通州房價10年飆升7倍開發商漲價不懼“警告”
李正豪
北京“行政副中心”身份的正式確立，讓通州房地產市場再次躁動起來。
7月15日，相關媒體報道稱，“通州區政府對房價上漲情況很敏感，不久之前通州區相關領導約談了好幾家開發商，提出口頭警告，不要
帶頭大幅漲價。”
但據《中國經營報》記者近日的實地調查，一些項目的漲價預期不斷升級、並未收斂。
7月8日，在緊鄰北京地鐵八通線臨河裏站的華業東方玫瑰，一位銷售代表告訴記者，該項目的銷售均價為30000萬元/平方米。7月14日，記者回訪該項目時得到的資訊是，目前小區僅剩下一些大戶型產品，每套房價都在470萬元至500萬元之間，下周可能還會進行一次提價。
京貿國際城項目10號樓6月8日開盤，開盤價定在31000元/平方米，相比此前8號樓大約27000元/平方米的在售價格，提價4000元/平方米，漲幅約15%。7月15日，該項目一位銷售人員告訴記者，京貿國際城10號樓100多套房源目前已經售罄，下個月還將有一棟樓開盤，開盤價格還未最終確定。
首開香溪郡也是通州近期漲幅較大的項目。北京市住建委官方網站顯示，該項目6月14日開盤成交均價為21622元/平方米，但7月11日加推二期4號樓少量房源時，均價已超過24000元/平方米，一個月的時間裏售價上漲約3000元/平方米，且于當日售罄。
一位通州房地產開發商負責人在接受記者採訪時表示，“在這一輪政策週期中，通州房價的上漲趨勢是擋也擋不住的。”
10年漲了將近7倍
據記者了解，過去5年京貿國際城房價大起大落，可謂通州房地產市場風頭一時無二的項目。
“雖然在2010年的限購令之後，通州也出現了一些超過3萬元/平方米的項目，但依然沒有任何項目的風頭可以蓋過京貿國際城。”一位業內人士如此表示。
京貿國際城第一批房源於2010年1月入市，最初均價為1.38萬元/平方米，此後數月一直漲到2.68萬元/平方米，成為當時的通州樓市最高價，被稱為“京城第一漲”；到了2010年11月，北京開始執行“限購”，京貿國際城四期開盤價直接降到1.98萬元/平方米，降幅達7000元/平方米，又成了“京城第一降”；此後，該項目開發商在2011年9月又以特價房的名義，再次降價6000元/平方米，將均價調到了1.4萬元/平方米；該項目房價重回高點是在2015年5月，8號樓開盤價為2.73萬元/平方米，但6月8日10號樓開盤時價格已飆升至3.1萬元/平方米。
相對通州其他樓盤來說，華業東方玫瑰的銷售價格並不是很高，自2014年以來的銷售均價一直穩定在2.35萬元/平方米，但自2015年6月以來漲價提速。
相關媒體2015年6月初的報道顯示，“目前銷售均價已上漲至2.55萬元/平方米，每平方米上漲2000元，相比周邊其他樓盤，華業東方玫瑰的價格上漲幅度並不是很大，依然有優勢。”
但到2015年7月初，記者在華業東方玫瑰走訪時，銷售人員的報價已經漲至3萬元/平方米，而7月14日回訪時得到的資訊是，“下周可能還會進行一次提價”。
京貿國際城、華業東方玫瑰、首開香溪郡等項目近期的漲價，還只是通州樓市的一個縮影。
統計數據顯示，通州商品房成交均價在2006年時僅為4645元/平方米。“到了2010年北京兩會期間，CBD東擴和通州建設現代化國際新城等概念被正式提出，這刺激通州房價出現了爆髮式上漲，從2009年的均價不足1萬元/平方米，一度跳漲至3萬元/平方米。”前述通州房地產開發商負責人告訴記者。統計數據顯示，2010年通州商品房成交均價達到16937元/平方米。
此後，由於“限購”政策的執行，通州房價出現調整，在2012年還出現了整體成交均價的回落。不過，進入2015年以來，特別是通州作為北京“行政副中心”定位的確定，讓通州房價出現“跳漲”行情，不少樓盤都將售價從原來的2.5萬元/平方米提升到3萬元/平方米以上。相比2006年來說，通州房價在過去10年已經漲了將近7倍。
應克服“城強業弱”短板
通州成為北京“行政副中心”，今後的規劃和發展原則已經確定下來。
據北京市規劃委副主任王飛介紹，今後在規劃通州的時候，主要有兩個核心思想，一是防止“攤大餅”，二是通州是相對獨立的，不與中心城直接相連、連片發展。
據記者了解，為了防止通州區和朝陽區的“連片發展”，將推動兩區之間的綠化隔離帶建設；通州與其他周邊區縣之間也將通過建設綠色空間進行隔離。
北京市規劃委還明確表態，政府在同步配置通州的就業和居住資源時，將會從中管控，杜絕以房地產為主帶動通州發展。
北京市對於“行政副中心”建設的定位是“去房地產化”，但目前通州樓市的“跳漲”態勢似乎與之背道而馳。
金融論壇城鎮化研究中心主任易鵬表示，京津冀協同發展對北京周邊的衛星城市房價肯定會有一定的上漲帶動，但若過度炒作上漲預期，把協同發展異化成借北京疏解非首都功能大搞房地產開發，會導致要素難以流動，削弱產業轉移和人口流動的動力，又建成新的“睡城”，缺乏持續長遠發展動力。
北京市社科院副院長趙弘表示，通州建設“行政副中心”決策已定，重在落實，建設過程中既要防止“造城運動”，由於吸取北京中心城區建設的經驗教訓，嚴控城市增長邊界，避免走上“攤大餅”式的老路。
趙弘認為，過去，通州職住比例嚴重失衡，存在“城強業弱”短板。在2008年~2013年間，通州新增常住人口28.7萬，相當於新增就業人口的8.7倍；今後，在“行政副中心”的建設過程中，通州還需要強化高端產業的植入，趁著北京中心城區向外疏解非首都功能的機會，大舉吸引生產型服務業、總部經濟等高端資源，將通州建設成為現代化商務新區，這也將為通州、燕郊等地的“北漂”提供就近就業機會，減少“鐘擺式”“潮汐式”交通壓力。
房地產業界對未來通州市場如何判斷？中原地產首席分析師張大偉表示，隨著政策逐步明確，市場利好效應有望持續，“總體來說，這個政策是一個比較大的利好。對於市場來說，會有一波影響，但是價格漲幅多少，還要看利好的落地程度，包括政府職能搬遷的力度以及教育、醫療設施的完善程度等。”
“都說中國房地產在黃金十年之後將迎來白銀十年，但是對於通州來說，房地產的黃金十年或許剛剛開始。”前述接受記者採訪的通州房地產開發商負責人表示，“行政副中心”的建設首先將改變通州的交通配套，“非首都功能”的疏解肯定也將改善通州的教育、醫療環境，通州房地產市場將會得到更多的有力支撐。
