹直言，未來房企金融創新一是擴大直接融資的比例，二是增加權益性的融資。“我們研究了在國外比較成熟的房地產市場，在公募市場融資、私募市場融資和銀行貸款三分天下，其中公募市場和私募市場都是直接融資。”
同時，她坦言，在過去5年，房地產企業的直接融資已經開始擴大了。“比如說2008年在整個房地產企業資金來源裏面，直接融資佔比只有30%，而到2012年底，房地產企業的直接融資已達40%。”
渠道多樣：
境外融資“便宜的錢”受捧
在論壇上，諸多地產商紛紛表示，在不缺錢的情況下，他們更看重“錢是不是夠便宜”。受境外融資低廉成本的吸引，越來越多的企業奔向境外融資的懷抱。
目前，美國國債收益率達到歷史低點，五年期美國國債收益率為5.6%到5.7%，加上利差，資金成本很低，美元融資五年期貸款利率僅為1.35%，十年期利率為2.58%。瑞銀證券董事總經理趙駒提到，萬科今年的融資利率僅為2.75%，大大節省了資金成本。
而秦虹則表示，中小房地產企業的境外IPO也再次啟動。
與此同時，國內地產A股再融資正待開閘。自從8月2日新湖中寶推出再融資方案以來，告發出再融資方案的房企已有新湖中寶、海印股份、宋都股份、冠城大通等中型房企，再融資總額已達225億元。
對媒體近期頻頻提及的“房地產企業再融資是不是泡沫”的問題，國務院發展研究中心金融所副所長陳淮在論壇上反問了一句：“房地產企業不拿地、不融資，它幹什麼？”並稱消耗土地、資金，這是正常的再迴圈過程。
房地產信託、基金、資產證券化等新興融資方式也在慢慢發展之中。“券商的類信託業務也大部分投向了房地產，此外還有基金和信託的聯合，銀行和信託的聯合，都提供了一些直接融資的具體方式。”秦虹表示。
德信資本董事長陳逸楓也表示，“2013年，預計房地產基金規模增量將達2000億元，相比2012年翻番。”在資產證券化方面，已出現多個機構開始嘗試。高和資本和住建部政策研究中心共同撰寫的《民間資本調研報告》中提到，當前在我國的資產證券化的業務已經有案例出現。
業內觀點
商業地產需要“長錢”
記者在論壇上向多位地產金融界人士了解到，未來房地產融資成本進一步下降是大概率事件。
“2012年初，房地產融資情況是最嚴峻的，從去年5月開始有所寬鬆，到了今年，房地產基金的融資成本已經下降3~4個點。”陳逸楓介紹說，目前房地產基金偏債券型的融資成本已從24%左右下降到20%左右。
盛世神州基金首席執行官李萬明對記者表示，由於整個房地產整體利潤率也在逐步下降，未來房地產融資的成本必然也會跟隨下行。
高和資本執行合夥人蘇鑫則認為，對以商業地產為主的地產企業來說，融資成本只是一個方面，融資的長短是另一個方面。“商業地產需要大量資金，對於他們來說，關注的是有沒有‘長錢’。”他認為，未來權益化融資、資產證券化前景將更廣闊。(記者 潘彧)
