人口老齡化挑戰下，如何養老成為日益重要的民生問題。
理論上，老年人的生活來源包括4個方面：個人勞動收入；公共轉移支付，即養老金、社會救助等；家庭轉移支付，即子女和親朋好友的贍養支出；資產收入，比如儲蓄、房產等帶來的收入。當前，我國老年人的生活來源主要是家庭轉移支付和勞動收入，同時，公共轉移支付和資產收入近些年也在逐步增加。多項入戶調查發現，我國家庭資產在逐漸增加，增加的資產主要就是房產。所以，以房養老，將成為越來越重要的一種養老形式。
以房養老，可以是個人自助行為，比如出租房屋，賣大房子買小房子，或賣大城市房子買小城市房子，以價差生活；也可以是機構行為，比如老年人將房產抵押給銀行、保險公司等機構，定期領取養老金，也就是所謂的倒按揭。簡而言之，就是將死的房產資產，變成活的生活保障。在國外，前者比較普遍，甚至有歐美老人賣房去東南亞、非洲養老；後者在美國、加拿大、日本、新加坡等都有開展。在我國，這兩種行為都正在起步階段。
近期，保監會出臺《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》，是落實2013年國發35號文《關於加快發展養老服務業的若干意見》和十八屆三中全會決定的重要舉措，但預期在一段時期內不會有突破性發展。其主要原因，一是當前的市場供求不大。從需求講，60歲以上擁有獨立房產的，主要是1950年代生人，他們不是最需要以房養老的人群，而且在現有住房壓力下，他們更願意把房子留給後代。從供給講，提供反向按揭的機構需要具備很強的風險控制能力和足以讓人放心的信用，這也是徵求意見稿對試點機構的資質要求很高的原因，這將大大降低供給。二是觀念沒有轉變過來，父母對子女是永續無私貢獻，子女也更願意保留房子，供養父母。
但是，養老市場和社會觀念的變化可能比我們預期得更快。日本的經歷可以提供一些參考，日本跟蹤調查年輕人對贍養父母的態度，發現上世紀八十年代，80%的年輕人認為應該也願意贍養父母，十幾年後，這一比例降至不足30%，以房養老的市場需求將明顯提高。
當然，以房養老的發展有賴於一些保障。首先，要有穩定的房產市場，房價波動不能太大，降價空間太大，機構不願意做，增值空間太大，老年人不願意做。其次，要明確產權期限，比如70年後房屋產權如何安排？再次，要提高機構的信用建設。此外，還要做好觀念引導，以房養老不是不贍養老人，只是財力上的贍養減少，更多的化為精神層面的贍養。（陳秋霖）
