本報訊昨天，國務院辦公廳發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展的通知》。通知明確，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套（含）以上住房的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女），貸款首付款比例不得低於40％，貸款利率嚴格按照風險定價。此外，已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，
通知要求，加大差別化信貸政策執行力度。金融機構在繼續支援居民首次貸款購買普通自住房的同時，要嚴格二套住房購房貸款管理，合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。
另外，繼續實施差別化的住房稅收政策。要嚴格執行國家有關個人購買普通住房與非普通住房、首次購房與非首次購房的差別化稅收政策。對不符合規定條件的，一律不得給予相關稅收優惠。同時，要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念。
■解讀
投機性購房需求將被抑制
在備受關注的二套房貸款政策上，國務院再次重申了二套房貸款首付比例不得低於40%，並且以家庭為認定單位。這是對前期坊間傳聞“二套房貸款首付比例將為50%”的否定。但二套房貸款執行利率並未明確。中央財經大學銀行業研究中心主任郭田勇表示，從中能夠明顯看出，新政的基調是對保障性需求繼續鼓勵，對投資投機性購房需求進行抑制，中央加大了差別化信貸政策執行力度。
二套房貸利率將靈活掌握
中原房地產經紀有限公司華北區董事總經理李文傑說，國辦這次發佈的通知，更大的意義在於給了執行單位銀行一個明確的態度，下一步需要看銀行今年制定的信貸政策如何執行。據他所知，目前各大銀行還未制定出2010年的信貸政策。
國務院發展研究中心研究員廖英敏說：“嚴格二套住房購房貸款管理，一方面明確了首付比例，另一方面讓銀行根據風險靈活掌握貸款利率，目的還是合理引導住房消費，抑制投資投機性購房需求。”
■開發商反應
很願意看到抑制投機性需求
“新的舉措肯定會迫使需求量下降。”北京某開發商表示，國辦此次發佈的通知，以及前一階段相繼發佈的房地產政策，指向非常明確，就是針對投資、投機性購房的群體。這些政策肯定會達到遏制這些購房群體的目的，從而降低房地產市場的增長，或者說降低房價的上漲趨勢。對於即將出現的這種趨勢，他們其實很願意看到。因為過快的增長，對哪個行業來說，都不是好事，都會產生很大的風險。例如，房市過快增長，就促使地價過快增長，作為企業必須拿地才能發展，一旦房市低迷，而高昂的地價就得自己消化。所以，健康的房地產市場才讓企業長久的發展。
■記者觀察
二套房政策一直很嚴的背後
新年伊始，有關二套房首付比例由40%上調至50%的傳聞從未停止。近日銀監會回應說，並未就二套房貸出臺新政策，對“首付比例調高”的說法亦“不要誤傳”。昨天，國務院又正式下發通知，再次明確二套房首付不低於40%。
政府部門兩次重申二套房貸款的首付比例，可見對其非常重視。去年12月中旬，國務院常務會議上提出了“加快保障性住房建設，加強市場監管，穩定市場預期，遏制部分城市房價過快上漲的勢頭”等要求。中央連續強調地產政策，而且一次比一次嚴厲，意在校正業界對中央經濟工作會議在房地產政策上面的誤解與盲目樂觀。當時有專家預計，二套房貸在2010年還要進一步緊縮。可見，管理層很明白，二套房貸是潘多拉魔盒，一旦鬆口，勢必助長樓市投機，對金融系統造成實質性的衝擊。
事實上，自央行與銀監會就二套房貸的認定標準確立以來，針對投資投機行為的二套房貸從來就沒有放鬆過。
二套房貸的嚴格主要體現在兩點：一是利率相對於第一套房不僅不打折優惠，而且要上浮10%以上；二是對於二套房貸的首付比例規定不得低於40%。這個規定，在樓市瘋狂的2008年以前，在一定程度上抑制了樓市的投機行為。而且，政府出於金融安全的考量，即使在2008年樓市最低迷的時候，上自中央，下至地方，關於樓市調控的種種政策都被一一攻破，唯有二套房貸，至少在官方文件裏，從來沒有放鬆過的跡象。
