1月福州樓市均價破萬成交劇減 2010年充滿變數

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1月福州樓市均價破萬成交劇減 2010年充滿變數

時間:2010-02-10 10:29 來源：海峽都市報

　　自去年年底為抑制房價而出臺“國四條”後，今年1月10日，中央又出臺了更系統全面的“國十一條”，緊接著，1月12日央行決定上調存款準備金率0.5個百分點，這是我國自2008年採取適度寬鬆貨幣政策以來首次上調存款準備金率。目前，各政策已經開始實施，各地銀行貸款全面收緊，二套房貸款首付比例不得低於40%，福州市許多銀行在春節前已經停止發放房貸，這讓熱得冒泡的房市感到一陣陣春寒，交易量大幅萎縮。

　　然而，從福房數據上來看，1月份的福州樓價依然勢如破竹，仍然不依不饒地往上衝，而土地拍賣市場似乎也未感受到調控的壓力，依舊火爆，備受關注的2010年福州土地第一拍，以總價60億元、樓面均價8653元/m2創下了福州土地出讓總價新紀錄。從目前來看，雖然交易量出現了下降，但房價和地價依舊“我行我素”，政策調控房價的舉措顯然沒有達到預期效果，說明市場與政策仍在激烈地博弈。未來房地產市場將何去何從？這將取決於政策的強度與執行力。讓我們看下面的指數分析，看是否能從中看出些端倪。

　　[指數分析]

　　價格指數小幅上漲

　　今年1月份福房指數為144.17，月漲幅為0.59%，與去年同期相比漲了6.90%。觀察表1，我們發現，自2009年9月份以來福房指數呈現不斷上揚趨勢，但1月漲幅較于2009年年末已有所放緩，2009年12月份福房指數月漲幅為0.99%，高於今年1月的0.59%。

　　隨著福州房地產市場逐漸走出全球經濟危機的陰影、福州基礎設施建設的更加完善、海西政策的不斷落實，使得福房指數總體趨於走高，但1月漲幅有所放緩主要是因為去年年底國家密集出臺房地產調控政策，今年1月10日，中央發佈了“國十一條”，而銀行方面也全面收緊房貸，國家調控房地產市場的決心和強硬態度可見一斑，樓市感受到了一股強大的春寒，市場觀望氣氛濃厚。

　　[量價分析]

　　2010年首月均價破萬，成交劇減

表三檲福州住宅成交量金額均價統計
月份	成交量(萬平方米)	金額(萬元)	均價(元/平方米)
2009年6月	58.31	461424	7913
2009年7月	63.78	521724	8180
2009年8月	29.44	238512	8101
2009年9月	32.64	231677	7099
2009年10月	41.10	362020	8808
2009年11月	48.83	416872	8537
2009年12月	51.94	478269	9208
2010年1月	25.14	265900	10576

　　從表3數據來看，住宅均價從2009年12月的9208元/平方米上升到今年1月的10576元/平方米，已經破萬，一年內漲了近4000元/平方米，福州的均價勢如破竹，政府的調控已經迫在眉睫。1月成交面積較2009年12月下降了26.8萬平方米，月降幅為51.60%，月銷售面積僅為25.14萬平方米，創下11個月以來的新低。有價無市的市場表明，雖然均價已破萬，但是以目前福州大部分居民的經濟水準來看，遠遠支撐不起如此高昂的房價。此外，“國十一條”已頒布實施，最為顯著的是目前銀行加強了對房地產市場的風險監控力度，大大縮減了房貸的業務，許多購房者在1月已經很難貸到房款，投資投機性需求得到明顯抑制。

　　隨著“國十一條”進一步實施，今年普通住宅以及保障房有望得到大量供應，相信“國十一條”會像一場及時雨，澆滅樓市的虛火。

　　[板塊分析]

　　西區異軍突起，金山以量取勝

　　由表4、表5來看，1月各板塊成交量除了五四北和東區外，其他各板塊的均價都有所上漲，其中西區尤為突出，均價月漲幅為129.66%，從去年12月的每平方米7775元上漲到17856元，其主要原因是，銷售均價為19647元/平方米的大儒世家1月銷售了27024萬元，佔了西區板塊銷售金額的92%，由此拉動了西區板塊的均價。另外，市中心和江濱均價也上漲了40%～50%，倉山和金山板塊的均價也有10%左右的上浮。

　　從成交量來看，1月各板塊銷售量全都出現大幅下降，但金山板塊的交易量佔有最大的份額，以8.61萬平方米佔了全市交易量的34.25%。東區銷售4.17萬平方米，位列第二，交易佔比為16.59%。市中心、五四北、倉山交易面積佔比都在13%左右。西區與江濱交易面積佔比皆在10%以下。

　　[樓盤排行榜分析]金山成交量大，市中心均價頗高

　　表6：2010年1月份樓盤成交金額排行榜

　　從表6月樓盤成交金額排行榜來看，前10席的位置金山就佔了4位，再次顯示了金山板塊的強大實力，其較低的均價、便利的交通和較高的綠化率成為越來越多人選擇的對象。而西區的大儒世家2.70億元的成交金額成為1月成交金額排行榜的第一名，同時拉動了西區的均價。世茂天城緊隨其後，成交金額達到2.52億元，世貿的品牌優勢首先吸引了許多購房者的眼球，同時，絕佳的地理位置、全方位生活配套及便捷的交通等也助推了銷售旺景。

