實施“城市更新”，三個“老區”涅槃重生
實施“城市更新”，三個“老區”涅槃重生
□ 本報記者 陳澄 白雪 沈佳暄
今年全國兩會政府工作報告提出，“十四五”時期要深入推進以人為核心的新型城鎮化戰略，“實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城鎮化發展品質”。
這是“城市更新”首次被寫入政府工作報告。專家認為，城市更新已成為都市更疊過程中一個極為重要的階段和市場常態，實施城市更新行動，是解決城市發展中問題的有效途徑，將大大提升城市品質，全方位提升居民生活品質、人居環境品質和城市競爭力。記者在調研中發現，圍繞“老小區”“老街區”“老廠區”3個“老區”，江蘇的城市更新行動正如火如荼地進行著。城市更新，讓城市既留得住記憶，也看得到未來。
撬動社會資本，老小區添了“高顏值”
3月18日，記者來到南京棲霞區堯安新村北院，只見住宅樓外立面已出新為淺黃色，清新又雅致，曾亂堆雜物的廢舊場地已被平整，簡單劃設了停車位，封閉式非機動車棚正在緊鑼密鼓地施工……儘管還在改造中，但這個“高齡”小區已初展“新顏”。“以前小區環境臟亂，蚊蟲多，下樓都沒地兒去，現在環境好多了。”在健身設施旁閒坐的竇阿姨說。
“小區最早的房子建於上世紀80年代，屋頂漏水、停車難、電動車沒處充電，是居民居住的三大痛點。”參與改造的南京姚坊門物業管理有限公司工作人員劉明樓說，小區改造中開了幾次居民議事會，協調居民意見。目前，小區已完成屋面防水施工、內樓道出新等改造，新增了32個監控探頭，還通過挖掘閒置用地，新增了70余個非機動車位，大大緩解了居民停車難題，接下來還將推進管線下地、道路鋪設瀝青等改造。
老舊小區改造是重大的民生工程、發展工程，更是推動城市更新的有效載體。據統計，江蘇2000年前建成的老舊小區共10411個，涉及居民302萬戶，歷經各地多年持續努力，已改善6000多個老舊小區，200多萬戶居民迎來宜居“新家園”，過上了“新生活”。今年，我省將改造1130個老舊小區，改造任務量是2020年的兩倍。
“我們正在進一步完善老舊小區改造意見、改造項目分類清單、老舊小區改造全流程操作指南以及編制老舊小區改造‘十四五’規劃，並開始謀劃明年項目的儲備。”南京市物業指導服務中心副主任童聲龍說，不同於過去“穿靴戴帽”的簡單整治，這輪對老舊小區的“補短板”，從多方面看都是改造“升級版”。比如，南京將改造內容“功能表化”，分必選、應選、可選三大類選項，40多個子項，不僅有水暖氣路等基礎類改造，還包括配套設施等完善類改造和公共服務供給等提升類改造，方便居民“下單”。
“我們鼓勵引導各地創新探索，積累可複製可推廣的城市更新經驗。如動員廣大居民積極參與方案設計、改造過程監督和後續管理維護等全過程，加快建立‘共建共治共用’新格局。”省住建廳相關負責人說，為吸引社會力量參與改造，還鼓勵各地嘗試讓渡小區公共收益或相關設施一定期限的經營使用權等方式。
實際上，圍繞老舊小區改造，眼下，多地已邁開找金融系統助力、吸引社會力量參與等探索步伐。
昆山市住建局老小區辦公室主任徐通博介紹，昆山中華園西村改造由昆山國衡資產管理有限公司作為實施主體，進行立項、融資、建設，該項目總投資6560萬元，獲建行授信4500萬元，主要改造小區房屋外立面、雨污水分流、內部道路、停車位等，目前改造已進入收尾階段。改造後企業通過經營社區用房、收物業費、停車位出租等多種形式獲取經濟收益，最終實現改造工程的整體資金運營平衡。
南京第一個市場化改造的老舊小區項目也已落地。南京建行溧水支行授信貸款近1.8億元給溧水區永陽建發公司，對教工新村、康樂佳苑等老舊小區進行改造。“過去多年，老舊小區改造資金主要來源為財政資金，但政府財力投入有限，在新一輪量大面廣的老舊小區改造中，探索更多市場化支援，不僅可以減輕政府的壓力，也有利於更多項目的推動。”童聲龍說。
做個“微創手術”，老街區跳動“新脈搏”
“在這條老街窄巷生活了大半輩子，從沒想過家門口也能變成網紅街區。”71歲的陳鴻榮是南京小西湖的原住民，然而眼前的一切卻令他“陌生又熟悉”。
同樣的街角二層小樓，曾經墻壁上的磚塊都搖搖欲墜，現在老宅裏時常飄出濃濃的咖啡香；同樣的獨門院落，曾經裏面堆滿了家什雜物，現在百花爭艷，成了遊客參觀歇腳的臨街雅院；同樣的青石老街，曾經只是買菜、倒馬桶的必經之路，現在每隔幾步就是一店一景，一轉角就與春天撞個滿懷……
晉陞網紅地，古都老街用了整整五年。“小西湖的改造，就像一把小小的‘手術刀’在寸尺之間的肌理上游走，切割邊界、織補情感。”說起老街的更新，南京歷史城區保護建設集團董事長范寧這樣比喻。作為項目建設的帶頭人，范寧很“貪心”，“既要保住街巷肌理、煙火氣息、生活傳統，更要引入時尚元素、新興業態、現代設計，兩者缺一不可。”
