長租公寓接連“爆雷”，背後又是高杠桿這個“害人精”！
新華社上海10月30日電 題：長租公寓接連“爆雷”，背後又是高杠桿這個“害人精”！
新華社“新華視點”記者鄭鈞天、鄧華寧、鄭生竹
近期，多家品牌長租公寓運營商資金鏈斷裂，停止運營，給眾多租客、房東帶來經濟損失。
“新華視點”記者調查發現，長租市場欠缺準入門檻、標準規範，不少企業向租客按年收租金、按季或按月付給房東，利用長收短付資金杠桿能放大到10倍以上。一旦資本市場出現調整，這類企業往往就陷入資金鏈斷裂深淵。
接連“爆雷”：房東收不了租、租客住不成房
近期，擁有4.5萬間出租房的長租公寓企業——南京樂伽商業管理有限公司宣佈破產倒閉。記者在樂伽位於南京新城科技園的辦公地點看到，這家公司已人去樓空。
從合肥趕來的房東王先生說，樂伽從他手裏以每月1600元簽下了1年的房屋租賃合同，收取了租客1年的房租，但只交給了王先生3個月租金。如今，樂伽倒閉了，王先生無法拿到剩餘的9個月房租。
“樂伽要求租客一次至少支付半年以上的租金，身邊很多租客一般都是一次交了半年、一年或者更久的租金。”租客董女士說，她在2017年開始通過樂伽租房，現在樂伽突然倒閉，交了半年的租金才住了兩個月，剩下4個月的租金打了水漂。
記者採訪獲悉，2016年成立的樂伽公司在南京、合肥、西安、蘇州、杭州、成都、重慶7個城市歸集公寓4.5萬間，其中南京有1.5萬間。不少租客交納了一年左右房租。記者在兩個樂伽QQ維權群裏看到，不少租客稱，房東已下了“逐客令”，要求限期離開。
10月以來，多家長租公寓運營商出現問題：南京君創公寓發佈公告稱，公司資金斷裂，無力正常運營；河南悅如公寓發佈公告稱，1600套公寓因面臨巨大的經營及資金壓力，已無力維持公司正常經營；杭州有5家運營商被曝現金流緊張……
事實上，2018年以來，寓見公寓、好租好住、愛公寓等品牌公寓接連曝出資金鏈問題。地產係長租公寓的發展前景也不明朗，今年以來多家知名房地產開發商剝離長租公寓業務。貝殼研究院數據顯示，截至目前，全國公寓門店關店率達到3.6%，資金鏈斷裂、消防不合規、物業糾紛為主要原因。
高杠桿風險：按年收按月付能放大到10倍杠桿以上
據了解，長租公寓行業分為集中式和分散式。集中式公寓投資金額大、租賃運營週期長，從業企業整體上實力雄厚，風險控制較好；分散式公寓進入門檻低、起步容易，部分不規範的公寓平臺極力擴大市場規模以博取更多的現金流和更高的估值，一旦出現經營問題，就會出現房東沒拿到租金、租客被掃地出門的尷尬局面。
記者採訪了解到，為快速佔領市場，部分分散式長租公寓公司高價收房，低價出租。以樂伽為例，在“高進低出”模式下，其每出租一套房源每月就要損失數百元。為填補資金虧空，樂伽採取長收短付的辦法：按季付給房東租金，但要求租客按年給自己付租金。
南京工業大學房地產經濟管理系主任吳翔華分析說，樂伽這類企業實際上採取高杠桿方式發展，如果租金按年收、按季付，杠桿率為4倍；按年收、按月付，杠桿率能放大到10倍以上。這類企業希望迅速擴大市場規模，不斷做大流量，然後融資上市，從資本市場“圈錢”。
然而，隨著房地產行業加速去杠桿，資本也逐漸回歸理性。根據貝殼研究院統計數據，2015年，長租公寓融資數量達23宗；而截至2019年9月，融資數僅為6宗，且主要集中于V領地、魔方、青客等頭部企業。
“沒有了資本助力，不少長租公寓運營商就陷入了資金鏈困境。”365地產家居網實際控制人胡光輝說，“現在基金公司大都不願意收購長租公寓項目，長租公寓公司融資渠道遇到梗阻。”
多地試水租金託管 保障房東租客權益
針對近期長租公寓市場屢屢“爆雷”，多地已開展專項檢查。8月，南京宣佈多部門聯合用2個月時間，依法嚴查高收低出、挪用租金等行為。隨後，杭州也宣佈開展為期1個月的住房租賃市場專項檢查工作，集中整治和規範住房租賃市場經營秩序，嚴查租金貸合同套嵌、高收低租、侵害群眾利益等問題。
多地近期還探索建立住房租賃租金託管制度。杭州發佈《杭州市住房租賃資金監管辦法(試行)(徵求意見稿)》，規定在銀行設立唯一的租賃資金專用存款賬戶，向房東支付的租金，以及向房客收繳的租金、押金和利用“租金貸”獲得的資金等租賃資金均應繳入專戶管理。南京市下發關於進一步規範住房租賃經營行為防範市場金融風險的通知，規定從事住房租賃代理業務應當建立住房租賃租金託管制度，實行租金銀行託管。
“租金託管制度可保障資金的安全性，同時抬高了企業進入市場的成本門檻，讓長租公寓企業租金收入更加透明、規範，保護租客的租金安全。”58安居客房產研究院首席分析師張波表示。
對於部分“逃之夭夭”的機構高管，中國人民大學法學院教授劉俊海建議，應當啟動刑事訴訟程式，該查封、扣押、凍結財產的及時查封、扣押、凍結，爭取將租客和房東的損失降到最低。
業內人士認為，相比“爆雷”後的協調處置，主管部門尤需對長租公寓經營模式加強監管，讓長租市場實現健康規範發展，從而保障房東和租客的合法權益。
全國房地產商會聯盟主席顧雲昌認為，目前租賃市場的發育仍不充分，應通過政策規範保障住房租賃市場健康發展。“應當建立住房租賃法規制度體系，將租賃內容納入長效機制框架，加強住房租賃立法，根據租賃機構屬性進行分類指導，以規範行業，避免其野蠻生長。”
