(原標題:三四線樓市庫存夠賣30多個月)
自中央經濟工作會議將“去庫存”確立為今年經濟工作五大任務之一以來,各地去庫存措施頻出。但從目前情況看,效果並不理想,城市間分化趨勢繼續加劇,三四線城市存銷比仍高達30多個月,即這些城市現有的房子要賣完得30多個月。去庫存將是一場“持久戰”。
樓市分化趨勢加劇“當前住宅市場步入結構性過剩時代,樓市分化趨勢加劇,一二線城市的樓市火熱爆發與去庫存的政策期待背離,而三四線市場依然深陷泥潭。”中原地產首席分析師張大偉說。
國家統計局數據顯示,1至2月份,全國房地產開發投資9052億元,同比增長3%。雖然投資增速回暖,但庫存再度增加。截至2月末,全國商品房待售面積73931萬平方米,比去年末增加2077萬平方米。
從區域來看,中西部樓市去庫存速度慢于東部。上海易居研究院發佈的最新數據顯示,今年一季度,東中西部30個典型城市商品住宅成交面積分別為3507萬、1495萬和1138萬平方米,同比增幅分別為63.3%、25.5%和-9.3%,中西部城市成交量落後東部,西部城市出現負增長。
同策諮詢研究部監測數據顯示,2月份三四線城市商品住宅累計存銷比為32.07個月,雖同比下降14%,但依舊遠超合理區間15個月,大部分三四線城市去庫存壓力仍大。
去庫存效果大打折扣
面對巨量庫存,今年以來,中央和地方頻頻加施“藥量”,各地都把放寬信貸、活用公積金杠桿、降低稅費、加快棚戶區改造和貨幣化補貼作為去庫存的發力點。但目前來看,市場反應與政策初衷之間出現了背離,本就是庫存“重災區”的三四線城市因為土地供應過剩、產業基礎薄弱等原因,去庫存壓力更是有增無減。
福建三明市國信房地產開發有限公司總經理巫朝魁介紹,6年來,公司共開發了17萬平方米的樓盤,至今還有8萬多平方米的庫存。記者在福鼎市看到,常住人口30萬左右的縣級市,在售樓盤近20個,一些樓盤從四五年前開盤至今去化不及一半。在該市建設局總工程師江曉鳴看來,去化效果差強人意,除了需求不振、一些戶型不合理等原因外,還有就是前幾年供地過快過多,導致供需錯位。
中國指數研究院分析師劉雪瑞舉例說,河北唐山經營性用地成交量在2013年達到最高峰,近三年成交地塊的規劃總建築面積達3592萬平方米,而同期年均銷售面積僅263萬平方米,按照這一去化速度計算,近三年成交的地塊去化需要13年。
中原集團研究中心總監劉淵認為,三四線城市一方面存在供應過剩,房屋和土地存量過高;另一方面受產業基礎薄弱等影響,人口增長慢甚至負增長,導致樓市供大於求。
去庫存需長短結合
業內專家表示,面對如此規模且有增無減的庫存,各地政府應有“持久戰”的準備,沒有一蹴而就的“藥方”,去庫存需長短結合,因城因時施策。
業內人士認為,在當前樓市結構性過剩的大格局下,三四線城市去庫存應從供需兩端發力。短期看,在嚴控土地入市的同時,對庫存進行調整,開發多用途用房,增加適銷對路的產品等;長遠看,加快推動產城融合和戶籍制度改革,增加城市就業崗位,讓新市民享受平等的公共資源和服務……從根本上實現三四線樓市的良性迴圈。化解三四線城市房地產庫存壓力,包括農民工在內的新市民將成為主力軍。為此,專家建議把農民工、個體工商戶等納入公積金保障範圍。
從長遠來看,三四線城市還要在產城融合、戶籍制度改革等方面下工夫,提升城市的包容力。專家指出,提高農民工進城購房意願,推進戶籍制度改革是關鍵。
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