海外看空中國樓市過於悲觀

　　調控趨向有保有壓 市場成交開始復蘇

　　海外看空中國樓市過於悲觀

　　標普、穆迪兩大評級機構今年以來對在海外發債的中資房地產企業頻繁調降信用評級。標普和穆迪日前還分別發佈相關報告，對中國房地產開發商的流動性狀況表示不樂觀。中資房企的還債風險是否已經相當高？中國樓市未來一段時間的走向如何？記者就此採訪了業內人士。

　　評級機構維持負面展望

　　穆迪日前發佈報告表示，中國房地產開發商的流動性狀況逐漸惡化。在穆迪評級的29家開發商中，今年到期的短期債務總額達到人民幣1590億元，較2011年12月壓力測試時增長了23%。其中境內債務為人民幣1280億元，境外債務為人民幣310億元。穆迪維持對中國房地產業的負面展望，並預計未來12個月房地產業的基本面將繼續轉弱。

　　此外，標普日前發佈的報告顯示，2012年初，中資開發商面臨的局面是今年到期的債務規模處於高位且流動性遭到削弱；另一方面，房地產銷售前景疲弱，再融資狀況困難。2012年許多獲評級開發商面臨較高的再融資風險，特別是那些信託貸款和境外債務在到期債務中所佔比例較高的開發商。

　　標準普爾信用分析師李國宜表示：“我們公開評級的30家中資開發商2012年到期債務規模佔未到期債務總額的31%，這一比例並不高。但是，今年到期債務中約42%是境外債券、境外銀行貸款和境內信託貸款，一些開發商在對上述債務種類進行再融資時可能遇到較大困難。”

　　中資房企會否出現還債風險

　　那麼，中資房企會否出現很高的還債風險呢？

　　“房地產資金鏈比較緊張的狀況在相當多的中資房企中是存在的，特別是許多房地產企業存在對去年政策的誤判，沒有以價換量，造成目前承受高負債和高庫存的雙重壓力。我認為，按照現在的去庫存速度，7、8月份將會有不少房地產企業面臨較高的償債壓力。”經濟學博士馬光遠對本報記者說。

　　財經評論員葉檀對本報記者分析說，與境內債務和信託融資相比，中資房企在境外融資的量要小很多。根據目前的狀況來看，一些缺乏融資渠道的中小房地產企業或是以中高端地產為主的房企，到今年年中的時候，其銀行債務和信託債務會進入償債高峰，可能會有較大的償債風險。但對於中資房企的資金狀況要區別來看，不能一概而論，一些大的房產商，其資金較為充足，地產結構也較合理，比如以商業地產、旅遊地產為主，這些房企的償債風險相對較小。

　　葉檀認為，由於境內外利差相差大，越來越多的中資房企願意到境外融資，還有一些企業未雨綢繆，願意為打開未來資金通道到境外融資。因此，標普、穆迪等對中資房企的總體狀況做出不佳的評估，對開發商的融資成本是會產生一些影響的。

　　中國指數研究院指數研究總監何田對本報記者表示，標普、穆迪對中國房地產業的展望可能有些過於悲觀了，忽略了市場成交量正在向好的方向發展。儘管目前中資房地產企業的流動性不容樂觀是肯定存在的，但我們也要看到，那些大的房企的資金狀況與短期負債是能大體持平的，流動性狀況要好于2008年，這主要得益於大的房企經歷了2008年的金融危機後，減少了拿地等支出。