北京限價房轉共有產權房政策擬出爐 對房價有何影響？

　　近期，北京首批入市地塊的限房價項目即將開始銷售，7日，北京市住建委發佈相關政策並徵求意見。

　　北京市住建委發佈的《關於加強限房價項目銷售管理的通知(徵求意見稿)》(以下簡稱《通知》)擬規定，限房價項目銷售時如與周邊同品質商品房差價較大，整體收購後轉為共有產權住房。這兩種住房有何區別？新政對購房者和樓市又有何影響呢？

　　什麼是限價房和共有產權房？

　　北京的住房模式非常多，很多人搞不清這兩種住房到底是什麼。

　　限房價項目，是指按北京市“限房價、控地價”方式競得土地的開發建設項目。2016年北京“930新政”提出這一土地出讓方式，在嚴控地價的同時，對項目未來房價進行預測，試點採取限定銷售價格並將其作為土地招拍挂條件，鼓勵房地產開發企業自持部分住宅作為租賃房源，滿足城市居民租房需求。

　　共有產權住房是指政府提供政策支援，由建設單位開發建設，銷售價格低於同地段、同品質商品住房價格水準，並限定使用和處分權利，實行政府與購房人按份共有產權的政策性商品住房。

　　哪種限房價項目要轉成共有產權房？

　　《通知》擬規定，限房價項目可售住房銷售限價與評估價比值高於85%的，由開發建設單位按限價規定自行銷售；比值不高於85%的，由市保障房中心收購轉化為共有產權住房。

　　舉個例子，假設一個限房價項目拍地的時候規定將來銷售限價為4萬元/平米，後來進行評估的市場價格為5萬元/平米，前後兩者相除得到的比值是80%，低於85%。那麼這個項目就將轉成共有產權住房。

　　也就是說，如果限房價項目的價格明顯低於周邊商品房價，就將被收購為共有產權房。

　　根據《通知》，85%的比例並非一成不變，在實施過程中可根據市場變化和銷售狀況適當調整。

　　受影響的限房價項目多嗎？

　　中原地產首席分析師張大偉告訴中新網記者，有可能有產權變化的，只有最稀缺的核心位置的房源。

　　“有影響的其實只有位於五環內的少數項目。整體看，最多有10個項目有可能會被轉成共有產權，五環外項目轉變可能性都不大。”張大偉說。

　　58安居客房產研究院北京分析師李震表達了類似的看法，他說，對於目前已經推出的限價房地塊，僅有少量項目或將受到影響。

　　對購房者有何影響？

　　從《通知》內容來看，既堅持了剛需優先，又兼顧改善需求。

　　《通知》擬規定，收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購，其中項目所在區戶籍和在項目所在區工作的本市其他區戶籍、非京籍家庭作為優先組配售。

　　具備共有產權住房購房資格的家庭選購後仍有剩餘房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建築面積大於140平米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。

　　北京房地產業協會秘書長陳志指出，對於申請共有產權房的家庭而言，多以無房或收入偏低家庭為主，對於有一定收入又無房，想要一步到位置業的家庭，在梯隊中也是靠前的。制度上更多的是優先保障無房家庭，對於無房的和需要改善的但又符合條件的家庭也給予一定的考慮。

　　對樓市有何影響？

　　有人提出，85%比值的規定，是否意味著政府認為將來房價還會繼續上漲，從而會造成限房價項目與周邊商品房的價差？

　　對此，北京市住建委方面指出，《通知》的目的是為貫徹落實“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，促進北京市房地產市場平穩健康發展。

　　李震接受中新網記者採訪時指出，從官方的解釋可看出，這一政策主要還是為了控制土地出讓價格、防止出現“地王”，並對周邊房產定價做出引導。

　　談到對樓市的影響，李震認為，政策落地後，經由政府收購的共有產權房，大大壓縮了限價房的牟利空間。也將打壓很多購房者“買到就是賺到”的“非住”動機。使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。

　　張大偉說，共有產權房可流轉，但投資屬性非常弱，未來通過共有產權小戶型作為跳板，獲得升值的概率已經非常低。(記者 邱宇)