保障房開發成融資“綠卡” 北京城建申請7億貸款
時間:2011-09-09 09:32 來源：證券日報
保障房開發成融資“綠卡”
北京城建不缺錢仍申請7億元政府貸款
9月8日，北京城建（600266.SH）發佈子公司獲得保障房貸款公告：公司旗下北京城建興華地產有限公司（以下簡稱“城建興華”）擬向北京市保障性住房建設投資中心申請7億元貸款，專項用於小營項目定向安置房建設，期限5年，總融資成本7.61%，含0.08%的委託貸款手續費。
事實上，彼時北京城建競得小營項目整個地塊的總費用也不過8.56億元。“北京城建這個時候若能拿到這筆貸款無疑是借力目前政府對保障房建設的扶持政策”，9月8日，一位不願具名的地產分析師對《證券日報》記者表示，“不過，這塊安置房建設面積也並不大”，對於北京城建以7.61%的成本申請取得5年期貸款，他亦表示費解。
低價競得地塊
2010年9月21日，城建興華以總價28.12億元成功競拍下海澱區小營居住及商業金融用地（D1、C6-C8地塊）。公開資料顯示，該地塊總用地面積17.61公頃，其中建築用地面積14.07公頃，規劃總建築面積37.98萬㎡，地上建築規模不大於28.14萬㎡。
鋻於該地塊尚需配建8萬㎡的公租房，扣除這部分建築面積，折合樓面價約為13962.26元/㎡——彼時，曾有報道指出，該地塊一度吸引包括首開、保利、金地乃至中建國際前來競拍，而金地集團更是給出31億元的報價。
然而，在綜合評標的方式下，最終勝出的，並非是金地，而是北京城建。“北京城建本身就是這個地塊的一級開發商”，上述不願具名的地產分析師對《證券日報》記者表示，“一般而言，開發商在取得一級開發資格時，往往與有關機構取得了一定‘默契’，後續項目開發工作也往往由其一併承擔。”
但是，最終該地塊因為位置較好，而引來6名競爭者，“最終還是把（土地）成本抬高了。”
2010年11月16日，城建興華再次以8.56億元競得海澱區小營居住項目（C1-C5地塊）。該項目總用地14.79公頃，規劃建築面積23.72萬㎡。公開資料進一步顯示，C1地塊上需建設拆遷安置房6.8萬㎡。
扣除這一部分建築面積，C1-C5地塊每平米僅折合樓面價5059.10元/㎡！和海淀小營上一地塊出現7家同時競拍的現象不同的是，C1-C5地塊僅有3家開發商（還包括其北京城建的另一子公司首城置業）投標競價，最終由城建興華競得。
彼時，就有分析人士指出，之所以C1-C5地塊成本較低，主要是源於該地塊大面積配建政策性住房所致。
相比之下，作為配建保障性住房用地，北京城建所獲海淀小營C1-C5地塊的土地成本，可以說遠遠低於市場價格——與上文所提及的、同樣由北京城建所競拍到的海淀小營D1、C6-C8每平米樓面價相比，C1-C5用地僅為市價的36.23%。
申請保障房貸款
為資金“減壓”
“北京城建這塊安置房建築面積並不大”，上述地產分析師對《證券日報》記者表示。那麼，為何該用地所獲得的專項貸款為5年期長期貸款？
相對而言，長期貸款資金償還壓力較小。但是，也因此會要求房企付出更大的資金成本。7億元的貸款，以其所公佈的7.61%貸款利率計算，每年所需支付的名義利率也高達5327萬元。
“目前，5年期貸款基準利率為7.05%”，上述地產分析師指出，“這意味著，北京城建將要支付的貸款成本要比基準利率上浮了近8個百分點，這個成本也不算低。”
事實上，似乎北京城建並不缺資金：可以說，北京城建是少數經營活動產生現金流為正的上市房企。而剛剛公佈的半年報顯示，其賬面尚有28.78億元的貨幣資金。
相對而言，北京城建的資金狀況以及債務結構都要優於很多同業房企。那麼，上市公司為何仍要以不菲的成本，申請鉅額保障房貸款？分析人士猜測，在樓市調控時期，房企格外注重手中現金。此時，利用政策對保障房建設的支援，融到資金來進行項目開發，無疑是減少了該項目對開發商現有資金的佔用。無形中，開發商可以借助保障房貸款來減輕自身資金壓力。
如今，在大幅節約了土地成本的同時，北京城建再次搭著政策的順風車，率先向北京市保障性住房建設投資中心申請7億元的5年期貸款——如此算來，北京城建這筆保障房“生意”，既享受了地價優惠，又不用從自己的賬戶裏拿出“真金白銀”，可謂是相當“做得過”了。對於有關問題，9月8日，《證券日報》記者致電北京城建，截至發稿日，未能得到回復。
記者手記
樓市調控以來，保障房建設也隨之如火如荼的展開。然而，鋻於保障房的利潤有限，因此，資金來源於成本問題便成為市場廣泛關注的焦點。
“如果不是為了拿地，誰會願意去做保障房呢？”曾有某大型民資房企對《證券日報》記者私底下如此表示。事實上，如果能夠如北京城建這般，土地成本節約與融資優勢得以“好事成雙”，估計各路房企都會一擁而上。
只是，保障房的資金分配上，也應做到公正、公開與公平。在北京市保障性住房建設投資中心提供的保障房建設資金支援下，未來能否有更多數量、更多類型的房企參與進來？《證券日報》記者將為市場持續關注。
編輯:王君飛
