老舊小區怎麼改，大家說了算
在推進城鎮老舊小區改造過程中，湖北省當陽市通過調查摸底、入戶宣傳等形式，廣泛發動居民參與決策，將改造事項交由居民自己來定。群眾需求得到滿足，生活環境得以改善。
寬闊平整的硬化路面，清爽怡人的綠化帶……走進湖北省當陽市玉陽街道淩雲小區，剛剛改造完成的停車場、晾衣架、路燈等設施煥然一新。
“改造前期多次到府發放問卷，收集、徵求我們的意見；改造方案和施工圖不僅集中公示，還召開居民代表會現場為我們講解……這兩年小區變化很大，老百姓生活更幸福。”80歲的小區居民陳靜滿臉笑容。
近年來，當陽堅持“共同締造”原則，發動居民參與老舊小區改造全過程，實現“決策共謀、發展共建、建設共管、效果共評、成果共用”，累計完成171個老舊小區改造，受益群眾約1.2萬戶，小區環境從“臟亂差”變為“美凈齊”。
改造內容居民定
天氣晴好，吃過晚飯，家住當陽市壩陵街道錦屏山社區錦屏佳苑小區16棟的黃興梅，陪著老伴鄭永慧下樓散步。他們來到電梯口，用磁卡刷開電梯門，很快就到了一樓。
“我們倆都快80歲了，老伴10多年前得了腦血栓，腿腳不太靈便，過去很少下樓。現在加裝了電梯，上下樓方便多了，每天都可以出門散心，心情好，身體也更好了。”黃興梅說。
小區網格員童莉介紹，錦屏佳苑小區建成于上世紀90年代。2020年9月，小區開始動議改造事宜。消息一齣，有居民鼓掌贊成，但也有人反對。利益訴求不一致，群眾意見不統一，老舊小區改造工作該如何推進？當陽市創新“六個前置”工作模式，將“100%成立黨組織、100%成立自治組織、100%簽訂居民公約、95%同意拆違、85%同意出資參與、90%同意後期公益物業進駐”作為老舊小區改造前置條件，通過調查摸底、入戶宣傳、召開灣子屋場會等形式，充分發動居民參與決策，將“改不改、如何改”這些事項交給居民自己來定。
“我們從熱心公共事務的退休老黨員、退伍軍人等群體中選出27人，成立了小區黨支部，又發動業主代表成立了業委會，選出了15個樓棟長、40個單元長。”錦屏佳苑小區黨支部書記、物業負責人羅雲清介紹，依託這些力量，組織群眾召開了3場灣子屋場會，廣泛徵求居民對小區改造的意見。
“這些違建佔用小區公共區域，堵塞了消防通道，存在很大安全隱患，也影響小區形象。”經過廣大業主協商，大部分人同意拆違，小區共拆除76處違建，物業對拆除後的建築缺口進行修補。同時，根據居民的訴求，小區對路面統一刷黑，下水管道重新鋪設，增加了130個停車位，在院子裏設置了統一的晾衣架，還加裝了健身器材、路燈等設施，將廢棄倉庫改造成小區活動室。
16棟的部分高層居民提出給樓棟加裝電梯，但一層、二層的居民卻不同意，“有噪聲，還會遮擋陽光。”在小區黨支部的協調下，這10多戶居民最終協商一致：三層到七層加裝電梯，業主根據樓層高度出相應的錢。電梯採取外挂式，離樓棟有一定距離，避免遮擋光線和噪聲問題。
在改造過程中，小區還制定了10條“居民公約”，包括“自覺遵守業委會決議，不損人利己”“自覺遵守房屋裝修規定，不亂搭亂建”“自覺遵守公共秩序，車輛不亂停，通道不亂佔”等內容。全體業主簽約，承諾履責，鞏固改造成果。
多元籌資解難題
走進位於當陽市城區的老就業局小區，只見小區環境乾淨整潔，道路兩側停車位和充電樁整齊排列，車輛停放規範有序。到附近辦事的當陽市農商行職工黎娟娟正準備開車離開。
“以前到這附近辦事，車位不太好找。現在外來車輛也可以到小區裏面來停車了，一個多小時收費4元，很方便。”黎娟娟告訴記者。
該小區屬於老舊小區，過去並沒有物業管理，而是由院子裏的3家機關單位“各管各的”。去年完成老舊小區改造後，由當陽市房產保障中心聘請當陽市城投物業服務有限公司，進行公益托底服務。
“我們為院內單位和住戶提供統一的門衛和保潔等服務，由單位支付物業費，同時對院內住戶和外來車輛收取一定的停車服務費用，加上充電樁等收益，基本能夠實現小區物業服務收支平衡。”當陽市城投物業服務有限公司副總經理彭昌軍說，去年以來，該小區已收取停車服務費4萬多元。
為破解老舊小區建設中財力有限等困難，當陽市鼓勵國有企業參與老舊小區改造，實現多元統籌融資。
2021年3月，經過當陽市建設投資控股集團有限公司與農行當陽分行深入對接，農行湖北省分行為當陽老舊小區改造項目綜合授信6億元。這是湖北省內首單對地方平臺企業投放的大額度、長期限、無抵押貸款。當陽還通過發行專項債等方式，廣泛籌集改造資金。
除了爭取政策支援，當陽還充分調動社會力量，引導居民積極出資參與改造及加裝電梯，標準由居民自行協商，共計出資442萬元。同時，通過街道和社區協調、居民申請等方式，積極爭取原產權單位支援資金1000余萬元。
三方共建管長遠
不久前，在當陽市玉陽街道子龍路社區康泰2號小區，一場由社區黨組織、小區業委會、物業公司三方參加的議事會正在舉行。
“我們的物業服務分為每月每戶10元、20元、30元、40元4個檔次，根據不同檔次服務內容也有相應不同。”當陽市城投物業服務有限公司公益物業推進組負責人李敏說。
“前期小區屬於業主自管，外來車輛和人員隨意進出。現在引進公益物業，希望在做好環境衛生、公共綠化、水電維修等基本服務之外，能夠安裝道閘、監控、樓道照明等設備，拆除樓棟違建，進一步方便居民生活。”小區業委會主任雷華說。
“大夥兒願意出物業費，但必須確保服務品質。社區會做好監督，定期對業委會和物業進行考核，張貼物業紅黑榜；居民也可以通過微信小程式，開展業主滿意度調查，每月對物業的服務情況進行評價打分。”子龍路社區黨委書記鄭紅艷說。
經過三方反覆協商，康泰2號小區業主最終同意城投物業進駐，確定物業費收費標準為每平方米3毛錢。物業進駐後，按照居民要求，很快在小區門口安裝了智慧道閘、監控等設備；物業服務人員到府做工作，將樓道內的私搭亂建全部清理，並安裝了照明燈。
三分建，七分管。“在老舊小區改造完成後，我們著力於後期管理，在組織建設、物業引進、居民自治等方面下足功夫。”當陽市房產保障中心副主任龔旺林介紹，結合老舊小區改造對全市城市治理單元進行體系重構，構建片區黨組織、業委會、物業企業“三方共建”體系，完善社區黨組織、小區黨支部、業主委員會、物業企業、志願服務隊“五方共治”機制。
“為避免老舊小區改造後失管，我們結合老舊小區實際情況和居民需求，實行差異化管理，制定了‘低價有償’的物業服務方案，採用‘先嘗後買’‘先服務，後付費’模式，由業主投票選擇服務項目，簽訂物業服務合同。”彭昌軍說，目前，城投物業共托底公益管理23個小區，以及8個公租房小區，服務居民5000多戶。
