此次歐洲採訪，中國證券報記者看到了幾個截然不同的房地產市場：德國過去十年房價平穩，市場預計未來房價小幅上漲；法國房價房租堅挺，廉租房建設給青年人和低收入家庭提供了保障；西班牙和希臘有些類似，房地產泡沫破裂，房價在大幅跳水後，未來仍將調整。這種種的不同，一方面由於各國的經濟形勢不同，另一方面也由於各國房地產市場制度和風險控制不同，其中有些經驗和教訓值得同樣面臨高房價困擾的中國借鑒。
稅收抑制投機買房
在歐洲幾國採訪時，中國證券報記者了解到當地政府對個人用於自住購買的首套房，都會給予稅收優惠。對投機性購房，則通過稅收來抑制。
德國憲法規定，保障居民住房是聯邦政府首要的政策目標之一。這是德國所有房地產政策的核心出發點。德國政府鼓勵自住型購房需求，鼓勵房主長期持有房地產。
不少德國人告訴中國證券報記者，對於個人購房自住，超過十年後再將房產進行交易可以免稅。如果在十年內交易，所得盈利一半以上會用於交稅，這使投機炒房收益大幅減少，大多數有意進入德國房地產的資金，都出於長遠考慮。一個在德國工作的朋友告訴中國證券報記者，德國很多制度一旦實施後，不會輕易修改。德國也出現過房價泡沫，上世紀90年代兩德統一後，德國的房價出現了大幅上漲。德國的房地產商興建了很多房子，但由於供大於求，社會進入老齡化。1999年開始德國房地產市場持續疲軟，並一直持續到2009年。
在希臘，中國證券報記者也了解到，在希臘買第一套房子，面積在100平方米以內是可以免稅的；超過的部分或買多套住房，則要收13%左右的稅。
德國租房制度完善
德國租房市場有比較完善的制度。一是突出對房主財產安全的保障。德國相關政策規定，租戶要保證房屋內部完整，不得破壞房屋內設施，否則將予以賠償。為此，一些租戶為了防範由於意外造成的房屋內設備損失，還特意買了相關的財產保險。一是使得承租者對房租有比較明確的預期。德國規定房主在下一次提價時，租金漲幅不得超過通貨膨脹水準。德國房地產仲介公司安家置業總經理張琳在接受中國證券報記者採訪時表示，如果房東在下一年的租約中將租金漲得過高，租房人可以拒絕支付房費，並到法院去控告房主。另外，房東若要解除租房合同，承租人可提出異議。房東非經過訴訟途徑，不得強迫房客搬出。
這讓德國人對於未來的租金心裏有數，不急於買房。數據顯示，德國超過50%的家庭是租房居住的，這一比例在年輕人中更高。德意志銀行經濟學家黑克·皮特斯告訴中國證券報記者，目前德國人買房的比例大約是45%。之所以這樣，一個重要原因是德國人工作的流動性很大。在租房市場上，德國政府對承租人也有比較好的保護，這讓德國年輕人敢於不買房。
法國大力推廣廉租房
對於法國房地產市場，中國證券報記者感觸最深的是，法國大力推動社會保障性住房的建設和供給，廉租房租金通常只有市場價格的1/3，最低為1/6，租戶主要為中低收入階層。一個在巴黎留學的中國留學生說，很多法國同學家裏沒有買房，而是幾十年都租住在廉租房。
法國房價在2008年金融危機後，總體調整幅度比較小。法國房地產仲介公司柏高樂總經理史帝芬以巴黎為例介紹說，金融危機後，2008年巴黎房價大約跌了10％，此後重拾升勢，在2011年漲了10％以上，房價已經再創新高，租金水準也水漲船高。與此同時，以廉租房為代表的保障性住房成為法國社會的“穩定器”。法國2000年立法規定，在人口超過5萬的城鎮中，廉租房佔全部住房的比例不能低於20%。此後政府出臺多項政策，鼓勵加大福利性住房供給。
法國政府是廉租房的主要投資方，地方機構以不同額度參與投資。中央政府會以財政預算撥款、減免土地稅和減免增值稅等方式直接進行資助。還有專門的社會住房信貸機構承擔住房建設的信貸和投資管理。政府還允許企業參與投資，為其僱員興建廉租房。另外一些慈善機構吸收社會捐資款項用於福利性住房的建設。
在距離巴黎地鐵大概30分鐘的小城克裏奇，當地朋友告訴中國證券報記者，這裡的廉租房建設很好，供應充分。由於距離巴黎不遠，一些巴黎人來這裡申請廉租房。
實用小戶型受追捧
“巴黎的房租是很高的。”法國人史帝芬介紹說，在好的地段，一套200平方米的房子每月租金高達4000－6000歐元。這對大多數年輕人和低收入人士而言是很難負擔的。不過，在巴黎，15平方米左右的小戶型房子，每月租金在600歐元左右，很受年輕人的追捧。
史帝芬給記者畫了一個示意圖，介紹巴黎市內那些看似古老建築的格局。一幢五層樓的建築，一層是底商，二到四層是100-200平方米的大公寓，五層則是好多間15－25平方米左右的小戶型。據說，如果市面上有一套這樣的小戶型出租，往往能吸引三四十個租戶，一天就能租出去。
更有趣的是，還可以逐步買下這些小戶型，然後打通後成為一個大房子。史帝芬介紹說，他現在自己全家住的一套150平方米的大房子，就是在過去幾十年裏，“一間一間”買下來的。他清楚記得，30年前剛剛20歲出頭時，他買下了一個15平方米的小戶型。此後的幾十年裏，他又陸續買下了同層的幾套小戶型，最後打通後成了一套大房子，現在和3個孩子共住，其樂融融。
西班牙信貸失控吹大“泡沫”
西班牙目前的房地產市場可以用蕭條來形容。據西班牙國家統計局的最新數據，今年一季度，西班牙房價指數加速下滑，同比下滑12.6%，超過去年三季度和四季度7.4%、11.2%的跌幅。目前房地產市場成交低迷，中國證券報記者採訪的各方人士認為，西班牙房地產市場還要進一步“擠泡沫”。西班牙目前房地產市場的“苦果”與上個世紀末開始的銀行貸款風險失控有著密切關係。
西班牙房地產市場異常繁榮，房地產價格在1997年-2007年的十年裏出現了大幅上漲。西班牙許多地方儲蓄銀行的控股股東多是各個地方政府。而地方政府為了刺激本地經濟，鼓勵其控制的儲蓄銀行盡可能多地發放購房貸款。
由於西班牙各銀行間互相競爭，給買房人貸款優惠。買房人甚至可以從銀行獲得高達房款100%甚至120%的貸款額。在房價上漲帶來的賺錢效應驅動下，大批西班牙人加入購房大軍,2007年擁有自有住房的西班牙人數量已經達到總人口的80%。
另外，銀行對房地產商的貸款也失去風險控制，在房價上漲的時期，銀行給房地產公司大量的資金支援。在2008年金融危機爆發後，西班牙房地產市場出現下挫，許多銀行沒有想方設法收回貸款，反而認為房價的調整只是一時的，繼續給房地產企業融資。後來許多房地產企業倒閉，給銀行帶來了很多壞賬。
仲量聯行巴塞羅那資本市場部總監夏維爾·艾斯托拉齊在向中國證券報記者介紹了當地的情況後，聽說中國的房價在過去幾年也出現了大幅的上漲。他最關心的是目前中國購房的貸款比例。當聽說目前在中國買房個人首付必須在三成以上時，夏維爾表示，風險不大。（記者 黃繼匯）
