4月26日國家發改委官員聲稱正研究在商品住房領域實施反暴利規定，以使商品房價格能保持在合理水準。這次準備出臺反商品房暴利的規定，可謂有的放矢。不過反暴利規定如能發揮作用，當以公開房地產開發的各項成本明細為前提，否則可能又是一紙空文。
商品房開發商到底有沒有暴利，從來沒有一個明確的說法，社會與開發商各執一詞。解決此問題，需要明確暴利標準。而確定暴利水準，當包含兩個內容：暴利收益水準的界限、考核的口徑。
對於收益水準，作為房地產開發，不應低於社會的平均資金利潤率，也不應高於高科技企業和風險企業的利潤率。沒有關於暴利收益的合理界限，對房地產開發企業的暴利認定就沒有令人信服的依據，有關部門的裁量權就過大，開發商也容易逃避暴利認定。
房地產開發企業是資金密集型企業，企業大量資金來自銀行貸款，一部分來自預售資金，少部分來自自有資金。用全部資金佔用來計算利潤率，和以自有資金來計算資金利潤率，數據可能相差幾倍甚至十幾倍，可能一個是微利，一個是暴利，差別主要在於對於銀行貸款資金的杠桿運用。根據房地產開發企業的性質，以全部資金來計算利潤率可能更合理，不過這樣做可能大多數開發商都不會進入暴利名單，致使反暴利規定成為空文。
而反暴利規定要落于實處的關鍵是，必須強制開發商公開全部的成本明細，將其財務置於陽光之下。當然這可能遇到重重阻力。
關於開發商的利潤率，任志強曾說房地產平均行業利潤僅為8%左右，而去年底社科院報告聲稱房地產平均毛利率為55%左右。數據巨大差別的原因，可能主要是成本在構成項目和時間上不同導致的，賬務不公開，人們就會一頭霧水。
土地成本是房地產開發的主要成本之一。目前有的說法是土地成本最高佔售價的50%左右，有人聲稱佔總成本的20%至30%。差異很大的主要原因，是由於開發的延後和土地的升值，導致前期土地成本佔後期售價的比例降低。而房地產開發涉及的各環節稅費非常多，涉及上百個部門，幾十項稅費，這部分成本約佔房屋售價的20%左右。所以沒有成本公開，公眾就不知道成本的真實水準，誰暴利誰不暴利則無法認定，什麼原因造成的暴利也無法厘清。
如果公佈了詳細的成本構成，那麼房地產的調控就有了基礎。屬於土地成本導致房價高的，可以減收甚至取消土地出讓金。屬於各環節稅費導致的，那麼就應該力行減稅。而如果確屬開發商牟取暴利的，則需要堅定的反暴利。
公開成本，還有利於防止反暴利規定的異化，以防止該規定的“助漲”效應。在石油銷售領域，就有“石油特別收益金”的類似反暴利規定，但是並沒有抑制石油銷售價格的上漲，原油銷售單位反而更有動力去推高油價。同樣，前段時間，有些地方的限價令反而成了開發商的漲價藉口，讓他們把達不到限價的房子提到限價的水準。那麼，公開了全部成本，各項成本在總成本和房屋價格中所佔比例一目了然，開發商便無法操作成本以便漲價，同時也有利於抑制地方政府推高地價和加稅。
所以，只有公開成本，讓社會來監督，才能抑制以成本為藉口的房價高企，反暴利規定才會有效。（陳東海）
