北京新機場通航2月考：二手房價托底 新房不升反降
新機場通航兩月考 開發商從競速到退燒
9月25日大興國際機場正式通航至今已滿兩個月。此前，大興新城片區被冠以新國門商務區的標簽，新機場利好不斷，包括萬科、恒大、泰禾、綠地、金融街、遠洋等在內的眾多房企紛紛進入大興跑馬圈地。
隨著機場高速、高鐵、快軌等交通幹線相繼落地，新的空港經濟區逐漸形成，大興新城輻射區顯然佔了很大優勢。不過，伴隨著房地產調控步入穩定期，房價整體出現下行趨勢，以新機場為賣點的樓盤是否能順利“收割”未來紅利，吸引了各方的關注。
競速
龍頭房企出手激戰
自2015年大興國際機場正式開工，大興一直聚焦在鎂光燈下，成為眾多房企狂歡的熱土。據統計，截至2019年11月18日，北京共計完成了70宗土地出讓，其中，居住用地成交45宗，大興和經濟技術開發區累計成交10宗，佔整體住宅用地成交的22%，是目前全市住宅供地最多的區域，其競爭激烈程度也堪稱全北京之最。
例如，就在新機場正式投運當天，保利、中海、金茂+合生分別競得龐各莊、瀛海和石榴莊地塊，龍頭房企新一輪競逐京南，再度刺激了南城市場。
早在2017年，保利與首開組成聯合體早已在南城開發住宅項目；此前2018年，中海的瀛海府則作為北京第一個限競房入市，年初中海又拿下瀛海府二期，新機場通航之際又在瀛海再下一城，其對南城的決心可見一斑；而金茂+合生競得的石榴莊地塊，業界傳聞或將推出一座位於南城的金茂府。
按照規劃，大興國際機場將在2021年和2025年分別實現旅客吞吐量4500萬人次、7200萬人次的建設投運目標，到2040年將滿足年旅客吞吐量1億人次的需求。
根據公開資料，機場直接就業人員將達到30萬，如果按照產業輻射的周邊間接就業人員2至4倍的比率，間接從業人員會突破100萬人次。
巨大的投資機會讓大興機場這塊“香餑餑”成為爭奪的焦點，一時間大興區域形成千帆競發、百舸爭流的局面。
業內人士分析稱，大興市場經過近幾年的高強度開發（過去幾年土地和新房成交量均位居前列），已經具備一定的基礎，新機場開通將進一步推動相關區域，機場快線等相關交通線路的完善，也將進一步提升大興與市區的緊密程度，預計未來幾年，大興將成為重要置業點。
退燒
年底讓利促銷 新房不漲反降
利好空前，土地市場的狂熱是否能帶動樓盤的實際銷售？記者調查發現，在整體樓市企穩的行情下，尤其是大興市場普遍以限競房為主，受限于70/90政策，實際銷售並未迎來期待中的高光時刻。
克而瑞研究中心近日公佈的《2019年1至10月中國房地產企業銷售TOP100》排行榜顯示，10月份TOP100整體銷售規模環比微降，同比增長13.7%；TOP50房企中有近六成企業的單月業績環比下降；六成房企業績目標完成80%以上，少數房企仍需加速推貨去化。
頂著年底業績衝刺的壓力，大部分新盤打出了“親民”牌，降價促銷讓利購房者，加速資金回籠。另一方面，大興區上萬套限競房庫存幾乎在同一時間入市，競爭之激烈遠遠超過其他片區，價格戰此起彼伏。
記者走訪了解到，在大興區新源大街地鐵4號線義和莊商圈，附近在售的金悅府推出85平方米兩居的“普宅”特價房，一口價374萬元/套，這個價格剛好處於五環到六環之間的普宅標準指導價範圍內。“折後價格不到4.4萬/平方米，普宅標準可以降低首付，可以說相當實惠。這個價格也是近期才推出的，之前沒有。”金悅府售樓員李文（化名）告訴記者，“剛需首套房客戶首付只要35%，130萬左右，這在北京在售的新房中應該算絕無僅有了。”
與金悅府緊挨著的頤璟萬和，也推出了類似房源，85平方米兩居一口價386萬元/套。目前項目在售產品為85至135平方米三居和四居。四居產品“頤公館”樣板間日前對外開放，均價在55016元/平方米。而特價房的單價折算僅45000元/平方米，價格差額達萬元，優惠力度著實不小。前來“撿漏”的購房者李先生告訴記者，“已經定了一套，有點遠，平時肯定很少來住，但看好新機場，還是買了。”他也表示了隱憂，“現在年底降價厲害，我是前兩個月買的，還是買早了。現在就是希望新機場開通能夠帶動產業發展。”
