是建築短命?還是地權缺失?

時間:2011-07-08 15:08   來源:羊城晚報

  最近,住建部的仇保興副部長一句話引起了軒然大波,他在一個國際會議上坦言:中國是世界上新建建築量最大的國家,而這些建築的壽命只有25到30年……

  人們大吃一驚,是基於某種常識性的判斷,而這種你以為我知道我以為你知道的常識性判斷恰恰是最不可信的。很簡單,因為中國房地產遊戲的規則是國家壟斷地權的前提下出售的70年地租買賣,人們就很自然地把地表上的建築想像成擁有70年或超過70年的壽命。所以絕大部分中國人,可以在不問地權的前提下,把房地產當成是一種70年期的不動產,因此也就莫明其妙地去相信了建築壽命等於或超于地租期的判斷。

  在這種規則下,國家永遠壟斷地權,與國家商討地權你想都別想,所以國家當然敢於放開膀子讓房地產商來發籌碼擺賭局,看上去,地產商拿地塊建房子,國民用積蓄換來鋼筋水泥的不動產,國家為購房的民眾辦理有效期70年的房產證,三方各有所出,各有所獲,國民雖然最不濟,但好歹把很易貶值的現金換成了“保值”70年的“不動產”。問題在於:誰告訴你們房子一定要有70年的壽命呢?房管局給你辦的是一張有效期70年的房地產所有權證,而不是一張70年壽命保證書;房地產商賣房子給你們大家,並沒有簽訂一份建築壽命期協議。

  以中國當下的房地產買賣來看,支撐當下房地產市場遊戲的核心只有一個———地權缺失。建築短壽現象只是地權缺失之後的一種合乎利益邏輯的結果之一。一句話,有怎樣的消費者,就有怎樣的市場。當你知道,你買不來土地、只能買到土地之上的建築的70年使用權,而你又仍然願意去買房時,就應該知道國家把使用權定為70年定得太妙了。很簡單,按現代人的預期壽命估算,定30年太少;定100年太長,70年的週期足以讓你把紙幣換成鋼筋水泥;然而,當你知道擁有70年使用權的產品只有30年的壽命時,人們就傻眼了,你不能全怪房地產商鑽了這個漏洞,畢竟人家沒跟你簽訂建築壽命協議。作為房地產的最終消費者,我們就得自問一下:我們買房在賭什麼?明知沒有地權你也要買房子,是因為相信70年使用權也足夠長了,這還算得上是一種理性判斷,而把一種壽命30年的產品以70年的期限來下注,不要怪這個秘密今天才被揭露,為什麼昨天大家不去想想呢?

  建築的短命現象被揭開了蓋子,其實是打開了地權缺失這個隱藏得更深的根源問題。過去,地權的問題被轉化成使用權期限,結果說明,沒有地權的建築難以長壽;而今天,地權的問題可以衍生為拆遷權,從根子上說,建築的壽命長短沒那麼重要,最重要的是,我的房子你不能隨便拆,這也算是地權從地下轉移到地面上的一種微妙形式,只要在這塊土地上,是我說了算,那麼,房地產商就不敢隨便建造短命的建築,哪怕建築的壽命不長,也不敢隨便拆,說到底,我們不應該去賭一種任由別人擺弄的產品,我們應該賭一種屬於自己的許可權———只有懂得購買許可權的消費者,才能創造一個真正公平的市場。

編輯:張潔

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