土地財政掣肘二三線城市限購 限購令恐遭遇執行難
國家統計局近期公佈的70個城市房價數據顯示，部分二三線城市房價漲幅明顯，“限購令”擴容在即。中國證券報記者近日前往宜昌、岳陽等多個房價上漲較快的二三線城市實地調查發現，有可能列入限購名單的城市憂心忡忡，一些地區的監管部門擔心限購影響政府財政收入，二三線城市“限購令”可能陷入執行難的窘境，執行限購政策的尺度也可能相對寬鬆。而當地開發商心態複雜，在調整下半年銷售計劃同時，逐漸放棄觀望，開始進行適度促銷。
“準限購城市”心態糾結
7月成交井噴，樓盤冒雨促銷
“宜昌房價上漲較快，看來要限購了。”宜昌寶佳利開發公司總經理馬雲波接受中國證券報記者採訪時表示，如果宜昌出臺限購政策，肯定會打擊樓市，首先是成交量的萎縮。他們準備調整銷售策略，適度促銷。
“主要是宜昌去年房價漲得太厲害。”馬雲波坦言，對宜昌樓市後市很難判斷，還需要看執行力度和土地供應。而宜昌限購令出臺預期，帶來當地7月樓市成交井噴行情，有的樓盤項目甚至冒雨推廣促銷。
宜昌房管局副局長項昌鼎說，最近房管局接待了三批記者，都是來採訪宜昌房價的。他認為宜昌房價在上半年漲幅已經回落，1-6月商品住宅銷售均價為4924元。
但統計數字與宜昌本地人的切身感受有一些差異。宜昌計程車司機李作飛拉著客人在沿江大道行駛，他指著兩側的樓盤，每平方米售價七八千元，有的已經過萬，道路兩側懸挂最多的就是樓盤廣告。
李作飛戶口在湖北枝江，他在2008年首付10多萬元，在宜昌開發區購買一套102平方米的房子，折合單價3900元/平方米。他現在覺得當時的決定是正確的，他曾經想把計程車帶牌照以40萬價格轉讓，一次性支付房款，但他最終還是選擇了貸款。一年後，他的房子市場價漲到了每平方米4900元，今年已經漲到5900元。
“每年單價漲1000元。我一年的收入，就算不吃不喝也追不上房價的漲幅。”李作飛說，雖然他不太清楚宜昌有多少開發商，但他感覺宜昌這幾年到處在蓋樓。
供職一家企業的會計週一根告訴中國證券報記者，宜昌的葛洲壩、三峽總公司已經外遷，宜昌本地大企業不多，他認為是靠礦石資源賺錢的人和外地投資客，炒高了宜昌房價。
項昌鼎說，去年他還經常接到親友希望介紹打折樓盤的電話，樓市調控啟動後，這類電話一度沉寂，最近又接到了類似的求助電話。他認為這是剛性需求。
對於限購令的影響，多數人的判斷是，房價還會漲，只是漲得慢。“青菜、豬肉、工人工資都漲，拆遷成本增加，又有通貨膨脹，房價當然漲。”李作飛說，他要是有多餘的錢，趁沒限購再買一套。
但也有少數人認為如果嚴格限購，外來人口不能到宜昌投資買房，開發商壓力大，肯定會撐不住。“泡沫遲早會破裂的，房價與當地平均收入水準不匹配。一旦限購，投資客走了，房價自然會降。”週一根期盼宜昌儘快出臺限購令。
不僅宜昌，襄陽、常德、岳陽等“上榜城市”也有著相同的心態。監管部門、開發商似乎太情願限購，而普通購房者期待限購。
在湖南嶽陽，岳州帝苑售樓部工作人員稱，項目一期已經售罄。雖然二期開盤還有好幾個月時間，但現在可以接受客戶登記，會員登記已經有200多位，而二期可售房源只有352套。“這附近沒有低於4000元/平方米的房子了，要登記就趕早。”售樓人員暗示房價上漲。
岳陽房管局提供資料顯示，僅去年岳陽就新增32家房地產開發企業，而其中18家都是首次到岳陽投資。
樓市調控或面臨博弈
擠出效應“紅利”走向終結
