遭遇“棄購”,以及被指“賠本賺吆喝”,讓人對其“生命力”產生懷疑
自住型商品房問世半年以來,一直被視為穩定北京房價水準的“基石”。但近來有媒體報道:出現商品房定價低於自住房,自住型商品房“棄購”情況嚴重,最高的達20%。面對“棄購”自住房問題,據說北京市住建委緊急召開會議,聽取各方面的意見和建議尋求相關對策。(據央廣經濟之聲報道)
從相關報道來看,北京自住型商品房棄購率最高還不止20%。北京首個自住型商品房項目金隅匯星苑棄購率達到20%,第二個自住型商品房項目首創悅都匯棄購率超過50%。雖然說,部分房源被“棄購”之後還可以重新搖號,但棄購率如此高,還是值得有關方面深刻反思,比如,銷售能否更靈活?
顧名思義,自住型商品房至少有四層含義:一是屬於自住房,謝絕投資投機性需求；二是屬於商品房,但又比較特殊,轉讓等方面受到限制；三是由於購買條件、程式、定價有規定,尤其是價格比周邊房屋低,有改善民生的用意；四是由於這類商品房能分流需求,在統計上能平抑價格,還有穩定房價的作用。
據悉,國家有關方面認為自住型商品房對房價的調控效果比較明顯,且市場反應良好,值得進一步推廣。如今,棄購率超過50%的自住型商品房,是否還被市場看好,是否還向全國推廣,有待觀察。在筆者看來,我們既要探究自住型商品房的現狀,也要思考這一類住房的未來。
就“棄購”現象而言,我們應從兩個角度來分析,一是自住型商品房遭遇“棄購”是否正常?按照北京《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》,自住型商品房銷售均價,原則上按照比同地段、同品質的商品住房價格低30%左右的水準確定。如此低價,似乎不應該被“棄購”。
但是,如果想一想過去經濟適用房、限價房也曾遭遇過“棄購”(例如,2012年號稱廣州史上最大規模的經濟適用房認購,棄購率高達15.2%),或許我們就會對自住型商品房被“棄購”不會太吃驚,因為部分人放棄購買各有原因,有的是因為配套、樓層不理想而“棄購”,有的是因為戶型、朝向不滿意而“棄購”。
二是遭遇“棄購”的原因是什麼?在很多人看來,當前樓市降溫是自住型商品房遭遇“棄購”的主要原因。這種判斷不無道理。當市場房價處於上升態勢,價格便宜30%左右的自住型商品房自然優勢明顯。但是,當市場價格下行跡象越來越明顯,自住型商品房的優勢自然不太明顯。部分人“棄購”大概是想觀望。
不過,“棄購”還有一個被忽視的原因,即純商品房銷售更為靈活,而自住型商品房銷售則受到政策限制,限制自然影響自住型商品房的銷售。例如,棄購率超過50%的首創悅都匯,不遠處的一個商品房樓盤擁有“零首付”加“降價險”等優惠,而自住型商品房不可能如此去銷售。
筆者以為,對自住型商品房短期遭遇“棄購”不必太憂慮,真正需要關注的問題是,這種房屋“生命力”究竟有多長,有沒有在全國推廣的價值?儘管北京有關方面把自住型商品房政策當成穩定房價長效機制之一,但這次遭遇“棄購”,以及自住型商品房被指“賠本賺吆喝”,讓人對其“生命力”產生懷疑。(馮海寧)