　　表7：2010年1月樓盤成交均價排行榜

　　從1月樓盤成交均價排行榜(表7)來看，市中心憑藉絕佳的地理優勢、便利的交通、完備的生活設施，佔據6席的位置，包含瀚城國際、世茂天城、陽光白金瀚宮、群升國際禦園、陽光烏山榮域、三迪香頌楓丹，均價都在1.5萬元以上。而1月均價摘得桂冠的是融信大衛城，均價為30164元/m2，破3萬元大關，融信大衛城成了福州高端別墅樓盤的一個新標桿。

　　[產品聚焦]

　　中低端房仍是主打

　　表8.2010年1月商品住宅成交價段分析

　　由表8的資料顯示：與去年12月份相比，1月的成交量出現大幅下降。1月總成交量2201套，比去年12月的4500套減少了2299套。8000元/平方米以下的商品住宅依然穩坐交易的頭把交椅，成交593套，成交金額為38853萬元，交易面積為6.3萬平方米，成交面積佔1月市場住宅成交總面積的25.06%。12000元/平方米以上的高價豪宅成交量較去年12月有所縮減，但成交面積佔比仍達到23.83%，位列交易排行榜榜眼。總體看來，9000元/平方米以下的產品頗受消費者青睞，仍是市場需求的主打方向，反映了消費者購買住房的支付能力。剛性需求者在購房的時候主要還是傾向以經濟實用的中、低端價位的住宅為主，當然，部分有經濟能力的消費者則對生活品質有更高的要求，追求高品質、高價格的樓盤，別墅和豪宅自然就受到投資改善型需求者的青睞。

　　表9.2010年1月商品住宅成交面積分析表

　　從成交面積來看(見表9)，90平方米以下的小戶型依然是主力戶型，售出866套，雖比去年12月減少了近700套，但在售出總套數中仍佔了39.35%，比去年12月的34.7%有所上升，由此可見，無論市場處於何種狀態，小戶型依舊是大部分消費者的選擇。90～120平方米的住宅也依舊緊隨其後，以587套的銷售量、26.67%的成交佔比位居第二，成交佔比較去年12月多出6個百分點。120～150平方米的住宅1月成交套數雖跟隨大勢有所下降，成交了353套，但佔比卻上漲了2.66%，在總成交套數中比例為16.04%，成為季軍。數據顯示，180平方米以上的住宅去年12月以814套的成交量榮獲季軍，而1月業績僅有245套，較去年12月相比少了569套，所佔比例為11.12%，較去年12月降了近7個百分點，由去年12月季軍的位置下滑到第四名。從1月的數據我們可以看出，在各套型、各價位的住宅成交量普遍縮水下，中小戶型在與大戶型的比拼中顯得更顯優勢，二者的成交套型佔比的差距在拉大。雖然福州市開發商近來主推高檔價位樓盤，但目前福州市銀行的房貸已經全面收緊，目前多家銀行暫緩放貸，利率紛紛上浮，二套房取消7折優惠利率，許多投資者已經很難貸到房款，而資金又是買房的主要考慮因素，因此，1月住宅的銷售量劇減，尤其是對於資金有更高要求的高價位豪宅。

　　[市場分析]

　　政策重拳控房價，樓市明確主基調

　　1月10日，國務院辦公廳頒布了《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》，主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供給、合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求、加快推進保障性安居工程建設、落實地方各級人民政府責任等五個方面，共有11條細則，被稱為“國十一條”。

　　對於“國十一條”中提到的增加保障性住房和普通商品住房有效供給，其目的是為了調整房地產市場的供應結構。通過增加保障性住房保障了中低收入人群的住房權利，而增加普通住宅即中小套型普通商品住房，是為了增加能夠被大部分消費者所能接受的產品。因此，增加保障性住房和普通商品住房就是為了調整住房市場的供應結構，使房地產市場能夠均衡平穩發展。對於“合理引導住房消費抑制投資投機性購房需求”來看，房企70%的資金來源於銀行貸款，而1月18日起上調存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點，存款準備金率上調將壓縮商業銀行的貸款空間。另外，根據《通知》中要求二套房貸款首付款比例不得低於40%，貸款利率嚴格按照風險定價，目前銀行對於房地產市場的風險監控力度在加強，福州市首套房利率已經上浮，房貸全面收緊。

　　同時，還加大對捂盤惜售、囤積房源，散佈虛假資訊、擾亂市場秩序等違法違規行為的查處力度，對開發企業囤地炒地、捂盤惜售，對土地出讓金繳交方式管理、土地管理方面等都做了明確的規範。政策要求落實地方各級人民政府責任，明確地方政府作為房地產調控的首要責任人，房地產市場是否能平穩健康發展，事關國民經濟發展全局，這是考驗地方政府的執行力。

　　“國十一條”從土地到信貸，再到地方政府責任，為今年的房地產市場定下了基調。“中央明確了今年房地產調控主要任務是遏制房價過快上漲。”從1月的福房指數來看，政策已經對市場的心理層面產生了明顯影響，預計過年後的房價依然有波瀾，但其強度還要看3月“兩會”的政策風向。

編輯:馬迪