如何盤活利用好農村閒置農房？城裏人想去農村居住有哪些合法途徑？
宅基地是農民安身立命的根基
承載著農村家庭的居住需求與情感寄託
也是農村社會穩定的重要基石
隨著城鎮化進程加速
越來越多的農民進城就業和居住
一些農村房屋出現長期閒置
變成了“沉睡”的資產
盤活利用農村閒置農房
對於激活農村資源
增加農民收入
促進城鄉融合發展具有積極作用
有助於鄉村振興戰略的順利實施
那麼
如何盤活利用好農村閒置農房？
各地在閒置農房盤活利用上有哪些探索實踐？
誰才可以申請取得宅基地使用權？
城裏人想去農村居住有哪些合法途徑？
盤活利用閒置農房有哪些紅線、底線？
《三農三人談》邀請了
農業農村部農村經濟研究中心主任
金文成
中央財經大學法學院教授、博士生導師
不動產與自然資源法研究中心主任
宋志紅
做客演播室
為大家深入解讀
01
要客觀看待農房閒置現象
在農村地區，我們可以看到會有一些農房處於閒置狀態。網上也有消息稱，農村房屋大量閒置浪費，如果能夠進入市場，將產生巨大價值。那麼，該如何看待這種現象？
金文成表示，這需要客觀分析。要厘清房屋閒置的情況有哪些，有的是農民季節性閒置，因季節性打工，把房子閒在那兒了；有的農民長期在外務工，可能多年閒置；還有的是農民轉移進城落戶了，不回到農村了，房子還留在農村，這種閒置是一種真閒置，需要進行盤活利用。目前來看，全國各地的情況是不同的。如果是在城鎮郊區、風景名勝區、交通要道的村莊，這樣的閒置房子利用價值較高，社會關注度也高；如果在交通不便的偏遠山區，閒置房子的市場價值則不高。
02
農村穩大局就穩
要保障進城落戶農民合法宅基地權益
盤活利用農房，涉及到廣大農民的切身利益，也涉及到農村的長治久安。
金文成表示，這些年中央很重視這個問題，政策把得也很緊。如果一不注意出現了問題，特別是進城的農民在城鎮中落不下、融不進，一有風吹草動，還要回到農村去。農民在進城之後在農村還有塊地，還有個房，這就是最大的制度安排。所以，農村穩，大局就穩。
03
閒置農房盤活利用
必須是農民自願行為
黨的二十屆三中全會審議通過的《中共中央關於進一步全面深化改革、推進中國式現代化的決定》（以下簡稱《決定》），擘畫了以進一步全面深化改革開闢中國式現代化廣闊前景的宏偉藍圖，明確了進一步全面深化改革的總目標和各方面主要任務，引領改革開放始終沿著正確方向前進。《決定》明確提出允許農戶合法擁有的住房，通過出租、入股、合作等方式盤活利用。那麼，該如何去正確地理解這項政策？
宋志紅表示，要把握這個政策，有幾個關鍵詞：
第一個關鍵詞是盤活。農村住房，存在著一定程度的閒置，可能因為地區差異而有所不同，有的地方程度高一點，有的地方程度低一點。一方面，它是農民非常重要的財產權利；另一方面，它也是一種非常重要的社會資源。如果把這些閒置農房進行盤活，對農民來說，可以增加他的財產性收入；對國家和社會來說，可以為鄉村的產業發展提供空間，有利於提高重要資源的利用效率。所以，盤活閒置農房，其實是一種一舉多贏的舉措。
第二個關鍵詞是住房。《決定》提到的是農民合法的住房，也叫作農房，這提示我們盤活的對像是農房，重點是在這個“房”上。所以，各地在制定盤活農房的政策時，要多在這個“房”上下功夫。比如，怎樣發揮本地特色民居的獨特優勢，充分挖掘它的價值，而不是去大拆大建。如果把房子拆了，盤活的對象就不是房了，這個理解就有偏差了。
第三個關鍵詞是方式。《決定》提到了出租、入股、合作等方式，用了一個“等”字，說明還有一些其他的方式。比如，在實踐中有些村集體去盤活閒置農房時，只要不違反法律和政策的紅線底線，對於這些農房盤活的模式和方式、方法，各個地方可以結合本地的特色去進行探索。而且，這些都是建立在農戶自願的基礎上。盤活的主體有不同的類型，如果是農戶自己盤活，則不需要跟別人商量，只要符合法律和政策的規定，自己去盤活就可以了。比如，可以用自己的農房做一個民宿；如果是自己的農房和別人合作去盤活，雙方的交易行為既需要農戶的資源，也需要合作方的意願。
04
多元實踐
各地積極探索閒置農房盤活方式
這些年，各地都在積極地探索盤活農房的有效途徑和辦法，也積累了很多好的經驗。那麼，全國各地對閒置農房盤活的利用有哪些有益的探索和實踐？
金文成介紹，有的地方農民把自己的房子進行修繕，完善改造，然後一樓出租，二樓由自己來居住，這是一種農民自己盤活的辦法。像安徽省岳西縣在農房盤活利用中，就創造了這樣的辦法。有的地方村集體把農民零散的閒置房屋，包括季節性閒置的房屋集中起來，利用旅遊的旺季期對外進行租賃經營。有的地方開展了一種合作的方式，比如村中有一些很特色的石頭房、石頭屋，平時看起來沒有什麼利用價值，但是在一些藝術家眼裏，這種房子既有古樸的歷史厚重，又有一些現代的特徵，給它稍微進行改造，也能夠盤活利用。還有的地方通過政府統一組織，在尊重農民意願的前提下，把閒置農房進行適度修繕改造，向社會招募一些店舖到村裏來開展經營，比如有的把它改造成咖啡屋了。各地有這麼多好的探索，我國在政策上也是允許和鼓勵的。
