大潤發改寫葫蘆島商業格局
新開業的“大潤發”每日10多萬顧客流量、每天200多萬元銷售額，驚人的數字持續多日不減。李 壯/本報記者/費靈雨 攝
核心提示
人頭攢動、摩肩接踵、熱鬧喧囂、傾城出動……這樣的詞彙用來描繪試營業中的葫蘆島大潤發超市火爆景象一點兒都不過分。每日10多萬顧客流量、每天200多萬元銷售額，驚人的數字持續多日不減。“大潤發”這三個字，註定要在葫蘆島的商業發展史上記上一筆。
記錄大潤發，不僅因為它創造了葫蘆島商業前所未有的萬人空巷局面，還因為它開啟了葫蘆島打造又一商業中心的完美開端，更因為它給葫蘆島多年不變、四平八穩的商業格局和商業發展觀念帶來的排山倒海般的巨大衝擊和挑戰。
全城百姓涌向大潤發
10月17日11時，在前往龍港區文翠路大潤發超市的路上，記者就感受到大潤發灼人的“熱”度。超市旁邊道路兩旁延伸300米處全都停滿了車，能容納300多輛車的地下停車場也只有寥寥幾個空位。進出超市的電梯上站滿了男女老少，在電梯盡頭擁擠的人流中，服務人員舉著“賣場入口”、“免費班車”的牌子指引著出入的顧客，63個收費口等待交錢的顧客全都排著近10米的長隊。
選擇在“十一”黃金周消費高峰過後的10月8日試營業，沒想到卻迎來了持續的開門紅。 “按照常規經驗，開業當天的銷售額是最高的，之後慢慢降到一個合適的位置。可這個店突破了我們固有的經驗，開業至今，銷售額天天攀升，創造了我們在東北乃至全國開店的奇跡。人太多，6米寬的超市主過道都顯得窄了。 ”葫蘆島大潤發超市的總經理付春華邊領記者在購物人流中艱難地行進，邊滿面春風地“抱怨”。
記者發現葫蘆島市民被大潤發超市“俘獲”的主要原因是貨新鮮、品種全、價實惠。在進口商品區，一位女士拿著一罐韓國易拉罐飲料告訴記者，這種飲料在別處賣5元一罐，這裡特價只賣3元6角，“孩子喜歡吃的排骨每斤也比別的超市便宜兩元。 ”記者看到，原價15元一包的衛生紙，現在會員價10元一包，螃蟹、文蛤等海鮮比農貿市場還便宜。
“商品的價格已經壓到最低，去除管理等費用，超市零售這塊不虧損，我們就拍手祝賀了。 ”付春華告訴記者，像他們這種大型的連鎖超市，盈利已經不靠超市商品零售這部分了，主要靠超市外攤位的租金和因為大量銷售，產品生產廠家給予超市的返點，所以超市商品的價格才能如此之低。
“只要你想得到的日常生活用品，這裡基本都有。 ”大潤發超市採取了全國聯採、當地自採的科學配貨方式，商品來自全國各地，繽紛多樣，甚至還有兩個美國品牌服裝是美國公司專門供給大潤發超市的。因此它的近3萬種商品中，有活鮑魚等在大酒店才有的生猛海鮮，這多是當地商業企業所沒有的。另外，超市還定期選擇部分商品超低價出售，採取會員制、7路免費班車接送等促銷、服務手段。這些消費服務，對於長期以來整個城區都沒有一家國際大型連鎖超市的葫蘆島市民來說都是 “致命誘惑”，僅僅幾天，葫蘆島大潤發的會員就達到10多萬人，雖然待辦顧客還在排著長隊，會員卡已經供不應求。
“媒人”龍港的苦心和細心
葫蘆島大潤發超市建築面積5.2萬平方米，建築投資2億多元，它的開發單位興宮集團將按比例從超市的銷售額中逐年提取回報。興宮與大潤發聯姻，媒人是龍港區政府。
大潤發所在的文翠路一帶頗不平凡。這一地段位於葫蘆島城區金三角幾何中心，是連山區、龍灣新區和龍港區的連接點，附近聚集著4個遼寧沿海經濟帶重點支援區域、葫蘆島市和龍港區兩級政府機關、最高檔的住宅及最好的學校，消費能力強，極具商業價值。這一區域已初步形成以小商品批發零售、傢具裝飾材料、汽車銷售和高檔賓館、餐飲娛樂為主體的商業格局，卻缺乏老百姓最急需的高端賣場。
在“三產富區”戰略指引下，2009年下半年，龍港區決定建設以文翠路特色購物街為主體的葫蘆島商貿流通集聚區，全面改造附近的“兩河三村”，在大幅度提升人居環境的同時，引進國內外知名品牌商業落戶，完善商業業態，引導龍港區商業升級，最終把龍港打造成葫蘆島商業中心和葫蘆島的“城市會客廳”。
“沒有開發企業的參與，政府規劃的商業願景只能是一個畫餅。 ”龍港區委書記唐聯眾說，為了吸引開發企業，龍港製定了諸多優惠政策，“只要按照政府規劃建設街區，就給獎勵！ ”
