房地產調控形成“約談機制”

　　原標題：房地產調控形成“約談機制”

　　太原市人民政府日前印發《關於加強房地產市場調控工作的實施意見》，成為住建部約談城市中第七家作出回應的城市。截至目前，住建部在五一前後約談的12城，已有7城作出回應，分別是太原、成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安，僅剩三亞、海口、昆明、大連、徐州尚未有進一步的調控動作。太原的限購措施中，除了外地人限購、貸款首付比例提高和限售兩年政策外，首次將預售條件和預售價格進行了掛鉤，並加大對網簽價格的管控。

　　太原：鼓勵低價位商品住房入市

　　根據新政，外地居民家庭在太原城六區購買首套房需提供1年以上（或逐月連續繳滿6個月）的社保或納稅證明。新購住房自取得不動產權證或房屋所有權證之日起滿2年方可交易轉讓。

　　在差別化住房信貸政策方面，無論是申請公積金貸款還是商業性個人住房貸款，首套房首付比例不低於30%，貸款利率按基準利率執行；購買第二套住房的居民家庭，首付款不低於40%，貸款利率不低於基準利率的1.1倍。

　　新政要求，加強商品住房價格管控，要求商品房銷售價格不得高於周邊同品質、同類型在售商品房或本項目前一期實際成交價格；房企在取得預(銷)售許可證後，要在10日內公開全部準售源及每套房屋銷售價格，並明示不漲價銷售的承諾。另外，還要加強商品房預售審批管理，控制商品住房市場供應節奏。建立商品房預售許可與商品住房銷售價格相掛鉤的動態調整機制、嚴控高價位商品房入市，鼓勵低價位商品住房入市。

　　分析：新政有利於鼓勵房企主動降價

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，太原此次出臺樓市管控政策，和此前接受約談有直接關聯，也是為了打壓各類炒房需求。太原的舉措在全國首次將預售條件和預售價格進行了掛鉤，預售價格比較低的樓盤可以提前預售，這可以有效刺激供應，也算是對一些主動降價房企的一種獎勵。

　　另外，加大對網簽的管控，此次規定網簽密匙由房管部門統一管理，充分體現政府嚴厲管控穩定價格的導向。太原還提出了“控溢價、防地王、降過熱”的土地把控思路，這些創新性的調控舉措可以為其他熱點城市提供參考。

　　觀點：房地產調控升級到三步走

　　截至目前，已經有太原、成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安等七個城市對約談作出了回應。

　　成都針對此前限購政策在實際執行過程中的漏洞“打補丁”，5月15日出臺的新政策將限購對象由自然人調整為家庭，對離異家庭購房、新購房轉讓條件做了新規定，同時配套出臺了公證搖號排序選房的新規定；哈爾濱要求主城區內新房3年限售；長春要求商品房成交價格不得高於預售申報價格；貴陽重申3年限售規定，調整住房公積金政策；佛山重申房地產銷售秩序，在房企開盤時間、認購簽約流程、房源公開等方面做了較為細緻的規定；西安市房管局在約談後加大了巡查力度，對違規房地產開發商和房地產經紀機構加大了處罰和通報力度。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，從調控原則看，依然是房住不炒，但12個城市的約談，其實是2017年年底住建部建立的“房地產統計和市場監測預警指標體系”“加強對地方穩定房地產市場工作的評價考核和約談問責”機制的落地，代表了未來預警—約談—問責這種房地產調控新機制的形成，房地產調控從過去的一城一策，開始升級到三步走。

　　張大偉稱，近年來的房地產市場調控中，明確了省級政府的主體責任和地方政府的落實責任，從而使地方政府成為因地制宜實施房地產科學、精準調控的主要執行主體。住建部則負責統籌安排以及落實監督，對於房地產市場出現波動的城市及時提示、指導，對於落實“平穩本地房地產市場”任務不力的地方政府，進行約談直至按照有關程式、會同有關部門進行問責。