中新網11月3日電 據香港明報報道,香港人關心樓市,而市場亦不乏樓市評論,但當中不少是來自代理或證券行的分析,令人懷疑其意見的獨立性。
報道稱,香港卓淩地產分析行政總裁鐘維傑,以獨立地產分析師身份,在過去十多年發表了上千篇有關香港以至全球各地的樓市評論文章,當中大多數都擁有大量數據作分析基礎,他指出,從過往數據,不同樓市週期,影響香港樓市的各種因素,其重要性也各有不同,但資金流向在每個週期都發揮了較大影響,而市民在買樓投資時,最重要是預了“黑天鵝”可能出現,做好足夠的防備。
鐘維傑指出,以往一般人以為香港減息時樓市便升,相反便跌,但其實也有加息時樓市可以升,也可以減息時樓市跌,所以以單一因素如息口來預測樓市,其實並不可靠。又如供應增加,只要不太過多,樓價亦未必跌,而相反減少供應,樓市也亦未實時有反應。
單一因素分析樓市不可靠
另外,鐘指不少分析未夠細緻,比方一個地方的收入會影響樓價,但若只以家庭收入中位數計,則住公屋的大多家庭收入較低,其買樓需求較小,而真正影響樓價,尤其換樓或豪宅樓價,乃是較高收入的家庭,所以以不同收入群的收入變化,來預測不同類型房屋的樓價,會較具相關性。
不過,他指根據觀察,香港過往的樓市週期,若有大量資金流入,樓市便由升勢主導,而當資金流出,則樓市便難看好,因此資金流向可說影響香港樓市最重要因素,而這可由貨幣供應如M2等指標的增長作觀察。
金管局總裁陳德霖早前曾表示,香港可說是無金融管制,資金任意出入,加上經濟體系小,經濟容易波動,而鐘維傑也認同香港的經濟和樓市較易波動。鐘維傑又指出,以97年與現時市比較,97年時,大部分港樓是港人買的,而現時的港樓,多了由外來者如內地人支撐,因此影響樓市的本地因素相對減弱,同時由於港人現時買樓借貸比例較小,相信就算出現跌市仍較容易找到支撐,低潮可以較快過去,但對調整所需的時間,就要視乎港府日後會否再推出新政策影響調整速度。
港樓市週期較短
另外,鐘維傑指香港樓價另一特色,是週期較短,比方說,由94年至今,倫敦、紐約、上海、北京僅錄得一次大幅波動;而香港若計及08年海嘯,已有3次大上大落。
在股票市場波動下,有說法指部分投資者傾向手持“磚頭”,認為“磚頭好”,但鐘維傑卻認為這並非定律。他指此想法,只是由於人們的行為和想法,會易受短期現象影響,把短期的觀察看成為定律,例如近期股市波動,樓價仍較為硬凈,便覺得磚頭好,但長線是否如此,頗值得懷疑。
鐘維傑認為,預測樓市固然重要,但認識風險更重要,因此推介年前曾極流行的財經書《黑天鵝》,指其基本論調值得參考,第一、人們傾向低估風險;第二、人們與生俱來便不喜歡不確定性,凡事要尋求解釋,低估了隨意性(randomness)。根據《黑天鵝》理論,“磚頭穩陣”可能只是少數事件推導出的“定律”,是人們解釋近期出現現象的一種說法而已,更重要是對樓市造成打擊的“黑天鵝”事件(指一般人認為近乎不可能發生的事),最終往往有可能出現,譬如97年亞洲金融風暴和08年金融海嘯,因此建議人們投資時,包括買賣物業,都要加倍小心,儘量減少借貸,並多留現金供樓,以及預防利率急速回升等。
由於香港市場較波動,按揭利率可大上大落,鐘建議風險承受程度較低的買家可選擇以固定利率承做按揭,雖然息率較浮動利率高,但可買個安心。對於香港後市,他認為由於樓價現處於迴圈中的高位,建議投資者持保守態度,又預計大單位的樓價會比小單位的硬凈。