4號線上最為成熟的黃村，也是大興新城輻射區，是新機場通航的直接受益片區。黃村雖屬於大興老城區，周圍生活氣息濃厚、配套成熟，但區域內目前新盤較少，附近沒有新規劃和產業園。
據了解，江山風華算是目前黃村片區最火的樓盤，均價55800元/平方米。項目為小高層板樓，主力戶型為89至136平方米3居和4居，得益於全明戶型設計，及風華係園林加持，市場認可度較高。另一方面，競爭對手招商雍和府已近尾盤。據了解，江山風華在9月份取得預售證之後，開盤當天銷售18.3億，去化360套左右。
總體來看，除了黃村核心區一兩個限競房項目去化尚可，大興區域內多達23個限競房，整體去化並不理想。大部分樓盤限價均在4萬以上，而項目的成交價均在3.7萬/平方米左右，新機場通航並未給大興樓市帶來實際性的刺激作用。
尷尬
產品硬傷 高不成低不就
記者調查發現，新機場作為大興最大的利好，實際輻射的區域仍然有限。而如上述的金悅府和頤璟萬和所在的義和莊商圈，雖然處於輻射帶上，顯然又沒有把握好地段優勢，在產品打造上差強人意。
如金悅府在售的85平方米二居、89平方米三居戶型設計並無太大亮點，部分戶型餐廳正對衛生間，在市場上並不受歡迎。相比之下，頤璟萬和品質稍高，但價格也高出不少，仍沒有脫穎而出的亮點。同一區域項目扎堆、同一產品同質化嚴重，可選的餘地較少，是目前大興新城片區限競房的最大硬傷，剛需客群反響平平。
而臨空經濟帶直接輻射的如龐各莊、魏善莊區域，則位於六環外，比較偏僻，目前還沒有地鐵，交通極其不方便，客群大多來自當地的居民和新機場工作人員。
業內人士分析稱，目前大興以城市中心區外溢和本地改善需求為主，總體房價水準相對較低，也有不少板塊屬於機場徵遷安置需求。此外，大興作為集體建設用地直接入市試點區域，近年不少項目通過開發商與集體聯合開發的方式進行，對應產業和人口居住需求也形成一定差異。
值得一提的是，在高端改善產品稀缺的行情下，綠地率先進入大興，推出海珀係產品——綠地海珀雲翡。項目位於清源路商圈，因拿地較早，屬純商品房，目前主推戶型135、158平方米三居，均價76000元/平方米。綠地海珀雲翡總價千萬起步，遠遠超過附近的限競房項目。
“剛需想住未來就租吧，一千來萬去朝陽、海淀買個成熟小區二手也夠了。”前來諮詢的王先生稱，作為投資，目前租售比並不划算。記者從現場了解到，因項目周邊規劃尚未展開，鄰近的優質配套不多，項目主打科技、健康等軟實力。有改善需求的孫先生則坦言，“主要拿地成本高推高了房價，高端改善產品目前在大興的處境還比較尷尬。”
企穩
機場線刺激置換需求 為二手房價格托底
在二手房方面，記者試乘剛剛開通的大興機場線，進行沿線實地調查。大興新城站位於大興區觀音寺街道，興亦路與規劃廣平大街交口南側。該站為出北京大興國際機場後的首站，與城際聯絡線換乘，是區域重要的交通節點。
立冬後的北京提前迎來了寒潮藍色預警，大興新城站就在寒風中矗立。出了車站，目前面對的是一大片空地，因線路剛開通，附近來往的行人並不多，接駁的公交車線路也較少。
資料顯示，大興新城重點區域規劃編制，主要是“一區兩站”，“一區”是西片區，總面積13.8平方公里；“兩站”是黃村火車站和大興新城站周邊區域，依託連接多條軌道交通的綜合樞紐，規劃建設大興新地標，目前已完成“兩站”及周邊地區一體化城市設計。
記者走訪了解到，距大興新城站最近的二手房團河苑小區，掛牌價在3.3萬元/平方米至4萬元/平方米不等，受新機場開通影響，最近掛牌量陸續增多。鏈家經紀人王雪（化名）稱，目前機場線開通對二手房價格沒有帶來太大影響，但是起到心理托底的作用。“這邊二手房跟去年大概持平，不降就是漲了。北京其他區域都在降，這裡沒有。”
