房價現鬆動 離降價潮還有多遠？
房價現鬆動 離降價潮還有多遠？
萬科長租公寓月租1.5萬的新聞以及各種分析在過去一週裏成為熱議的話題。為了蹭熱點，甚至有競爭企業用“貴著租VS便宜買”來推銷總價與萬科長租公寓10年租金相去不遠的住宅產品。但細心的人們發現，大家在“喊打”萬科長租公寓的同時，新房售價已經在悄悄發生變化，所以才有了“貴著租”與“便宜買”的對比。而“便宜買”的背後是熱點區域樓盤的實際降價動作，部分純商品房的直接降價則被視為大面積降價潮來臨的前奏，門頭溝、孫河這些競爭激烈的熱點區域自然成為急先鋒，而重災區中的商辦項目更是不得不含淚大甩賣，以換得可憐的銷量。
2018年，樓市降價潮能否來臨？據業內專家表示取決於兩個方面，一是開發商融資渠道受阻，不得不靠降價換取現金流；二是需求端發生變化，買房人由於各種原因無法買房。兩者兼具，則降價潮將成為大概率事件。
庫存創4年新高，商辦房打七折出售
“難賣！九折基本賣不動，打七折才有人買。”房山長陽某商辦樓盤銷售負責人感慨如今的商辦房太難賣。自去年3月26日，北京市政府出臺《關於進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》，嚴控商辦項目一年來，市場急凍，銷售驟降，庫存激增至45878套，北京商辦市場猶如大病一場，至今未見病癒的徵兆。
房山是北京商辦類項目比較集中的區域，目前有萬科中央城、綠地諾亞方舟等多個項目的商辦產品在售，區域庫存壓力極大。
“我們現在的售價在30000元/平方米左右，不到前期產品售價的七折。”該負責人說，項目主力套型的總價只有150萬左右，與北京一套普通住宅的首付相當。加上項目緊鄰地鐵房山線長陽站，周邊商業配套都已經成熟，這些優勢相加才打動了一直觀望的購房者。
位於房山大學城的某樓盤當下的售價為25000元/平方米，據了解該項目一季度簽約198套。據其負責人介紹，這一數字並不意味著商辦市場的回暖，只是項目在經過長期推廣之後，安排的一次集中簽約，而去年三、四季度項目的成交幾乎為零。
個別樓盤的表現，並不能掩蓋北京商辦市場的整體頹勢。統計數據顯示，自3·26調控以來，北京商辦項目網簽量僅為3589套，較調控前一年成交的67013套，跌幅超九成。而與成交凍結相反，去年北京商辦供應套數突破2萬套，同比增長32%。供多售少，商辦項目庫存激增近三成達45878套，創下4年來最高值。
更讓業界擔憂的是，商辦市場庫存還有增加的趨勢。好租數據研究中心主任匡健鋒表示，儘管去年新開工商辦項目有所縮減，但就未來4到5年的趨勢看，去庫存的壓力將會愈加明顯。
而二手商辦難出手，也讓一些潛在的商辦買家望而卻步。“這一年我們店做的幾乎都是租房業務。”北京像素小區的鏈家門店業務員向北青報記者表示：“二手交易全年不過幾十套，靠賣房根本養不活自己。”北京像素此前的二手房交易異常火爆，高峰時曾有近20家仲介門店在此經營。3·26商辦調控之後，成交驟減，不少仲介關門，留存下來的也以租賃業務為主。
北京像素只是商辦二手市場的一個縮影。二手市場的停滯，直接剔除了此前商辦項目“低買高賣”的濃烈投資屬性，轉為自用和出租。二手商辦項目的價格隨之大幅縮水。據中原地產的統計，從平均價格看，商辦市場二手房價格已平均下調超過30%，部分二手房商住甚至出現了價格跌幅超過40%。
降價與變相降價齊現市場 有的項目價格回到2016年
如果說房山是商辦的重災區，那麼門頭溝則是住宅樓盤的主戰場。與其他區域產品類型百花齊放不同的是，該區域是改善盤扎堆區域，各個項目產品、戶型都差不多，十幾個大型房企進行著白刃戰。綠城京西燕廬、中駿西山天璟、永泰西山禦園、電建金地華宸、華遠裘馬四季……
在去年3月17日之前，門頭溝區域由於眾多利好，該區域成為改善型需求的主要去向。畢竟1000萬以內總價的樓盤在北京各大熱點區域並不多見，因此每個項目都不同程度熱銷，部分品牌房企項目的售價一度突破7萬元/平方米。
而如今局面則大不相同，在扛了整整一年之後，一度猶如堅冰的門頭溝房價終於出現鬆動。
