二手房成交時面積縮水，買方拒絕支付餘款
本報訊 辛辛苦苦買套房，原本是件高興事，可買賣雙方卻因房屋面積差起了爭執，最終鬧上了法庭。福建省廈門市湖裏區人民法院一審審理了一起房屋買賣合同糾紛案，判決賣方返還買方定金10萬元。日前，經廈門市中級人民法院二審維持原判。
2019年7月，阿原將廈門市海滄區某套商住房出售給阿屏，房產買賣協議約定：建築面積61平方米，成交價160萬元，2019年10月15日前辦理過戶登記手續，並特別備註“房屋面積以實際產權證面積為準，一星期內從銀行借出複印件給阿屏”。
在看房過程中，阿原的姐姐曾告知阿屏，一手購房合同中房屋面積為58.84平方米，後來增補了幾平方米，應為61平方米。阿屏向阿原支付購房定金10萬元。之後，阿原將產權證照片通過微信發給阿屏，阿屏發現產權證上載明的產權面積僅有58.96平方米，比合同面積少2.04平方米，遂提出雙方協商解決。
阿原稱房子是按套賣，不按面積算，且面積問題合同寫得很清楚，沒法再協商。
同年11月，阿屏起訴至法院，要求阿原雙倍返還購房定金20萬元。
湖裏區法院審理後認為，二手房買賣中，如合同僅約定房款總價，未約定每平方米單價，又約定“以實際產權證面積為準”，按照存量房買賣市場交易習慣，應認定房屋是按套定價交易，事後雙方均不能主張按實際面積多退少補。當事人在締約階段，按照誠信原則應承擔協助、通知、保護、忠實等先合同義務，如實披露可能影響交易的事實。建築面積大小不僅關係到對房屋的實際利用，也是評估房價的重要因素，足以影響交易。阿原作為產權人，知曉房屋實際產權面積，理應如實告知阿屏，但在合同訂立過程中，阿原並未出示房產證，僅是口頭陳述建築面積為61平方米。雖然根據合同“以實際產權證面積為準”的約定，阿屏應當知道合同面積與實際面積可能有誤差，但基於信賴利益保護原則，誤差不應超過可預見的範圍。本案建築面積的誤差比值超過3%，以成交價換算，誤差金額超過5萬元，對一套總價160萬元的房屋而言，明顯超出合理範圍，阿原違反了披露真實資訊的先合同義務。
此外，阿屏主張阿原存在欺詐行為，但並未依法行使撤銷權，在訴訟中又明確表示放棄行使。在合同有效的情況下，阿屏拒絕按期支付剩餘房款，屬於違約，經催告後仍未履行，阿原可以解除合同。
只有在合同因一方的違約行為而無法繼續履行的情形下，方能對違約方科以定金罰則。原、被告雙方均存在違反合同義務的行為，不適用定金罰則。因合同已解除，阿原應返還已收取的定金10萬元。
綜上，湖裏區法院一審判決阿原應返還阿屏定金10萬元，並駁回阿屏的其他訴訟請求。一審判決後阿原不服，提出上訴，廈門中院作出終審判決，駁回上訴，維持原判。
