●我國的閒置土地處置辦法公布有10多年了,但全國範圍內真正收回閒置土地的案例鮮有所聞
●現有的法律看似完備,其實有些偏于粗疏,可操作性差。要建立健全土地閒置處置體系,關鍵在於完善閒置土地相關法律法規體系
我國的閒置土地處置辦法公佈有10多年了,但全國範圍內真正收回閒置土地的案例鮮有所聞。一方面,是因為前些年房地產市場持續景氣,開發商大多選擇落袋為安而不會閒置土地；另一方面,在政策執行層面上,開發商有很多應對之道,比如對動工的界定比較模糊,對投資量的認定也容易產生資訊不對稱的局面,這就讓地方政府很難真正實施處置措施。還有非常重要的一點,就是處置閒置土地要得到地方政府的批准,如果開發商和地方政府達成默契,處置閒置土地也就難以得到落實
國土資源部近日公佈了《閒置土地處置辦法(修訂草案)》(徵求意見稿),面向社會公開徵求意見。
近年來,隨著房價居高不下,“囤地”、“圈地”行為也愈演愈烈,導致閒置土地大量增加。此次國土部公佈相關辦法,究竟能在多大程度上發揮作用?《法制日報》記者就此採訪了業內專家。
海量土地淪為閒置土地
在北京市朝陽區東四環邊朝陽公園附近,有一塊“奇怪”的土地。
這塊土地面積很大,上面零零散散地住著朝陽區東風鄉的村民。在村民房屋不遠處,則是大片的雜草。而在這塊看似有些荒涼的土地南面,就是北京著名的高檔社區泛海國際居住區。一邊顯得繁華,一邊更顯荒蕪。這兩塊看似格格不入的土地,實際上都屬於同一家企業所有。
關於這塊未開發土地的存在時間,一名畢業于中國傳媒大學、目前在北京市一家網站工作的林峰對《法制日報》記者說:“五六年前我上學的時候就這樣,一轉眼我工作都快兩年了,這塊地還是那個樣子。”
據了解,泛海集團所囤的這塊土地曾引起社會的高度關注。根據北京市國土資源局所提供的公開資料,這塊土地的供地面積總和為29.1萬平方米,規劃建築面積為86.47萬平方米,土地合同金額為2.2億元。照此計算,2004年該地塊的平均樓面價非常之低。而如今,泛海國際居住區的二手房價格已經上升到了每平方米5萬元左右。
“如果要建新盤,價格就不好說了。這塊地附近有個正在出售的樓盤,地理位置還不如這塊地,目前每平方米已經超過5萬元甚至到6萬元了。我覺得這個位置適合建豪宅,直接奔著每平方米10萬元去就行了。”北京市一家房地產仲介的工作人員說。
記者了解到,在房價仍居高位的今天,“囤地”可謂是蔚然成風。
去年,網路上曾經流傳過一份名為《有關房地產開發企業土地閒置情況表》。據了解,這份情況表詳細列出了省市、項目名稱、閒置土地的受讓人、合同編號、合同簽訂時間和約定的開竣工時間等內容。其中,北京、廣州、海南、江蘇等地成為閒置土地“重災區”,這4地的閒置土地數量佔全國的近四分之一,70%以上閒置土地性質為住宅用地。
“閒置土地就好比城市的一個‘疤’,看上去就讓人不舒服。從土地利用來講,本來建設用地就不多,不管是將土地用來規劃商場,還是規劃為寫字樓或是住宅,地方政府在出讓土地時都有自己的想法,比如要解決多少住房問題等。但土地如果被閒置了三四年還沒動,那對群眾的生活肯定有影響。閒置土地跟房地產也有直接關係,如果對閒置土地不予管理的話,那開發商就會變相囤地。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波在接受《法制日報》記者採訪時說。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭向記者提供的數據表明,自上世紀80年代末土地市場逐漸建立以來,土地閒置問題就一直存在,這與我國地少人多、城市建設用地緊張的國情不相協調。國家統計局數據顯示,2000年至2009年,全國房地產企業購置土地面積為33億平方米,而完成土地開發面積僅有近21億平方米,簡單計算可知,約12億平方米土地未被開發,其中多數事實上淪為閒置用地。
地方成處置閒置土地阻力之一
針對當前較為嚴重的土地閒置情況,此次出臺的《閒置土地處置辦法(修訂草案)》(徵求意見稿)中明確規定了“閒置土地”的定義,並規定開發商將土地閒置滿兩年的,將無償收回土地使用權。今後如果開發商被認定為“囤地”,在該土地未處置完畢前,開發商將不允許再次拿地。
此外,修訂草案徵求意見稿還提出,土地閒置滿一年的,由縣級以上地方國土資源主管部門報經本級人民政府批准後,向土地使用者下達《徵繳土地閒置費決定書》,按土地出讓或者劃撥土地價款的20%徵繳土地閒置費。
“現行的《閒置土地處置辦法》于1999年4月發佈,這次的修訂草案徵求意見稿中突出強調的幾點,如對‘閒置土地’的界定、土地閒置滿一年收取土地價款20%的閒置費、閒置滿兩年無償收回等規定,在現行《閒置土地處置辦法》中同樣也有。此次修訂草案徵求意見稿真正有新意的規定是,‘在閒置土地處置完畢前,國土部門不得受理該土地使用者新的用地申請和被認定為閒置土地的轉讓、出租申請’。這意味著,如果閒置土地沒有得到解決,相關開發商將沒有再拿地的資格。”浙江大學公共管理學院副教授蘇振華在接受《法制日報》記者採訪時說。
[責任編輯：楊雲濤]
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