諸葛找房提供的數據顯示，大興城區二手房10月份掛牌量增加近1000套。諸葛找房高級分析師國仕英錶示，大興機場通航，可能短期刺激附近的置換需求。
對比北京全市，由我愛我家研究院提供的新機場通航到目前兩個月的數據顯示，大興區域的二手房交易量價同比去年均有所增長，其中成交量增長40.91%。同期北京全市二手房交易量增幅僅13.56%，成交均價則同比下跌。
我愛我家研究院方面分析稱，整體而言，9月底以來大興二手房市場表現優於去年同期，基本跑贏了全市市場。
數據顯示，在我愛我家北京公司二手房交易量最多的9個區域中，2019年10月的交易量環比2019年9月基本都是下滑的，東城、朝陽、海淀雖有增加但增幅不大，大興則環比漲幅達22%，明顯好于其他各區。整體而言，10月大興二手房市場有逆勢表現。
叫板望京 成為新國門？
隨著大興國際機場開通，將大興新城片區作為新國門商務區已成為共識。如今，各售樓處也將此作為最大賣點，對標望京。
建和城研究中心主任何田分析稱，大興新城在大興區中心區域，預計大興新城初期更容易受本地產業的帶動。從機場角度來講，大興國際機場與市區的通達還有待加強，未來有賴於大規模人群和產業的入住，方能形成較好的發展。
從東三環搬到南三環，再搬到南五環，因房租太高不斷往外搬家的張心玉（化名）吐槽道，“大興還是太遠了，南城一個環的距離，相當於東邊的兩個環。”距離遠，大型企業少，仍是居住在大興目前面臨的最大問題。
外企上班的鐘琳（化名）在北京生活了6年，一直居住在望京。她說，“對於經常出差的人來說，住望京太方便了。但缺點是，房價水漲船高，錯過了最佳買房時機，現在的望京動輒七八萬的房價已經高攀不起。”
諸葛找房副總裁苑城建對此分析稱，大興和望京的相同點是機場和市區的距離相當，而且幾乎都是在中間點上，機場高速也從附近經過，從地理特徵上來看有相似之處。不同之處在於，望京距離北京傳統的商業中心和辦公集中區更近，比如國貿區域、亞運區域、東直門使館區域等，資源優勢要比現在的大興新城好一些。大興新城的優勢在於，目前北京正在大力開展南城規劃，麗澤、豐臺科技園等新興產業集中地正在快速發展成長。
在北京開了11年計程車的大興“土著”耿先生告訴記者，“2000年的望京在北京人眼裏也屬於偏遠地區，四處是工地，甚至還比不上現在道路通達的大興城區。”
作為北京城市建設的後起之秀，大興的開發進度顯然更快。根據《大興分區規劃（2017年至2035年）》草案披露，大興新城作為大興“三城”中發展最成熟的板塊，在建設“首都新國門”的過程中正在發揮著引領示範作用。
居住在義和莊地鐵站附近的方小俊（化名）從事影視方面工作，經常有拍攝任務需要飛來飛去。他表示，首次置業選在大興是較為務實的選擇，隨著新機場的開通，在南城生活出行也比較方便。“就是到CBD地區的路程較遠，這方面跟望京沒法比。”同時，方先生說，“從房價上來說，大興是價值洼地，也是目前剛需能夠得上的區域了。”
建和城研究中心主任何田認為，望京隸屬朝陽區，但本身並非朝陽傳統的核心區，經歷了近20年的發展，早期主要是居住需求，產業導入不夠，近年因CBD、三元橋等商圈的外溢需求，保利、綠地、SOHO等大型辦公商務樓宇日漸成熟，望京才形成今天的規模。大興新城能夠吸引本地產業，但周邊產業基礎不及望京所在的朝陽區，預計未來還要一段時間才能釋放。
本版文/陳婷婷
相關資料
今年1月，大興公佈《大興分區規劃（2017年至2035年）》草案。市規劃自然資源委相關負責人介紹，此次分區規劃的規劃範圍為大興區行政轄區，規劃年限為2017年至2035年，明確到2035年的發展基本框架，近期到2020年，遠景展望到2050年。
按照規劃，大興區定位為面向京津冀的協同發展示範區、科技創新引領區、首都國際交往新門戶、城鄉發展深化改革先行區。
到2035年，規劃常住人口規模控制在220萬人左右，規劃城鄉建設用地規模314.25平方公里左右。