首先降價的是上文提到的某北京老牌企業，這個在門頭溝板塊產品品質、戶型搭配、品牌美譽度都不佔優勢的樓盤，在去年年初價格與綠城、中駿的樓盤價格相差無幾，都處在6萬元/平方米以上。而不久前，該項目價格已經下探到了5萬元/平方米出頭，每平方米降幅在萬元以上。而與之相距不遠的另一樓盤降幅也達到萬元。
據知情人透露，這兩個項目敢於降價，主要原因就是當初拿地的成本低，前期早就收回了成本。而其他項目之所以不敢降價，都是在前兩年拍下的地王項目，樓面地價基本都迫近3萬元/平方米，降價就意味著損失利潤甚至賠錢。
與拿地成本低的樓盤直接降價相比，還有企業想出了變相降價的辦法：增配。即加料不加價。在整個市場為了控制總價紛紛精裝改毛坯房的時候，門頭溝電建項目今年主推的185平方米院墅不惜犧牲掉部分利潤，將毛坯換成精裝用以滿足購房者的需求，效果果然不錯。雖然該項目做了部分讓利，但卻實現了現金快速回流，與另外一個項目一期，完成了15個億的銷售額。
而在另一個熱點區域孫河，新項目一齣手就是“低姿態”，600萬置業孫河，挺進中央別墅區。這個由幾家房企聯袂出品的樓盤，最低90平方米，單價6萬多，精裝修。直接刷新了孫河區域新低。在中央別墅區，公寓是稀缺產品，整個中央別墅區，公寓產品新盤也只有龍湖景粼原著、長江實業譽天下等少數幾個。而該項目總價600萬的標桿效應也就此產生，接下來區域的公寓必須得拿出“周邊項目比較法”來參考定價了。
有關人士指出，開發商現在只有靠以價換量來維持企業運轉。現金流是一個企業的命脈，比利潤重要得多。去年排名前五的某房地產企業，以一個銷售額超高的項目得到了業內認可，但實際上，這個十幾萬平方米規模的項目，最後的利潤也就價值十幾套別墅的價錢，開發商日子難過可想而知。
“錢途”堪憂 開發商四面楚歌
一位建材商在接受北青報記者採訪時透露，他接到常年合作的房地產公司內部好友電話，直截了當對建材商說公司的工程就別接了，理由是“今年公司錢太緊張了，估計給乙方結款會非常困難”……
這個來自第三方的“爆料”足以管窺目前房地產公司面臨著的窘境。有關專家指出，開發商面臨著四個難以破局的問題，每一個問題都有可能成為壓死駱駝的最後一根稻草。
首先，“錢緊”升級，開發商將面臨更大的融資挑戰。
北京師範大學金融研究中心主任鐘偉去年指出，金融對於房地產的支援力度會大幅縮減。房地產“小年”的狀況會從2018年持續到2020年。
今年以來房企的融資渠道已經嚴重收緊，很多有能力的房企都選擇成本更高的海外融資了。而在去年年底的中央經濟會議中已經明確強調了“國家鼓勵地方政府把更多的錢投入到實體經濟中去”，其言外之意就是房地產等貸款要嚴格控制，少貸或者不貸。歷史上看房價其實就看房地產信貸，2018年也如此，信貸減少，房價肯定明顯下調。
其次，土地合同執行大檢查與限價政策雙管齊下，開發商必須儘快推盤。
國家有明確規定，若土地出讓後閒置一年，收取相當於土地使用權出讓金20%以下的土地閒置費；滿兩年未動工開發的，可以無償收回土地使用權。但近年來，開發商囤地、拖欠地款屢屢發生。僅北京方面，2017 年公佈了389個在途商品房項目清單。同時，“限價”政策已經蔓延至全國，在土地合同大檢查和“限價”的雙管齊下之下，開發商必須儘快開盤，但又面臨限價，因此，加快推盤成為唯一選擇，儘管是在犧牲利潤的前提之下。
第三，投資客離場，客群減少。
在某種意義上講，投機和投資是畫等號的。在房地產市場上，投資客是不可忽視的一股力量，從最早的山西炒房團、溫州炒房團到後來的普通百姓把多餘的錢放在樓市裏避險，都帶來了房價的高漲。但如今，全國50多個城市限購限售，已經向炒房者關閉了大門。環京的燕郊、固安、香河等地更是降溫明顯，有些樓盤甚至出現了腰斬的情況，投資炒房等行為損失慘重。
第四，三四線城市口子如果紮緊，開發商最後的防線將失守。
很多開發商目前都將目光盯著三四線城市，所謂佈局也好、戰略也罷，其實都是在為即將失守的一二線城市尋找替代品。2017年排名前四的房企都是佈局三四線城市的領先者，且銷售額都達到5000億級。但隨著超過2/3的三四線城市目前庫存已經低至10個月左右，今年三四線或將是調控的重點。如果真是這樣，房企將失守最後的陣地，各地的降價潮很可能將接踵而至。
本版文/本報記者 張艦
