房價下跌“容忍度”是個偽命題
漫畫/師春雷
無論大型房地產商對樓價下跌的容忍度是30%左右，還是政府對此的容忍度只有10%，這樣的容忍度都只是主觀的產物。樓市樓價的走向會聽他們的嗎？
日前中天城投的信披文件顯示，部分項目即便售價下降三成，地產公司還是能夠實現盈虧平衡。其他開發商也曾做過類似預測。國務院發展研究中心企業研究所、清華大學房地產研究所和中國指數研究院的研究報告顯示，2013年，滬深及大陸在港上市的房地產公司利潤均有下降，毛利率均值分別為34.54%、33.27%。
如果中天城投公開了開發商的底線，那麼巴克萊銀行最近一份研究報告中提到：“我們認為政府最多能容忍全國範圍內房價下滑10%左右，否則就會出臺更多支援性舉措”。也就是說，巴克萊報告認為政府對於樓價下跌能夠容忍的底線是在10%左右，比開發商對樓價下跌的容忍度更差。
巴克萊報告的觀察大概也是對的。因為政府則非但要顧及樓市，而且要顧及其他行業及領域的經濟波動，即使是樓市，政府既要注意大型開發商也要注意中小開發商。
從直接的影響來看，目前不少三四線城市的開發區、新區的樓盤，很多都是地方政府融資平臺投資所建，售不出去可能會引起一連串的金融風險。
還有，地產低迷對於正在減速的中國經濟是一個重大威脅，因為中國房地產業與鋼鐵、水泥、家電等很多其他行業有著錯綜複雜的關係。有分析師稱，僅房地產投資一項對GDP的貢獻就達12%。如果算上建築工人工資以及相關產業產出等項目，房地產對中國GDP的貢獻總計超過20%。
因此地方政府對於樓價下跌的容忍度是要低於大型開發商的。
可是，無論大型房地產商對樓價下跌的容忍度是30%左右，還是政府對此的容忍度只有10%，這樣的容忍度都只是主觀的產物。樓市樓價的走向會聽他們的嗎？
目前中國大部分地區樓市逆轉，主要原因是供求關係發生了變化。2011年前，市場基本上都處於供應不足狀態，由此導致房價不斷上漲。之後，房地產投資加速，新房開工量于2013年達到14.6億平方米。以在建住宅總面積除以住宅年銷量計算的住房供應指標上升到（並且始終保持在）4以上，這意味著將需要花費4年以上的時間才能銷售掉目前在建的所有住宅。2013年，西部的住宅供應指標從2011年的3.74上升至4.40，中部地區從3.66上升至3.97，而東部地區的供應指標從4.24微漲至4.36。
如果我們從另一個角度看，從居民的收入與樓價的比例來看，目前即使已經開始在下跌的樓價仍然不是一個合理的樓價。居民購房能力的增長遠跟不上樓價的上漲。
上海易居房地產研究院日前發佈了《全國35個大中城市房價收入比排行榜》，35個大中城市房價收入比均值為8.5。一般而言，在發達國家，房價收入比超過6就可視為泡沫區。且不說北上廣深，北京高達19.1位居首位，就是西北五省會——烏魯木齊9.2，蘭州8.7，西寧7.4，西安6.4，銀川6.2，也均超過“國際標準”。單從這個角度而言，房價要回歸“合理區間”，非但可能跌破10%，30%也是要跌破的。
對於開發商來說，市場波動是正常的，前一段長期獲得的超額利潤回吐出來一小部分，也應該是市場體制下的正常現象。房價下跌對於地方財政、GDP的影響，只有依靠財稅改革、結構調整等改革的辦法來解決。因為歷史經驗已經表明，樓市的方向盤從未掌握在政府手中。（鬱慕湛）
