“一日拆遷，三代受益”、“不限購”、“適合投資”等字眼，在房地產調控的背景下，極具吸引力。而這些誘人詞彙並不是描述我們所熟知的高檔住宅，而是位居北京衚同的平房。
楊明是北京一家專做四合院平房老宅租售的房地產仲介公司的一名仲介經理人，和一般仲介不同，他每天不是穿梭于各個高檔樓盤或高層小區，而是遊走在各條衚同之間。“要說投資性，衚同老宅最好不過，不說拆遷的補償，就是買了轉手一賣，就能掙幾萬到幾千萬。”楊明介紹。
四合院掛牌在售總量為一百套左右
據了解，2008年北京市針對四合院做了一次統計，四合院存量有一萬多套，但產權關係清晰的只有40%，剩下的都已被房管所、學校等機關單位作為公用。而這4000多套可交易的四合院裏，掛牌在售的總量維持在100套左右。
楊明介紹道，2007年和2008年是四合院市場最好的兩年，因為奧運會，政府鼓勵四合院改造成接待遊客的奧運人家，四合院開始被更多人了解，2007年整個市場的成交量是迄今為止最多的一年，達到30套；2008年是看房人數最多的一年，港臺人、法國人，甚至沙烏地阿拉伯人也來了，但由於價格昂貴，除了2007年、2008年以外，每年平均成交量也僅只有兩到三套。
平房特色：不限購、拆遷補償高
“現階段北京在售的衚同老宅，多指二環以裏的平房。”楊明說，由於面積小，地理位置優勢明顯，但多沒有產權，僅有使用權，真正擁有產權的平房只佔10%左右。
的確，記者在房地產交易平臺搜房網上看到，相對於89萬餘條的多層住宅房源，衚同老宅房源僅有266條。但也正是因為房源稀少，衚同老宅的價格近年來飆升。楊明介紹，2008年初，平房房價大多在2萬元/平方米，但隨著後幾年房地產幾波整體漲價，現今房價已經多在六七萬元/平方米，甚至高達10萬元/平方米-12萬元/平方米。而房源大小從七至八平方米到數十平方米，甚至幾百上千平方米，各不相等。
“除面積大小有區別外，是否在景區周圍，是否屬於學區房，都決定著房子的價格。”楊明說，像西單、西四等重點區域的平房，價格多在每平方米8萬元-12萬元之間，而像新文化街，則多在六七萬元。
楊明介紹，平房與該地段商品住宅、二手房價格相比，每平方米貴1-2萬元，若是整體四合院，則價格更為稀貴。例如，燈市口學區，普通住宅價格在4.5萬元/平方米-5.5萬元/平方米，而平房則可達到6萬元/平方米-7萬元/平方米。“平房能維持高價並升值快的重要原因是面積小，10多平方米就能落戶，孩子就能上學。另外，平房不在限購範圍內，外地人同樣可以購買；投資價值高。”
李小姐為了孩子能讀北京實驗二小，在附近的衚同買了個22平方米的平房。“衚同裏的平房不限購，我們也是萬般無奈才選擇了這個房子，但我們一家三口根本住不下，而且房子太舊，環境也不好，我們只能在附近再租一套。”
楊明介紹，類似于李小姐這樣的買家並不在少數，甚至有的買了半年多，孩子落了戶，上了學，就又把房子賣出去。
“除了學區房，平房還有另一個特色，就是拆遷。”楊明表示，由於平房多在2環以內，隨著北京市的整體規劃，越來越多的衚同老宅被拆除轉眼變成了高樓大廈。而對於老房拆遷的賠償，由於面積小，搬遷成本高，因此，不足15平方米的按15平方米計算，而價格也多為市場價的兩倍，投資升值價值比一般樓房高很多。“而有產權的平房更是高價值，不但屬於個人，產權也與商品住房不同，是永久產權。”
謹防消息欺詐合同詐騙
北京中原市場研究部總監張大偉在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，在限購的背景下，不限購的平房成為投資者的首選，也正因為房源稀少，一些仲介便虛高報價，趁機炒作。
與此同時，張大偉指出，雖然一些衚同老宅具有投資價值，但不像人們所想像的那樣簡單。一方面，由於地處二環之內，拆遷成本過高，絕大多數地產商不願對其進行開發，另外，由於多數只有使用權而沒有產權，購買安全系數較低。
另外，多數四合院多涉及多戶居民產權，這些歷史悠久的四合院，文革中收歸公有，再分給七八戶家庭，有的甚至擠進了幾十戶人。隨著家庭成員不斷增加，這些四合院變得更加擁擠。人們開始在房間裏打隔斷，一間北房通常會被分成四個小房間，甚至在院裏的空地上搭起了自建房。這也就形成類似于150平方米的院落就涉及20余戶產權，產權混亂，過戶難度極大。
“學區房、拆遷房，若沒有特殊原因，一般不會有人願意賣的。”張大偉表示，應謹防消息欺詐、合同詐騙等違法行為。購房前應弄清房產是否真正屬於學區房，不是離學校距離近就是學區房，有的與學校一墻之隔仍然不屬於。要弄清拆遷噱頭的虛實、產權的歸屬等問題，以防被騙。（記者 梁倩）
