廣東兩會之熱話題
去年底召開的中央經濟工作會議上,“去庫存”已被納入今年全國五大經濟任務之一,而昨日發佈的廣東省《政府工作報告》更明確提出,應該通過加快農民工市民化、發展住房租賃市場等手段化解房地產庫存。
世聯行對全國範圍的商品住宅庫存分析數據顯示,廣東和成渝地區去化週期最好,分別為1.0年及1.1年。
廣東與全國其他區域比,庫存問題相對不嚴重,但觀照自身,廣深一線城市、佛莞等珠三角城市群、以及粵東西北城市之間,庫存狀況各有特點,去庫存的路徑自然各不相同。根據世聯行綜合相關部門提供的數據統計,截至去年11月,其中廣深的住宅庫存量分別是364萬平方米和192萬平房米,庫存量最大的是佛山,達410萬平方米。不過,據房地產業內觀察人士認為,真實的庫存量數據是上述數字的3-4倍。
廣東省兩會期間,不少政協委員都為“房 地產去庫存”支招,有開發商委員在內地投資數百億元“篤定”支援一線城市的房地產市場,也有委員建議取消大城市的限購政策,進一步促進大城市結構性庫存的 去化,而像粵東西北這樣的欠發達地區,有委員認為政府的政策扶持顯得尤為關鍵。
魯毅:
鼓勵將庫存改造為創客空間
據某權威房地產研究機構統計,截至2015年期末,全省商品房待售面積5637.94萬平方米,同比小幅增長3.1%。其中商品住宅3493.35萬平方米,同比下降1.5%;辦公樓219.70萬平方米,同比增長10.6%;商業營業用房887.91萬平方米,同比增長8.5%;其他房屋 1036.98萬平方米,同比增長14.6%。數據顯示,在國家和地方政府積極支援合理住房消費的背景下,全省商品住宅的待售面積有所下降;但辦公樓、商業營業用房、其他用房等商業物業待售面積繼續增加。
根據上述機構的統計,2015年,廣東商品房銷售面積1.17億平方米,同比大幅增長25.4%,銷售面積比歷史次高水準的2013年高出1844.62萬平方米,增幅達18.8%。
而全省21個地級市中,商品房銷售面積超過1000萬平方米的有佛山、惠州、廣州、中山和東莞5個城市。
從去年5月1日開始,佛山限購鬆綁,成為廣東省內首個鬆綁限購的城市。佛山市市長魯毅在昨日的十二屆人大四次會議分組討論上表示,放開限購之後,佛山去年整個房地產銷售情況比較正常,實現了量升價穩的態勢。“目前佛山的房地產庫存週期大概在8到9個月的幅度上波動,全省大概是11到13個月左右。”
魯毅表示,下一步,佛山將通過多種措施逐步化解商品房庫存。“政府將引導房企,調整行銷策略,鼓勵將房地產庫存改造為創客空間、商務居住複合地產、電商用房等,還將大力發展住房租賃市場,鼓勵發展以住房租賃為主營業務的專業化企業。”
邱家儒:
應鼓勵外國人來華購房
“看數據深圳就不需要去庫存,但現在仍然有很多建了賣不掉的樓,”廣東省政協委員、深圳市潮汕商會常務副會長邱家儒認為,去年年底國家提出的幾條去庫存政策在很多區域仍舊沒有履行,“北上廣深等一線城市的限購政策實際上已經過時,與現在去庫存的政策相背離”。
邱家儒說,去庫存應該是一個全國性的政策基調,但部分一線城市在限購政策下存在結構性庫存,“現在深圳庫存量整體來看是相對少的,但高端產品的庫存量仍舊很大”。
此外,邱家儒認為,應該鼓勵而非限制外國人來華購房,“他們買了房子就會來中國消費”。
郭基輝:
看好一線城市地產發展
作為香港新鴻基地產執行董事,郭基輝頗為看好國內一線城市的房地產發展前景。
