財經房地產泡沫讓日本經濟失去了“二十年”。泰國當年因為巨大的房地產空置率，一天有58家銀行破產，引發亞洲金融危機。迪拜的房地產泡沫已經幾乎兩次使國家破產。美國次貸引發了百年不遇的全球危機。這些危機警示我們，不論大國小國，發達國家、發展中國家，富國窮國，東方的國家，西方的國家，不同體制，不同發展階段，都發生過房地產泡沫危機。我們切不可存在僥倖心理，忽略房地產泡沫的風險。值得關注的是，上述國家的房地產市場泡沫破滅基本上都是在房價大幅上漲的兩到三年以後。如果中國房地產市場延續2009年的漲勢，兩年到三年，中國經濟將面臨對巨大風險
一季度中國經濟平穩較快增長，通脹溫和，但一些強化通脹預期的因素仍然存在，房地產價格大幅上漲可能是今年經濟主要的不穩定因素。
高增長低通脹
一季度GDP增長11.9%，這是繼去年第四季度11.7%的增長後，第二個季度的兩位數增長。一季度較快增長的驅動力，首先來自去年刺激經濟計劃推動的慣性增長。其次，較快經濟增長得到投資、消費、進出口增長的支援。不過，11.9%是同比的增長數據，去年第一季度是最低點，實際上與危機之前的2008年的相對正常狀態“同比”比較，應該是平穩增長狀態。所以，從增長速度來說一季度經濟呈現平穩較快增長態勢。
3月份CPI同比上漲2.4%，一季度CPI同比上漲2.2%。CPI較2月份有所下降是預料之中的。CPI一季度2.2%的上漲與可承受的3%-4%的通脹水準還有相當的距離，通脹形勢還是溫和的。這表明一季度經濟形勢總體平穩。
二季度加息概率不大
從3月份PMI這一領先指標高於上月3.1個百分點的強勁反彈以及用工荒現象來判斷，我們認為，經濟活動非常活躍，一季度的增長態勢還會延續。不過，一季度的數據一般偏低，主要是因為春節因素的影響，所以一季度數據一般拉低全年平均增速。特別是去年第二季度，經濟增長已經開始V型反轉，經濟增長呈現快速上漲態勢。如果今年第二季度乃至全年延續第一季度的快速增長態勢，全年經濟增長可能超過潛在增長率，出現偏熱的情況。
我們注意到地方政府的投資衝動特別大。推動經濟過快增長會增加更多投資需求和更多的貨幣供應，使短期總需求偏離潛在增長水準，最終拉動價格水準的快速上漲，加速通脹惡化的壓力。更多的貨幣供應增加，對通脹預期的流動性管理顯然是不利的。
一季度新增貸款2.6萬億元，M2同比增長22%，雖然一季度新增貸款佔到全年信貸總額的三分之一，貨幣供應總量增長高於17%的全年增長目標，但是與去年僅30%的M2增長比較，央行的流動性調整成效顯著。按照一般規律，貨幣供應量在相鄰的年份中不會大幅改變。不過，在去年9.6萬億信貸和近30%的貨幣供應量增長，以及明顯寬裕的流動性的非常態貨幣環境形成以後，今年的貨幣供應量和新增貸款，有必要“適度”調整，以降低對流動性寬裕帶來通脹惡化的擔心。
最近國務院會議強調流動性管理。相信數量管理工具、存款準備金率、公開市場操作包括三年期央票，都會成為交替使用的流動性管理的貨幣政策工具。針對一些過度投資的信貸額度的調整，也可能是非常有必要的調控方式。
今年強化通脹預期的非流動性因素較多。勞動力成本上升，資源稅調整，國際油價和大宗產品價格上漲，乾旱帶來糧食減產糧價可能上升等等，導致通脹預期管理力度加大。
不過，我們判斷二季度應該沒有加息的壓力。首先，利率對流動性管理與其他非流動因素的調整並不直接有效。對地方政府的非市場化推動高增長的行為，也沒有約束力。其次，一季度經濟形勢呈現低通脹高增長的良好態勢，央行已經動用的貨幣工具效果明顯，沒有必要動用更多的貨幣工具。第三，作為宏觀政策工具，利率調整可能對其他微觀層面產生影響。比如，吸引更多的在低利率市場借錢、到高利率市場套利的投機性資本的流入，加大流動性和通脹的壓力。綜合評價利率調整的利弊，二季度加息的可能性不是太大。
樓市軟著陸是關鍵
房地產市場能否軟著陸，是2010年經濟穩定增長的關鍵因素。去年的非常態的貨幣供應量增長，推動房價產生了非常態的上漲。2009年月供平均上升到近80%的水準,超過國內安全線60%。這是最明顯的泡沫現象。房價從長期來說一定會隨著經濟增長和收入水準的上漲而不斷上漲，但是房價短期超過收入水準的大幅上漲，泡沫化風險會大幅上升。
不斷吹大的房地產泡沫會導致危機。房地產泡沫，讓日本經濟失去了“二十年”。泰國當年因為巨大的房地產空置率，一天有58家銀行破產，引發亞洲金融危機。迪拜的房地產泡沫已經幾乎兩次使國家破產。美國次貸引發了百年不遇的全球危機。這些危機警示我們，不論大國小國，發達國家、發展中國家，富國窮國，東方的國家，西方的國家，不同體制，不同發展階段，都發生過房地產泡沫危機。我們切不可存在僥倖的心理，忽略房地產泡沫的風險。值得關注的是，上述國家的房地產市場泡沫破滅基本上都是在房價大幅上漲的兩到三年以後。如果中國房地產市場延續2009年的漲勢，兩年到三年，中國經濟將面臨巨大風險。
不論從土地資源的稀缺性還是從房屋的功能屬性來看，房地產應該是以居者有其居為主要發展目標。中國房地產市場越來越變成一個投資性的市場。房地產市場變成投資性市場最大的問題是，改變了房屋的居住的屬性，扭曲了房地產市場的價格秩序。一旦房地產市場成為以投資為主體的市場，價格就不可能在合理水準上形成，泡沫就不可避免。
特別是在投資的資金主要來自銀行而不是自有資金的情況下，房地產的價格就會通過銀行資金被不斷推高，使投資需求的賺錢效應被不斷放大，就會產生價格不斷上漲的迴圈。當然，如果還有地方政府的高價賣地行為，就更有推波助瀾的功效了。
為什麼過去的一些政策調整把房地產價格越調越高？有兩個原因。第一，政策的針對性不強。用解決居住性需求的思路，去調整投機性需求推動的價格，實際上是在助推價格。第二，執行不力。
現在，房地產調控政策不斷出臺。這次政策的針對性加強，特別是通過加強保障性住房建設，把房地產的居住與投資功能進行某種程度的分離。能否加大執行力度，是這次房地產調控政策是否有效的關鍵。我們認為，如果及時得到調整，房地產市場不會形成巨大泡沫，是完全可以軟著陸的。
