京津冀一體化不應變成房地產盛宴
京津冀一體化終於邁出小小的一步：4月3日，廊坊市政府與北京西城區政府就未來的合作意向舉行座談會。值得關注的是，在京津冀一體化的背景下，人未動、市場未動，樓市先動了起來。
京津冀一體化的細節尚未敲定，一貫平淡的河北樓市開始不平淡起來，到保定買房、到燕郊置業、到廊坊看房，成為這一段時間以來的樓市看點。
就連低迷的股市也瞬間找到了突破點，京津冀概念股已經連續多日上漲。而在這些概念股中，房地產、水泥、工程建設等股票更是領漲先鋒，一些地產股票甚至一度漲停。
河北樓市升溫
今年全國兩會前後，京津冀一體化的概念已經熱得發燙，並帶動河北部分城市樓市迅速升溫，尤其是在3月26日，《河北省委、省政府關於推進新型城鎮化的意見》、《河北省新型城鎮化規劃》公佈之後，河北的保定、廊坊、石家莊、唐山、張家口、承德、秦皇島等城市都被賦予了一體化的職能規劃。
3月27日，多家房地產網站都將保定承接首都部分行政事業功能的消息挂在了頭條。巧合的是，3月最後一週，保定舉辦春季房展，河北省這兩個文件出臺前後，房展呈現出截然不同的行情：文件出臺前看房者寥寥，文件出臺後大量看房團涌入，開發商趁機隨行就市，有的樓盤單價上漲超過10%。到了3月最後兩天，一些大的看房團人數過千。幾乎每個樓盤的銷售人員都信心滿滿地推銷：趕快買，買了就賺了。
根據河北省保定市住建局的數據，2013年，當地共辦理商品房預售合同登記備案14786套，而今年3月1日至24日就辦理了3474套。不到一個月的備案數量相當於去年的近四分之一。 除了保定，涿州、固安、燕郊、香河等北京周邊地區都紛紛出現樓市的利好。
北京一家大型房地產經紀公司的門店經理告訴中國青年報記者，他所在的門店在北京東四環，不少周邊社區的居民都過來諮詢河北的房價是不是要漲。讓這位經理哭笑不得的是，他所在的房地產經紀公司根本就不做河北的地產業務。北京中原地產首席分析師張大偉不認為河北相關城市的樓市成交量明顯增加，但認為確實出現了場面上的熱鬧景象。
資本市場更加靈敏，消息傳出之後，京津冀的地產板塊就異軍突起。3月20日，滬深兩市有17隻股票漲停，這其中，地產板塊就有4隻股票漲停，38隻股票飄紅。這個勢頭至今仍在延續。4月2日，兩市地產板塊中有8隻股票漲停，多只股票漲幅超過9%。
不僅地產企業股票吸引大量資金進入，工程機械、水泥、建材、鋼鐵、化工等房地產相關行業股票也隨之受益。
只有投資樓市最靠譜？
近年來，只要出現與房地產沾邊的資訊、政策，都會成為攪動樓市的魔法棒。
“區域城市規劃的本意當然不是房地產。”中國青年政治學院經濟系主任林江告訴記者，京津冀一體化的規劃，其目的有兩點，一是為了減輕北京的城市負擔，另一點則是要構建區域產業鏈條，發揮京津冀這個區域的比較優勢。
在林江看來，京津冀一體化的政策確實會將北京的一些產業、人口轉移出去，在周邊城市形成一定的房地產需求，但如果產業還沒轉移，房價先漲起來了，對城市自身發展不會有好處。
中國社科院經濟所研究員汪麗娜告訴記者，土地是產業發展的基礎，如果地價上來了，房租也就隨著上漲，產業發展所需要的各項基礎都會隨之水漲船高。
但從眼下河北多地樓市的表現來看，房價看漲的預期已經形成。在林江看來，房地產的資本屬性最強，當一個地方出現產業集聚的時候，對土地、房產會形成切實的需求，尤其是在資訊不對稱的情況下，很容易引發投資衝動。
