易憲容：房地產稅爭議背後有玄機

　　房地產稅要不要徵收，本來是一種簡單的常識。在現代經濟生活中，一般的商業交易，企業、個人所得和財產豈有不徵稅的？小商小販在街道做一點小本生意都要交市場管理費，個人一點很低工資要徵收個人收入所得稅,那麼房地產的交易與所得及財產持有徵稅也是必然。稅收作為國家的財政收入來源，作為社會財富分配調節的工具，房地產稅不是該不該徵收、要不要徵收的問題，而是必須徵收和如何徵收的問題。

　　房地產徵稅不僅是常識，而且國務院有關文件寫得清清楚楚：“財政部、稅務總局要加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。”但是近一個月來，房地產是否要徵稅還是爭論不已，特別是一些媒體，不如實報道實際發生的情況，而是捲入爭議漩渦中把一些虛假資訊無限放大，搞得市場沸沸颺颺。這其中是否存在利益關係，值得大家深思。

　　房地產稅包括了房地產交易營業稅、房地產交易所得稅、住房保有稅或物業稅、房地產暴利稅等，國務院有關文件強調的是引導個人合理住房消費和調節個人房地產收益的稅收，由此可見，該稅應該主要是指房地產交易所得稅及住房物業稅。

　　在日常生活中，我們許多民眾即使並非高薪，但絕大多數人都交過個人收入所得稅，個人並不多的收入都要交個人收入所得稅，那麼，住房交易鉅額的收入交住房交易所得稅自是理所當然。如果不徵收住房交易所得稅，不僅對絕大多數沒有從事住房交易的大眾不公平，也容易造成整個社會財富分配不公，製造社會財富的兩極分化。這與中央政府遏制房地產投機炒作的政策背道而馳，也是與黨的十七大提倡的建立中國和諧社會的理念相衝突。

　　對房地產保有稅或物業稅，目前社會上不少人把住房保有稅與土地出讓金聯繫起來，認為購買住房時，房價中包括了70年土地出讓金的錢，因此再徵物業稅是雙重課稅。其實，這完全是一種誤解。土地出讓金與住房保有稅是兩碼事。比如，在發達的市場國家，這些國家的土地都是私有的，住房建築商修建住房時，都得從私人手中購買土地，而這種土地的購買都得通過交易價格進行。發達市場經濟國家，建築住房的土地是市場購買的，但是這些住房沒有哪一套不徵物業稅的。只不過，根據各種住房及家庭的情況所徵收的稅有所不同，甚至於免稅。

　　那麼為什麼要徵收物業稅？一則物業稅是許多地方政府的主要稅收來源（在發達的市場經濟國家，有些地方政府80%稅收來源是物業稅），因為，無論是產權的界定還是產權保護都得由政府提供種種服務，特別是在中國城市化過程中，城市住房的價值為什麼會上升？就在於政府在城市化的過程中建設了一系列重大的城市基礎設施。二是財產稅的徵收，能夠調節社會收入分配關係，從而保證整個社會和諧發展。任何個人所得稅的制度都會存在許多漏洞，一些人會利用這些漏洞來逃稅漏稅，而通過財產稅的徵收或住房保有稅的徵收，就能夠彌補這些漏洞與稅制不足。當前房地產稅的制度缺失，是造成國內居民財富分配矛盾的一個重要原因。因此，“引導個人合理住房消費和調節個人房地產收益的稅收”，就成了遏制房地產投機炒作及房地產泡沫的主要手段，成為調整居民收入分配關係的主要手段。

　　那種“房地產稅三年不徵收”的傳言是與經濟生活中的基本常識背離的。徵收房地產稅，不僅能夠有效遏制房地產投機炒作，改變房地產的基本功能或讓住房轉變至居住的功能上來，而且能夠調節社會的收入分配關係，促進社會和諧發展，也是改變當前地方政府土地財政模式的主要手段。如果住房保有稅能夠徵收，地方政府完全能夠改變當前土地財政的窘境，保證地方政府有穩定的財政來源。（易憲容 作者為中國社科院金融所研究員）