當前國家在房地產領域致力於兩項工作，一是穩定房價，二是大興保障。二者緊密相關，在保障房供應規模上來之前，應該不會放鬆抑制房價的措施。
按照當前保障房建設速度和規劃，預計“十二五”末將基本形成保障性住房和商品住宅兩類供應體系，也即“雙軌制”。其後，商品住宅市場將更多地遵照市場規律運作，政府“有形之手”不會輕易干預。
《國民經濟和社會發展十二五規劃綱要》（下稱綱要）明確了三點。第一，健全住房供應體系，加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。對城鎮低收入住房困難家庭，實行廉租住房制度。對中等偏下收入住房困難家庭，實行公共租賃住房保障。對中高收入家庭，實行租賃與購買商品住房相結合的制度。
第二，加大保障性住房供給。從供應總量上看，“城鎮保障性安居工程建設3600萬套”，作為約束性指標寫進了綱要。“十二五”末，全國城鎮保障性住房覆蓋面達到20%左右，基本解決保障性住房供應不足的問題。從供應種類上看，多渠道籌集廉租房房源，重點發展公共租賃住房（逐步使其成為保障性住房的主體），加快各類棚戶區改造，規範發展經濟適用住房。這對四種保障產品的命運作了界定：公租房將成為“帶頭大哥”，經適房重在規範運作，廉租房和棚改房則繼續推進。
從運作方式看，一方面要建立穩定投入機制，加大財政資金、住房公積金貸款、銀行貸款的支援力度，引導社會力量參與保障性住房建設運營。顯而易見，光靠政府力量，完不成3600萬套的任務。以今年新建1000萬套為例，需要資金超過1.3萬億，政府投入約5000億，其餘8000多億要靠社會融資。另一方面，要加強保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監管程式，嚴格規範準入、退出管理和租費標準。既減少權貴、公務員不規範行為，又要防範“老賴”業主或租戶，比如拖房租、欠物業費等。
第三，改善房地產市場調控。要點有幾個：一是進一步落實地方政府責任和問責機制。這是問題的關鍵，近幾年中央調控政策比較到位，但在地方政府執行過程中往往“摻水”，加強問責意在維護中央政策的權威性。二是增加住房用地供應總量，優先保障房，擴大普通房。三是健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。“改善性需求”失蹤許久，此時再提說明國家還是支援這類需求的，當前處於非常時期，諸多政策都是“一刀切”，尤其是二套房貸誤傷了的一批改善需求。三是加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規。這點值得關注，短治靠調控，長治靠法律。（上海易居房地產研究院 綜合研究部部長 楊紅旭）