可見，收緊二套房貸，讓狂熱的房地產降溫，自上而下的監管層心裏都非常有數，這個政策絕不會輕易改變。這不僅是降低銀行的風險，更是在降低中國房地產行業的風險，如果始終陶醉在啤酒的泡沫裏不能自拔，恐怕遲早要付出慘重的代價。
■專家分析
改善性住房需求未提及
申銀萬國房地產行業高級分析師李虹接受記者採訪時稱，此次通知內容與業界預期一致，後續仍可能會有具體措施相繼出臺。整體來說政策表述很中性，但實際操作可能會非常靈活和寬鬆。
李虹稱，通知沒有提及“改善性住房需求”，儘管一些地方政府對“改善性住房需求”有界定，如上海市公積金管理中心在“貸款政策”中將家庭每人平均住房建築面積33.4平方米作為改善型購房的標準，但對全國來說差異化較大，仍有待進一步明確。
短期內徵物業稅可能性小
專家認為，通知強調“要加快研究完善住房稅收政策，引導居民樹立合理、節約的住房消費觀念”，但沒有明確提及物業稅，預計物業稅在短期內開徵的可能性非常小，但不排除在全國範圍內“空轉”或在部分地區試點對商業地產開徵物業稅。
■其他看點
房企應明碼標價對外銷售
通知規定，已取得預售許可的房地產開發企業，要在規定時間內一次性公開全部房源，嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。進一步建立健全新建商品房、存量房交易合同網上備案制度，加大交易資金監管力度。
對此，宏源證券宏觀分析師杜徵徵表示，這體現了國家對樓盤具體銷售事項的關注，有利於房地產銷售過程的透明化，消除某些開發商的自我炒作欺騙行為。
防止境外“熱錢”衝擊我國
在國際金融危機的衝擊下，我國房地產市場呈現出異常火暴的態勢，對於境外“熱錢”具有極大的吸引力。
中國社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立表示，當前在全球普遍低利率環境下，國際跨境資金短期流動加劇，在歐美資本市場和房地產市場相對低迷的同時，新興市場這兩個領域價格不斷上漲，不斷吸引著“熱錢”的進入。
通知明確提出，有關部門要加強對信貸資金流向和跨境投融資活動的監控，防範信貸資金違規進入房地產市場，防止境外“熱錢”衝擊我國市場。
尹中立說：“預計今年海外熱錢會進一步進入新興市場國家的股市房市等領域，帶來這兩個領域的泡沫膨脹。國家正是基於這樣的擔憂，明確提出加強對跨境投融資活動的監控，防止境外‘熱錢’衝擊我國市場這樣的政策。”
探索辦法劍指“地王”頻出
2009年“地王”頻出的現象，引發了社會各界對土地招拍挂制度的爭議，在肯定其促進土地市場公平交易的同時，這種“價高者得”的方式也引起詬病。
通知明確要求，各地要綜合考慮土地價格、價款繳納、合同約定開發時限及企業閒置地情況等因素，合理確定土地供應方式和內容，探索土地出讓綜合評標方法。
對拖欠土地價款、違反合同約定的單位和個人，要限制其參與土地出讓活動。從嚴控制商品住房項目單宗土地出讓面積。
國務院發展研究中心研究員廖英敏說：“探索土地出讓綜合評標方法等一系列涉及土地市場的政策，一方面是防止‘地王’現象，另一方面是提高土地供應和開發利用效率。”
地方越權減免稅要清理糾正
通知明確要求，各地要結合本地區房地產市場情況，抓緊清理和糾正地方出臺的越權減免稅以及其他與中央調控要求不相符合的規定。進一步健全和落實穩定房地產市場、解決低收入家庭住房困難問題由省級人民政府負總責，市、縣人民政府抓落實的工作責任制。國務院有關部門要加強對各地貫徹落實房地產市場調控政策情況的檢查和指導，對房價上漲過快的地區和城市要進行重點督查。各省、自治區、直轄市也要加大對市、縣工作的指導力度，加強監督檢查，確保各項工作措施落到實處。
對此，一位不願透露姓名的券商地產行業分析師表示，通知提出要重點督查房價上漲過快的城市和地區，強調工作責任制，這在以往國務院下發的通知中較為罕見。
[責任編輯：張曉靜]
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