問題的解決之道在於一個“共”字。“在這裡，去留自願，共商解決。”范寧說。一個院落裏15戶居民，只有2戶不願搬離，經過8個月的院內調解協商，最終達成搬遷共識；選擇留下的年邁住戶，不僅住進了改造一新的房子，還和規劃師做起了“鄰居”，共用同一個院落；把房子租出去的臨街住戶，一開始在附近租房當起了“監工”，當看到房屋結構沒有變，外墻青磚也得以保留，這才放心住進新家。現在，這個“共”字被設計成了小西湖的品牌符號，在街區隨處可見。
一切都變了，一切又都沒變。蜿蜒的街巷，傳統的江南民居，街角的咖啡店、桌遊室、蟲文館、24小時書屋……一批批慕名打卡的年輕人，用對生活滿滿的熱情和活力感染著“陳鴻榮們”，老人們又在煥然一新的街區上看到了自己年輕時的影子。一把小小的“手術刀”，讓小西湖“煙火”仍在，顏值已改。
螺螄殼裏做道場。在江蘇，越來越多“小規模、漸進式”的街巷“微更新”正在實施推廣。
去年年末，揚州雅官人巷、官風巷、薛家港巷等30條老街巷整治完成，不僅修復了古街面貌，還解決了過去下水道堵塞、道路易積水等“裏子”問題；這些天，南通崇川區平安路美麗街區改造工程正緊鑼密鼓地進行，在不久的將來，這裡將按“一店一風格”的設計理念，建成兼具“幸福感、鄰里情”的“網紅街市”，“十四五”期間，共有50條街區將在崇川煥發新生；連雲港海州區投入3800萬元，給隴海步行街、鹽河巷、民主路老街3個特色街區穿上“新衣”，整合周邊“商、旅、文、居、教、遊”資源，在活化文化設施的同時，提升消費環境。
“城市空間是歷史文化和情感記憶的載體，更是城市發展的立體博物館。”省住建廳有關負責人表示，在以打造特色文化街區為抓手推進老舊街區的城市更新行動中，應留出空間讓街區“自我更新、有機更新、持續更新”，植入城市基因、展現獨特風貌、塑造公共空間，讓街巷留得住“鄉愁”，讓人們觸摸得到城市的脈搏。
守住“工業遺產”，老廠區放飛“創業夢”
來到位於南京江寧開發區的南岸瑞智文化創意園，這由9棟樓組成的園區，保留了電氣行業龍頭企業南瑞繼保老廠址的歷史風貌，同時又將科技文創資源匯聚於此，因此成為創業者的樂園。
“目前，園區已入駐企業100多家，涵蓋網際網路、科技、特色服務等類別，形成了江寧區獨樹一幟的新型文創複合園區。”園區投資方上海大涵的工作人員趙麗告訴記者，得益於園區極佳的地理位置，企業入駐率超過90%，明顯高於同行。
南岸瑞智文化創意園只是江寧開發區推動城市更新的一個縮影，以盤活城市存量用地為重點，以發展新產業新業態為目標，一個全新的“百家湖硅巷”正在形成。
名家科技大廈正位於“百家湖硅巷”內，兩棟23層雙子樓高高聳立，據江寧開發區樓宇辦相關工作人員介紹，名家科技大廈建成後僅一年已吸引60余家科技研發、總部、現代服務業、科技創新平臺等各類企業入駐。它的“前身”，卻只是一個普通的駕校。“以入駐大廈的南京北大科技園為例，其定位於‘新一代通信技術創新應用中心’，以5G通信和未來網路產業為切入點，致力於打造成為北京大學在長三角的產學研示範性基地。”該工作人員介紹，北大科技園現已集聚各類企業25家，預計2021年底，累計孵化和引進企業數量將達到40家，銷售額將超過1.5億元。
以“百家湖硅巷”為創新代表的老城有機更新，蘊含了空間組織、產業升級新思路，對於江寧開發區而言則是勢在必行。作為連續3年在全國國家級經開區排名中位居前10的江寧開發區，其發展早已進入新階段，一批較早入駐園區的工業企業與周邊新建的小區、樓宇形成了鮮明的對比，城市更新迫在眉睫。然而，一個矛盾如影隨形——對於大多數工業企業而言，費時費力的搬遷能不做就不做。
“確實考驗政府的智慧，江寧開發區則做到了‘一企一策’，同時提供‘保姆式’服務，科學化、人性化推進，多措並舉，將這些園區‘棄角’轉化為城市‘金邊’，激發企業積極性，一道享受城市發展的紅利。”江寧開發區一位相關負責人說。
某外資企業早在1994年就落戶江寧開發區，2018年，公司與開發區達成協定，搬遷至新址建設新廠區。“大規模的搬遷，對政府的‘店小二精神’提出了更高要求，我們必須做到全程護航，才能讓企業安心。”上述負責人透露，所有搬遷，江寧開發區都要與企業一起算好經濟賬，尤其是幫助企業算清楚，新的現代化廠房將在轉型升級方面帶來多大收益，“上面提到的企業，在搬遷新址後，無需再像以前一樣‘小補小修’，而是對新項目實施整體提檔升級，極大提升了企業競爭力，也大大增強企業的搬遷動力。”
舊廠房能夠“功成身退”，城市更新才有了更廣闊的空間。實際上，城市更新已不再僅僅歸結為消滅“過時”的建築，工業遺產在城市更新過程中的作用正日益體現。“工業遺產作為近代工業文明的產物，必將顯示出其歷史文化價值與精神審美意義，更能滿足文化產業在各方面的巨大需求。”獨立工業設計師朱觀提出，在城市更新中，政府應充分挖掘利用工業遺產，以數字經濟和創意經濟為牽引，打造多業態混合新空間，成為聚集新消費、新玩法、新服務的區域新亮點和新增長極。
