“限購、限貸、限價”（下稱“三限”政策）這三項房地產調控措施有望在明年繼續得到較為嚴格的實施，而國土部新近公佈的閒置土地處置辦法也預示著明年的樓市調控不會放鬆。業內人士指出，當前全國房價下行趨勢相當明顯，調控政策已影響到北京、上海等地的高端住宅項目。預計明年上半年樓市成交或跌入谷底，可能出現更大規模的降價潮。
“三限”政策持續發威
業內人士表示，“三限”政策中，限貸措施推行最早，也是推行最為廣泛、執行最為徹底、效果最為明顯的調控措施之一。二套房六成首付、三套房停貸已在全國實行。
“限購令”則是由大城市向二三線城市蔓延。據記者不完全統計，截至目前，全國已有48個大中城市實行“限購令”。“限價令”方面，目前有廊坊、秦皇島、中山、深圳、煙臺、韶關、丹東、增城、珠海等城市採用。在實行“限價令”的城市中，只有珠海和中山明確提出了全市房價的統一上限：珠海是11285元/平方米，中山則是5800元/平方米，其他城市則多是限定了各樓盤的同比上漲幅度。
業內人士認為，“三限”政策席捲全國樓市，房地產宏觀調控效果已經顯現。而對於全國多個城市立下的房價控制目標“軍令狀”能否完成，中國房地產學會副會長陳國強認為，這些城市基本都可以完成房價控制目標。
北京中原地產市場研究總監張大偉向記者表示，房地產宏觀調控效果已經相當明顯，預計未來普通新建商品住宅的同比、環比價格都將有更大幅度的回落。尤其是今年下半年以來，北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市“量價齊跌”。短期而言，房價過快上漲勢頭已基本被遏止，而投資、投機性需求亦被擠出市場。
一線城市方面，北京完成“穩中有降”的房價調控目標，幾乎沒有懸念。根據北京市住建委最新公佈的數據，截至目前，北京市新建普通住房成交均價比去年下降6.3%，新建商品住房價格同比漲幅累計回落6.9個百分點，環比連續3個月停漲後自10月起開始下降，居民家庭首次購房比重達90%。
深圳市相關部門近日表示，1至11月深圳新建商品住房加權平均價格為每平方米19713元，同比下降1.92%，有望實現房價穩中有降。
國家統計局的數據顯示，11月房地產開放綜合景氣指數跌至99.87，自2009年8月以來，首次跌破100。分析人士認為，這說明房地產過熱投資衝動正逐漸“冷卻”。陳國強表示，房地產調控對地方經濟會帶來一些影響，直觀的是影響到地方土地市場的表現，當地的土地出讓收益會有所降低。
地方“鬆綁”衝動隱現
據北京中原地產統計，在全國已出臺限購政策的48個城市中，明確政策執行截止時間的城市為：福州、海口、蘇州、廈門、濟南、青島、石家莊、長春、貴陽、南寧、合肥。其中，除南寧截止時間為2012年2月29日外，其他城市截止時間都為12月31日。目前，48個限購城市中北京、上海、廣州、海口、深圳、廈門、青島等幾個城市已經表示將延續限購外，蘇州、石家莊、貴陽等城市目前尚未明確表態。
或許是迫於土地頻頻流拍、房地產成交“極冷”壓力，有部分城市當前存在放鬆限購政策執行力度的衝動。北京、杭州、成都等城市已不同程度地放鬆土地出讓中關於保障房的配建條件。
張大偉認為，目前樓市調控十分敏感。此前佛山限購令“放寬”的消息，引起了社會輿論的強烈反應。在房地產宏觀調控政策基調不變的情況下，放鬆限購政策或將給市場帶來錯誤的信號。他稱，目前調控的最根本問題是地方政府的執行力度問題，雖然全國超過40個城市執行了限購政策，但鬆緊程度並不一樣。
業內人士分析，正是由於各地方政府的執行力度不一，所以導致時值年底，某些二三線城市完成調控目標壓力較大。比如，珠海市自2011年11月1日起，實行限購加限價的“雙限”政策。根據中原地產的監測數據，2010年珠海市商品住宅均價為10366元/平方米，按照今年擬訂的同比11%漲幅上限，珠海市2011年的新建住房均價不能超過11506元/平方米。但其2011年1至9月的新建商品住宅均價達到11966元/平方米，同比增長15.4%，這給全年的房價調控帶來很大壓力。距離年底已時間不多，如果政府不出手則調控目標顯然難以完成。
多位專家和業內人士指出，雖然一些城市緊急叫停了放寬限購令，但依然需要警惕部分地方政府放鬆對政策的執行。目前接近年底，一些地方政府土地財政受到比較大的影響，存在政策執行力度放鬆的潛在需求。房地產宏觀調控，依然處在中央政府要求嚴格執行、地方政府期待放寬的博弈過程中。
一方面，北京、重慶、海口、南昌等多地的準購房者們在接受記者採訪時都表明瞭對“限購令”延續的強烈期望，稱害怕“炒房客捲土重來，房價報復性反彈”。另一方面，一位暫時撤離北京等一線樓市的炒房客小薄（化名）也表示，對於調控政策放鬆暫不抱幻想，但是長期仍看好樓市投資，一旦有機會就擇機入市，短期內選擇在不限購的二三線城市進行投資。
