數據來源:易居研究院《易居七彩快報之住宅庫存(2016年6月)》
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資料圖。中新社發 張雲 攝
自去年年底中央經濟工作會議為房地產“去庫存”定調以來,記者梳理髮現,在“因城施策”方針下,半年多時間裏,已有上海、重慶、江蘇、浙江、山東、安徽、海南、山西等28個省區市開出去庫存 “藥方”。
多地明確樓市去庫存“時間表” 前5個月初見成效
在28個省區市發佈的相關方案中,幾乎均對當地樓市去庫存節奏作出安排。如,甘肅明確,到2019年底,商品房去庫存週期基本控制在18個月內;廣東提出,到2018年底,全省商品房庫存規模比2015年底的1.6億平方米減少約12.5%,去庫存週期基本控制在16個月以內;江蘇要求,到2018年底全省住宅類商品房庫存去化週期控制在14個月內。
目前各地去庫存確已初見成效。國家統計局發佈的數據顯示,今年前5個月商品房待售面積逐月減少,重點城市待售面積規模已降至去年末水準以下,非重點城市3到5月待售面積減少量逐月增多。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向記者表示,伴隨銷售量的逐月提升,當前一線及部分二線出現了庫存不足跡象。“按照目前去化速度,北京、深圳、廣州、上海、青島、福州、廈門、濟南、杭州、蘇州、南京等16個城市商品房存量已不夠賣十個月”。
鼓勵農民進城買房成“標配” 有難點需要突破
供需兩側同時發力是各地去庫存方案的總體思路。為釋放買房人需求,各地通過減免稅費、降低首付比例、調低房貸利率、放寬公積金政策等舉措讓消費者獲得更多實惠。杭州允許公積金異地貸款、增加公轉商貼息銀行數量;昆明下調購房首付款比例,並給車位購買者發放補貼;重慶則延長了首次購房按揭財政補助年限。
值得關注的是,雖方式、力度有所區別,但鼓勵農民進城買房幾乎成了各地去庫存的“標配”。安徽提出,農民將宅基地退地,縣政府按每畝不低於5萬元人民幣給予獎勵;山東提出,農民進城購買首套住房可享受契稅補貼、規費減免等優惠;湖南提出,農民進城買房首付比例、利率可獲政策支援。
對此,全國房地產商會聯盟主席顧雲昌在接受記者採訪時表示,鼓勵農民進城買房可以在一定程度上促進三四線城市房地產去庫存,但有不少難點需要突破——買房時如何按揭貸款?買房後農民是否在城市就業?城市能否提供更多就業機會和培訓機會?
“購租並舉”支援開發商轉型發展 山西鼓勵降房價
降低稅費鼓勵開發商降價並支援其轉型發展,也是半年多來各地庫存殲滅戰戰術之一。
明確提出鼓勵開發商降價的地方不多,山西目前是唯一一例。山西在5月份印發的《關於加快化解房地產庫存的若干意見》中提到,對帶頭落實國家政策降低房價的開發商給予獎勵,並協調金融機構在融資和相關金融服務方面給予一定的支援。
更多省市區從支援開發商多元化發展入手,促進存量房改造利用。內蒙古給予開發商“預售收入所得稅計稅毛利率比例下調三分之一”的政策支援。山東、寧夏、海南、陜西等省份也提出,發展“購租並舉”,鼓勵房企發展跨界房地產業務,支援企業利用存量房發展租房、旅遊、養老、創業等項目。
從市場來看,SOHO中國的SOHO 3Q辦公模式、華夏幸福的固安產業新城模式、綠地的“房山模式”等,均是房企在存量房利用改造方面的積極探索。
因地制宜 十余省份提出“優化土地供應結構”
中新網記者梳理髮現,河北、山西、江西、湖南、甘肅、青海、重慶、天津等十余個省份在樓市去庫存方案中均提及了“優化土地供應結構”,原則是按照地區情況“補不足”的同時“限有餘”。
重慶計劃兩年內土地供應規模逐年減少10%,商品房新開工面積增速控制在3%以內。江西、甘肅、福建等地放開了對未開發用地轉換用途的限制。河北等地則取消了商品房建設中的“90/70”限制性政策。
中原地產首席分析師張大偉認為,樓市加大供給側改革力度關鍵在於合理的土地供應結構,應在庫存壓力比較小的城市,尤其是一二線核心城市,增加土地以及中小戶型住宅房源的供給。在庫存壓力較大的三四線城市,則要嚴格控制土地供應,減少甚至停止供應。
亞太城市房地產研究院院長謝逸楓也向中新網記者分析,一線及部分二線城市土地供應不足,正是當前“地王盛世”的導火索之一,優化土地供應結構的重要性在這些城市尤為突出。(完)
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