11月24日,國土資源部、住房和城鄉建設部聯合召開堅決遏制違法建設、銷售小產權房問題視頻會議,部署小產權房整治工作,“對在建、在售的堅決叫停,並依法查處”。在11月22日,兩部委還聯合下發《關於堅決遏制違法建設、銷售小產權房的緊急通知》。這是官方又一次明確強調小產權房不存在“轉正”的可能性(11月26日《新京報》)。
大部分小產權房品質沒保障、游離于法律保護之外,且擾亂正常的房地產市場秩序。就此而言,對在建、在售小產權房進行整治,是從根本上維護廣大買房族的權益和法律的權威。有關部委短短3日內對在建、在售小產權房治理,就進行兩次相關部署,並迅速拆除、移交一部分小產權房違法的人和事,堅決杜絕小產權房氾濫之心可見一斑。
眾所週知,小產權房的產生有其不可忽視的根本原因。具體說就是,當集體土地僅僅作為土地或非小產權房用地,給農民、城鎮居民帶來的低利潤以及集體土地作為小產房建房用地給農民、城鎮居民等帶來的鉅額利潤,二者之間的巨大差距造成了一些開發商或農民等利令智昏、鋌而走險,在國家有關部門和地方政府的一再禁止和打壓下,仍或明或暗地在建、在售小產權房。
造成這種悖拗的局面,主要是因為按照我國現有的土地法等法律法規的規定,集體土地不能直接對集體外群體交易,即禁止買賣,只能在集體內流轉,而集體內的簡單利用,如單一糧食種植、低附加值作物種植,註定了這樣流轉的低價值、低收益,導致了農民集體土地收益的減少。
要想有效遏制開發商或農民在集體土地上違規建小產權房,提高農民土地收益無疑是一條根本的對策。就目前情況看,提高土地補償金將是提高農民土地收益的一個最主要渠道,在有效提升集體土地收益的同時,也事實上提高了小產權房開發的成本。成本提高,也就意味著開發收益的降低,而收益降低,則從根本上有效降低了違規開發小產權房的衝動和內在動力。
當然,要想讓這一設想真正發揮效力,就要在修改現有的相關土地等制度上下功夫。如在土地管理法中或者配套的《農村集體土地徵收補償條例》中,對集體土地徵收的交易制度進行明確規定,如建立土地徵收(出讓)集體議事、徵收轉讓規模、補償價與最終拍賣價比率等集體土地徵收(交易)制度,真正讓集體土地與相關市場價格聯動。同時,輔以嚴格的罰則和監督檢查,嚴防損農事件發生,確保農民根本利益。
此外,就提高農地收益而言,還有更廣泛的途徑。比如,加快賦予符合政策的集體土地建房、租賃、交易權,進一步發展家庭農場、優化農業結構、發展觀光農業等,大幅提高農村等集體土地流轉和使用收益。如果農民的集體土地收益切實大幅增加了,而且還是持續的長久受益,誰還會開發小產權房?
由此可見,小產權房不僅僅是一個房地產市場問題,還涉及更大範圍的制度完善、包括農業結構優化和轉型、幫民致富等更深層次問題。這不僅牽涉國土、住建等房地產管理部門,更與農業部門密不可分。
因此,根治小產權房,需要更多方面參與,共同發力打組合拳:一方面,通過嚴格執法查處,用堵的辦法提高違法代價,確保小產房建設不反彈；另一方面,通過諸多綜合手段,用疏的辦法提升集體土地收益,從根本上消除違建小產權房的動力。否則,只是簡單地為了執法而執法,也許能夠取得一時的效果,但說不準風頭一過,春風吹又生。而這無疑需要各級政府的施政智慧。（余明輝）