不僅僅是在中部地區，一線大城市周邊小城市房價依然堅挺。除北京周邊、珠三角地區小城市房價上漲較快外，上海周邊部分尚未實施限購的昆山、太倉房價也在高位運作。上海戶籍的購房者前往昆山、太倉買房，不徵收房產稅，近期昆山的二手房成交量反而較前兩個月有一定回暖。電臺廣告很直接：“太倉買房，不限購，輕軌直達上海。”
當前樓市調控已進入深水期，樓市各方利益博弈進一步凸顯，土地出讓收入下降可能使地方政府限購政策執行力度鬆動；一線城市限購後，部分投資資金流向未限購的二三線城市，推動房價上漲，為下半年二三線樓市調控增加了新的課題。
據不完全統計，目前實行限購政策的城市僅40余個，不少二三線城市尚未出臺“限購令”。中房信資深分析師薛建雄認為，擴大“限購”城市的數量已無懸念，但同時也有業內人士擔憂樓市擴大“限購”面臨執行難。
宜昌當地官員私下認為，限購政策會影響宜昌的投資環境，“宜居、宜旅、宜商”的環境吸引省內外客商在宜昌置業，加大了剛性需求。2010年商品住宅銷售，宜昌以外的居民佔購買總量的38%。
宜昌市區人口100萬，最近當地提出五年再造一個新宜昌，人口將達到200萬。有官員表示，限購會對引進人才和招商環境產生影響。正是因為一線城市限購，去年起萬達、恒大地產、首鋼地產等房企才不斷涌入宜昌開發樓盤。
另一方面，中國證券報記者了解到，部分城市出臺的限購細則相對寬鬆。例如部分城市出臺的限購令限購範圍僅為主城區，沒有涉及到成交主力的郊區郊縣。貴陽的限購範圍只是貴陽市中心城區一環內的住房。湖南長沙出臺的限購令細則，只限購90平方米以下的小戶型住宅單位。而石家莊在出臺限購令的同時，降低了落戶的門檻，河北省內戶籍在石家莊購置住房並實際居住，可以辦理落戶手續。
限購可能波及財政收入
考驗地方政府執行力
半個月前，一些開發商還在幻想四季度限購令會鬆動，但他們的幻想很快就破碎了。
不少開發商的存貨都集中在下半年推出，恒大、保利、金地、富力等公司的下半年供應量遠高於上半年。業內人士稱，部分開發商曾期望下半年調控鬆動，有意將樓盤項目壓到下半年，但現在調控加碼的信號，打亂了他們已有的銷售計劃。
此外，通脹壓力的加劇、投資渠道的狹窄，使房地產的投資屬性被放大。業內人士認為，二三線城市“限購令”不僅對開發商帶來衝擊，從限購的城市轉戰非限購城市的民間炒房資金可能流向商業地產和工業用地領域，也有部分資金或許會繼續挖掘三四線城市的價值洼地。
除了對民間炒房客的影響，限購政策進一步加碼對地方經濟帶來不小的考驗。尤其是對經濟發展高度依賴房地產業的那些城市，限購勢必影響房地產市場，進而波及地方財政收入。
限購令擴大的預期，給地方政府帶來不小壓力。一方面要從嚴遏制房價過快上漲，另一方面又要確保房地產市場平穩運作，地方政府面臨艱難抉擇。
湖南一地級市官員表示，限購範圍的擴大，對投資客的異地置業起到一定阻滯作用。但是二三線城市限購政策的執行存在一定困難。面對限購，開發商將暫緩拿地或不拿地，導致地方政府短期內土地出讓收入減少，部分地方政府的財政狀況可能比較緊張。
“中西部地區與沿海地區有差別，我們這裡大企業少，民營經濟也不發達，政府依賴土地財政的程度比較高。”一不願透露姓名的官員表示，對於限購政策不能簡單一刀切。
根據方正證券的統計，1至5月全國128個城市土地出讓金比去年同期下滑了5%。業內人士認為，部分二三線城市經濟欠發達、有些城市尚未形成產業支撐，土地出讓收入對地方財政意義重大。“土地財政”的利益驅動，可能使限購令的落實在部分城市遇到困難。
中房信資深分析師薛建雄認為調控房價，僅有“限購”還不夠，應綜合考慮財政、供求等諸多因素。限購令落實好壞的關鍵取決於地方政府的積極性。
分享到： 新華微博