05
宅基地只有農村集體經濟組織成員
才可申請取得
今年中央一號文件強調，不允許城鎮居民到農村購買農房、宅基地，不允許退休幹部到農村佔地建房。那麼，該如何理解這項政策？
宋志紅表示，其實這個政策並不是今年中央一號文件首次提出來的，以前的中央文件也一直都是這麼要求的。對這項政策的理解，首先需要了解這項政策為什麼這麼規定。可以從很多方面解讀，但是今天主要從宅基地權利的邏輯來看這項政策。宅基地擔負著農民非常重要的社會保障功能。村集體給農民分一塊宅基地，然後農民在這個宅基地上自己建房，建完之後就可以解決農民的居住保障問題了。這是我國保障農民有所居的一種比較獨特的方式。農民取得宅基地的核心原因是他為本集體經濟組織的成員。只有本集體經濟組織的成員，才能夠取得宅基地。去年六月份，全國人大通過了《中華人民共和國農村集體經濟組織法》，這部法律對成員資格有明確的界定，對成員享有的權利也有明確的規定。依據這部法律，分配宅基地的權利是成員專屬的。也就是說，只有農村集體經濟組織的成員，才有資格從村集體申請。城鎮居民為什麼不能取得宅基地，核心的問題在於他們沒有農村集體經濟組織成員的身份，沒有這個身份就不能夠取得宅基地使用權。
06
城裏人想去農村居住
有哪些合法途徑？
保護好農民的權益，非常重要。但是，如果城裏人想到農村去居住、體驗，有哪些合法途徑呢？
宋志紅表示，確實有一些城鎮居民想到農村去過田園生活。對於這樣一些合理的需求該怎麼滿足，其實在現行法律和政策的框架之下是有解決途徑的。最常用的一種方式就是出租的方式。比如，有人想去農村過田園生活，他可以向農民租房。按照法律的規定，租賃期最長可以達到20年，租房也能夠滿足絕大部分人想過田園生活的這個需求。雖然不能夠把農房買下來，但是解決居住問題是可以的。
07
盤活利用閒置農房還有哪些要求？
各地農村自然稟賦、經濟水準和群眾需求等差異較大，閒置農房盤活利用途徑自然各有差別。要充分考慮管和放，對盤活利用過程中農戶住宅的權屬問題、利益分配問題等都要建立完善的監管機制和制度保障，切實保護農民權益。那麼，在閒置農房盤活利用過程中，有哪些要求？我們還需要注意哪些問題？
宋志紅表示，閒置農房盤活利用其實是有法律政策的紅線底線的，如果不違反這些紅線底線，各個地方可以因地制宜地大膽探索。
①轉讓的限制。農民的房屋所有權和宅基地使用權，只能轉讓給本集體經濟組織的成員，叫作內部轉讓。如果不是本集體經濟組織的成員，包括城鎮居民、外村的人或者企業等，他們要使用農房，只能通過出租、入股、合作等其他的方式，而不能夠通過轉讓的方式。土地管理法有明確的規定，農民把自己的宅基地轉出去之後，就不能再申請了。農民申請福利分配保障的權利，只有一次，叫“一戶一宅”。
②建設許可和用途的限制。中央文件一直在強調，不能在宅基地上建設別墅大院和私人會所。其實，不僅僅是別墅大院和私人會所，背後涉及到的是宅基地上建設行為的限制。比如，給農民一塊宅基地後，對建房佔地面積、建房高度甚至包括外觀的風格，很多地方都有自己的管理規定。農民拿到宅基地之後，建房時是需要符合這些規定的，建房時也會有一個規劃許可，就像城裏建設行為的許可一樣。如果企業通過出租的方式取得了農民的農房，然後要去修繕的話，同樣也是要符合相關管理規定的。
③行業和安全生產方面的要求。農房盤活之後，要從事經營性活動，比如去開民宿或者書吧、咖啡廳等，要考慮這些行業準入的限制。實際上，因為農房是在農村的特定區域，而且都是用於居住的，所以在這個地方從事的產業類型必須和農村生產生活的基本要求相適應，比如不得污染環境、不能產生噪音擾民等。除此之外，農房的品質安全是否能保證，消防方面是否符合要求，這些方面都是要符合法律的規定。
④其他一些要求。比如，農房本身屬於文物或者該區域屬於歷史文化名村，又或者有的農房本身是在自然保護區等特殊區域，它是有特殊的保護要求的。如果對這樣的農房進行盤活，就要處理好開發利用和保護之間的關係，對法律的強制性保護要求必須遵守。
在農房盤活的過程中，其實地方政府是大有可為的。比如，農房的價值與周邊的配套公共服務是有密切聯繫的，地方政府在這些公共服務的配套方面是可以有所作為的。再比如，對於農房盤活，中央鼓勵用來發展一些符合鄉村需要的產業，而不是奢侈性消費。地方如果找到了符合本地特色的產業，農房的價值也可以更好地發揮出來。產業有時候是需要去發現、去培育的，而這樣的職責其實是在地方政府。
金文成則表示，盤活農房，一定要記得主人是農民，是宅基地使用權人和房屋的所有權人，在這個問題上不要與農民爭利。
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編輯 |趙寧寧
主編 | 楊西元
監審 | 楊 巍
來源 | 中國三農發佈
