這個春天，北京學區房成為焦點。其中，西城區的學區房更是以超過20萬元/平方米的價格引發關注。中國證券報記者獲悉，為遏制學區房炒作現象，北京市教委正在研究論證擴大“多校劃片”的政策，並通過隨機搖號的方式確定具體的學校學位。這就意味著學區房的“一對一”入學將增加不確定性。此外，北京市住建委針對學區房的交易價格管控將加碼，單價超過15萬元/平方米的房產，仲介機構不得上網。
調控力度“前所未有”
“這兩年來我們對學區房的價格走勢一直密切關注，目前正在研究論證擴大‘多校劃片’政策，增強適齡兒童上學的公平性。”北京市教委人士告訴中國證券報記者。
“擬推行的方式是，對這些名校片區首先分配一些名校的上學名額，再配置一些中等學校的名額，最後配置一些相對較差的學校名額，片區內的適齡兒童通過電腦隨機派位的方式上學。今後高價買房的家長，不一定就能把孩子‘順手’送入名校。”上述人士表示。
按照以往的入學方式，北京地區小學錄取學生按順序排位，在片區裏有房有戶為第一順位。而熱門學校則更為嚴苛，還要對比戶口在房產上的落戶年限。由此，學區房持續高燒，北京熱門學校的學區房價格已達到16.5萬-20萬元/平方米。
據介紹，擴大“多校劃片”，是指在義務教育入學階段將特定的適齡兒童劃向兩所以上的定向小學和定向初中。因此，購買學區房的家庭並不能確定具體上哪所學校，最終還要進行電腦排位。
中國證券報記者獲悉，繼北京市教委擬對學區房“動刀”之後，北京市住建委近日加強對學區房的價格管控，且力度空前。“2016年9月30日後，住建委已經限制學區房售價不可超過15萬元/平方米。但政策出臺後，學區房價格依然高燒不退。其中，金融街紅廟小學學區豐匯園，房價曾一度突破18萬元/平方米。3·17新政後，北京市住建委明顯加強對此類交易行為的監管，單價超過15萬元/平方米的一律不得挂網，低於15萬元/平方米的掛牌也需房本、產權人、身份證、委託書等證件齊全。”鏈家地產金融街片區一負責人告訴中國證券報記者，北京住建委此番調控力度“前所未有”。
上述鏈家地產負責人表示，“這些天我們發現一個新跡象，一些已經嗅到‘多校劃片’風聲的投機者，開始在西城區尋找新的投機標的，提前買入那些‘差校’片區學區房。這些‘差校’片區存在被名校片區合併的可能。一旦合併這些片區內的房子存在補漲的機會。這種現象也應引起監管層的重視。”
天價學區房
據了解，北京市大約70%的重點學校聚集在東城、西城、海淀三區，尤以西城最為鼎盛。公開資料顯示，西城區三帆中學2015年中考成績的平均分為548.6分，中考滿分是580分。而當年人大附中和北京四中的錄取分數線是550分。
天價學區房令不少工薪階層身心俱疲。陳奕蓮2016年在西城區看過大大小小200套學區房。“見識過很多奇葩的學區房，尤其是大雜院裏破破漏漏的老平房。有的需要穿過鄰居家才能進去；有的只剩半面殘墻和兩根柱子撐著，墻縫裏甚至長出了草，可售價達到16萬元/平方米；還有的被其他房包圍，幾乎暗無天日；甚至見過好幾間1平方米的房子。”
這些“老破小”遍佈于西城區的大小衚同，參與支撐學區房的天價。這些老平房一般都論間賣，每間有獨立房本，面積通常在5-15平方米，價格在15萬-20萬元/平方米之間。沒有市政給排水系統，通常只有一個小便池和一個水龍頭。
“以我賣房經驗判斷，過去一年西城區的房價漲幅至少在80%以上。”一家大型房產仲介馬連道片區負責人孫洋告訴中國證券報記者，西城區的房價暴漲是由學區房引爆，作為與西城“接壤”的豐台區也應聲而上。孫洋稱，2016年3月，位於西城“邊陲”的格調小區均價5萬元/平方米，現在為12萬元/平方米；歐園小區彼時均價5萬元/平方米，現在均價8萬元/平方米；首科花園彼時均價4.5萬元/平方米，現在均價9萬元/平方米；而與西城區僅一街之隔的豐台區唐人街、尚西泊圖、華源一里等小區，也“沾光”翻倍，均價為7.5萬元/平方米左右。
中國證券報記者從鏈家地產和我愛我家兩家京城大型仲介獲悉，自新政出臺後，北京二手房的周均交易量下滑約30%左右。
商住物業不得上架
除對學區房的價格管控趨嚴外，北京市住建委已通知仲介機構不得上架“商住兩用”物業。“監管層近日在聽取開發商的意見，針對商住兩用項目，醞釀更為嚴格的限制措施。我們發現一些大型新開盤商住兩用物業銷售給了個人，擬停止這些項目的網簽。”北京住建委相關人士告訴中國證券報記者。
近年來，“商住兩用”物業不斷增加，其項目投資規模動則10億、20億、30億元，主要分佈在北京南四環外、門頭溝、房山等區域。剛開盤的南四環外林肯花園第五期、在建的泰禾中央廣場、恒大未來城等，都是特大型“商住兩用”類項目。泰禾集團北京地區一負責人告訴中國證券報記者，3·26限購新政對公司項目的銷售產生重大影響，公司正在制定應對措施。
“過去十年，北京地區成交大約40萬套商住類物業，目前庫存量介於7萬-9萬套之間。這些項目的市場規模在2500億元以上，庫存量創十年來新高。商住類屬於畸形存在的項目，必須整頓。”上述住建委人士表示。
中原地產首席分析師張大偉表示，3·26限購措施不是簡單地“認房又認貸”，而是全面改變遊戲規則，使其回歸商辦類項目的真實用途。在過去多年的樓市發展中，大部分商辦類物業轉變成類居住物業。預計“商住兩用”類物業的價格會有30%以上的下跌，成交量預計下滑60%以上，甚至可能進入休眠狀態。
“從來沒有過這麼徹底地把投資者全部擠出一種房屋類型的政策。同時，還可能影響其他城市對同類型物業的調控。這個政策引發的關注度可能不及3·17新政，但其影響要大得多。”張大偉告訴中國證券報記者。記者 戴小河
[責任編輯：張曉靜]
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