新鴻基在內地最大的項目坐落于上海徐家匯中心,地塊兩年前由新鴻基以270億元“地王價”競得。
“我們在香港都沒有這麼大的投資,這是我們這麼多年曆史以來最大的投資,真的看好一線城市的發展”,郭基輝說。
不僅如此,新鴻基地產在內地也呈擴張之勢,目前內地業務佔整個集團業務的20%左右,並且還在不斷增加,除北上廣等一線城市外,還深入珠三角腹地和南京、成都、蘇州等城市。
對內地樓市普遍存在的“去庫存”問題有無擔憂?郭基輝說,看好內地一線城市及個別二線城市的樓市發展,會持續經營內地物業。他說,新鴻基和萬科、華潤這樣的內地大地產商不同,在三四線城市沒有競爭優勢,“只有在很個別的一線,一點五線城市才有運作空間”。
溫洋:
滯銷房可建連鎖養老院
九三學社中央委員、廣東省政協常委溫洋建議,將滯銷房用於建設全國聯鎖養老院。他說,當下中國由於老齡化趨勢,很多有一定資金實力的商人已看到養老產業的商機。一些在養老實踐上已經走在前面的企業也正在嘗試用模式輸出的形式進行擴張。如北京的一個企業今年就提出在全國構建養老連鎖機構的發展戰略,即在全國各省市區都建立可以資源共用的連鎖養老基地,而且,是利用一些滯銷的商品房進行業務開拓。
此外,也有委員認為,應該合理利用大房企的資源進行去庫存和盤活市場。
據記者了解,在過去一年包括珠三角市場在內,全國房地產市場大型房企並購和收購現象較過往更加頻繁,包括恒大、保利、碧桂園等品牌房企紛紛收購銷售緩慢或者開發資金出現問題的中小型房企開發的項目。
鄔錦雯:
以產業發展去粵東西北庫存
提到廣東各城的去庫存問題,粵東西北無疑是其中最頭疼者。
2014年前後,廣東密集批復了粵東西北地級市中的12個新城區發展規劃,總面積達數千平方公里。這些新城包括韶關(樓盤)芙蓉新區、汕頭(樓盤)海灣新區、梅州嘉應新區、潮州新區、清遠(樓盤)燕湖新區、揭陽新區等,規劃面積都在500平方公里上下,最大的茂名(樓盤)濱海新區規劃面積則達1688平方公里。
在華南師範大學人口資源環境研究所所長、廣東省政協委員鄔錦雯看來,這意味著絕大多數地級市城區將可容納100萬人以上。
鄔錦雯說,大規模的新城區建設需要大量的資金投入,對於動輒上千億元的投資而言,少量的財政資金可以說是杯水車薪,資金成本加大將帶來債務風險。比如清遠的燕湖新區起步區建設投資需求大約是445億元,除省級財政籌措約100億元,市級財政50億元外,剩下的均需要依靠民間資本投入和賣地收益。
粵東西北大部分屬於三四線城市,長期輸出資源和人力,除自然資源開發外,鄔錦雯認為政府的扶持顯得更加迫切,她建議,粵東西北地區給予網際網路概念產業的扶持政策,以產業的發展來帶動房地產去庫存,“就業收入穩定是購房的基本源泉”。
在加強基礎設施配套,增強粵東西北各地新城吸引力方面,鄔錦雯認為可以由省裏統一協調,採取一市一策的辦法,比如從建設醫療、教育、娛樂、飲食等方面入手,政府加強扶持,把每個領域做到全省領先水準。這樣的話,每個城市都有自身特色的配套設施,從而吸引更多人才、資金從珠三角等發達地區回流,從而也提高當地房地產的銷售。
統籌:南都記者 張艷芬
采寫:南都記者 路漫漫 陳靜 藍輝龍 吳璇 尚黎陽
實習生:張運鋮 李志 王旖荻
[責任編輯：尹賽楠]
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