“從整個國家層面來看，高儲蓄率的問題一直沒能得到根本性的扭轉。對普通人來說，有什麼好的投資渠道呢？”汪麗娜說，國外很少會有這樣的情況發生。完善的稅制、產權交易制度會讓消費者算賬，算一下買房會有多大交易成本、持有成本，往往這樣計算之後就會發現，投資房產不是那麼划算。但在中國，算來算去都只有樓市，這些年的經驗更是讓大家覺得，投資樓市最靠譜。
不過，數據往往不支撐這種預期與經驗。以保定市為例，根據中原地產提供的數據，2013年1月至11月保定商品房累積成交150.919萬平方米，平均每月保定去庫存化14萬平方米。按照目前的可售面積584萬平方米計算，保定去庫存化時間高達42個月，是北京的6倍。
這也就是說，即使保定目前不再建設新樓盤，現有的庫存也需要3年半的時間才能消化掉。
“可以說，這次保定等河北部分城市房價突漲，暴露出了我們經濟發展中的問題。”中國社科院工業經濟研究所工業投資與市場研究室主任劉勇說，這些年房地產的發展讓大家覺得這是最有效的投資。
在劉勇看來，在京津冀一體化政策尚未出臺的情況下樓市先漲，並沒有太多可以驚訝的地方。市場經濟的核心就是價格，而價格背後則是趨勢、預期。
30年來，為何一體化推進效果不明顯
到目前為止，京津冀一體化的大規劃中，僅有河北省拿出了具體的方案，北京、天津還沒有具體表態。
而從歷史來看，京津冀一體化始於1984年，甚至在2004年還形成了加快推進的“廊坊共識”。但30年下來，一體化的推進成效並不明顯。
“這個事情沒那麼簡單。”汪麗娜說，北京想轉移出去的產業是不是別人想要的產業？有多少產業可以轉移出去？這些問題都不是一個城市一廂情願能完成的。長三角、珠三角都是靠產業聚集發展起來的。京津冀地區能夠把3個地方串起來的產業是什麼？靠什麼來促成3個地方的一體化？
林江告訴記者，北京現在的發展很明確，要發展高端服務業，低端的產業要轉移出去。理論上，這種產業的梯度轉移是合理的，但具體到不同的省市，各自的資源稟賦不一樣，需求也不一樣。
“大家都想發展高端產業，北京不想要的，河北一定想要嗎？”林江說，落實到具體的操作上，一體化的推進並不會像普通人想像的那麼簡單，弄不好還會陷入囚徒困境。
類似的事情曾經在北京市出現過。
2010年年初，有消息說，北京市將通州區定位為次中心，北京市政府的一部分部門要搬遷到通州，結果造成通州房價的暴漲。大量購房人涌向通州，有的甚至不看房就買，辦完過戶手續當天就掛牌加價出售。在那一輪的購房大潮中，通州投資購房佔比高達四成。結果在2011年的樓市調整中，通州很多區域房價腰斬。
汪麗娜表示，北京市試圖將部分行政職能轉移到通州，都尚且沒有做到，又能有多大可能將部分行政職能轉移到河北？
“在此次京津冀一體化的推進中，只有河北出臺了規劃，北京、天津還沒有明確方案。”林江說。政府部門本應做得更好，更快、更統一、更透明地公開資訊。
在一些專家看來，這段時間河北部分城市房價的上漲更像是炒作。林江認為，如果京津冀一體化最終成為現實，房地產會有發展，但房價也未必會像這段時間一樣突漲。而如果最終沒有成為現實，漲起來的價格還會回歸。
那麼，什麼時候中國人對房地產的熱情會降下來？
“這還需要時間。”汪麗娜說，改革開放之初，大家都在倒東西，市面上缺什麼就倒什麼，房子也一樣，只不過是大宗的商品而已，等什麼時候房子也供大於求了，也就沒人倒了。那個時候，大家對房地產的熱情就會下來。