葫蘆島市首家省級現代商貿流通集聚區管委會主任、龍港區區長閆慶禮特別向開發企業明確，特色商業街的商鋪不能簡單地一賣了之，由購買者隨意經營，必須通過向購買者返租幾年商鋪的方式，由政府和開發企業掌控每個商鋪的發展方向，根據商業街的定位，統一規劃、統一招商、統一管理、統一推廣，培育商氣，確保商業街的特色和高端定位不走樣。
興宮集團等多個房地產開發企業參與了特色購物街的開發。 “前期也是舉棋不定，葫蘆島到底有沒有這麼大的消費能力，建這麼大的超市到底行不行呢？ ”興宮集團董事長龔文生心頭曾經直打鼓，“是政府幫助我做的數據論證，使我打消了顧慮，最後下定決心，做這個項目。 ”
一手托開發區業，一手聯商業企業。龍港區為引來文翠路最大的龍頭項目，實行“保姆式”服務，區服務業局局長高曉輝為辦理相關手續，曾經一週往返瀋陽3次，在家時間不到1天。政府做媒，興宮集團、大潤發共同創造了從首次接觸到簽約不到3個月時間，從開工建設到開業不到1年的大潤發最快落戶記錄。 “沒有龍港區委書記、區長的全力支援，大潤發不可能在這麼短的時間內就實現開業。龍港的投資環境，在目前大潤發投資的全國100多座城市裏是最好的。 ”付春華說。
大潤發超市已成為文翠路特色購物街的龍頭，紅火態勢帶動了初見雛形的文翠路特色購物街，街路兩旁的商鋪銷售火爆。
大洗牌的效應和啟示
“說大潤發的開業，是對葫蘆島商貿業的一次變革，一次衝擊，一次洗牌，也不為過。 ”葫蘆島現代商貿流通集聚區管委會副主任、龍港區委常委、宣傳部長劉昕說。
長期以來，葫蘆島的商業一直被本地的幾家商業寡頭所壟斷，小富即安的心理和缺乏進取的惰性，使他們多年四平八穩地佔有分配著葫蘆島城區的零售市場，葫蘆島的商業零售水準因而一直低水準徘徊。價格不菲，商品的花樣卻不多，服務時間也短，“連一瓶小孩喜歡吃的亨氏番茄醬都買不到”，有消費者說，“早9時前不開門，晚上不到9時就關門，不像大潤發從早8時到晚10時全開業，今後家裏來客人有處帶了。 ”而且面對龍灣新區及龍港區大型零售業的空白，他們也不去積極填補，無形中使自己日益陷入被動狀態。外地人從高速公路駛進新城區，乍一看像來到了歐洲小鎮，但走進小超市再一看，比一個農村的大屯子強不了多少。
與此相反，建市22年來，興城、龍港、連山正加速連接成片，城區內4個開發區建設形勢如火如荼，使葫蘆島一步步向著“百平方公里、百萬人口”宜居大城市邁進，日益膨脹出強勁的消費服務需求。結果是，當地的零售業水準滿足不了老百姓的需求，許多葫蘆島人不得不到秦皇島、錦州、瀋陽、北京等地購物，葫蘆島的消費外溢量達20%以上。大潤發超市的異常火爆，在證明了葫蘆島零售業商機無限的同時，也間接顯露了遼西中小城市葫蘆島各行各業的巨大發展潛力。
雖然大潤發 “願與葫蘆島其他的商業企業錯位發展，共同進步”，但是大潤發對葫蘆島原有大型商場的衝擊是顯而易見的。自從其試營業以來，城區內的其他幾家大商場無不客流驟減，不得不紛紛採取降價促銷等應對措施。試營業的第一天，一家大型商場還組織全體中層管理人員到大潤發“探秘”。 “沒有競爭，就沒有進步，就沒有百姓更大的實惠。受到衝擊不是壞事，起碼促使本地商業企業增加緊迫感，開拓了視野，也力圖改變，雖然這個改變有點被動。 ”高曉輝說。
“生於憂患，死於安樂”。要不斷成長壯大，就必須主動拋棄安逸。由輕車熟路的住宅地產到陌生的商業地產，興宮集團就經歷了痛苦的抉擇，也因主動謀變，贏得無限商機。“大潤發超市是我們單體投資最大的建築，銀行利息加上建築的物業管理、維修、折舊等費用，每年大概支出2500萬元，今年這個項目能不能盈利，還是未知數。而且我們還要給附近商鋪買主返租金，為了培育市場，招商時可能要給商家低租金，甚至免租金，頭幾年一定是賠錢的。 ”龔文生說，“但是，我們邁出了轉向商業地產的第一步，而且是投資建設葫蘆島的新商業中心。因此，從企業升級轉型的長遠發展來看，我們的投資，值。 ”
實際上，作為從縣級市基礎上建設起來的地級市，葫蘆島的建設先天上是不足的。自己和自己縱向比，常覺進步不小，無形中也有意無意地耽擱了葫蘆島的進取發展。但全國乃至全球的市場是一體的，外部強者不會坐視市場空白不去搶佔，封閉、保守、落後就會被動挨打，這已經被歷史無數次證明。因此，大潤發對葫蘆島人的啟示很多，再甘居“三四線”城市位次不自強，不主動學習外界先進經驗謀求改變，今日本土地位必將不保；與此同時，大潤發也向外界傳遞了葫蘆島的市場空間、潛力及招商資訊，這裡商機無限！（本報記者 翟新群 費靈雨）
