去庫存 別成“單腿蹦”（民生調查·關注樓市去庫存（下））

　　核心閱讀

　　記者調查發現,部分二線城市住宅去庫存力度加大、壓力緩解,但商用寫字樓庫存有所增加,一些城市的郊區甚至出現了整棟寫字樓空置的情況。去庫存也應當注意齊頭並進。

　　各地也在研究採取措施,鼓勵民間資本收購,允許轉變房產用途,調整商住比例,消化商業庫存。

　　步入9月,傳統意義上的樓市旺季。

　　老百姓最關心房價,而在價格數字的背後,反映著最基本的供需關係。一系列政策和市場調節之下,庫存去得如何?空置的樓盤還多嗎?商用、住宅情況各如何?記者在天津、蘭州、瀋陽等城市進行了調查。

　　“瘦身”效果明顯

　　住宅庫存壓力不大

　　蘭州的王先生發現,最近自己中意的小區,不僅房價漲了,待售的房子數量也少了。

　　王先生想在當地雁灘地區的格林小鎮小區購置一套房產。諮詢之後發現,短短一年內,小區的房子每平方米漲了近4000元,可選的樓層也很有限。“我有朋友去年買房的時候一平方米才要9800多元,這個月已經漲到13000多元,而且只剩1至3樓。”雁灘地區遠離商業中心,但銷售熱度不減。

　　遠離商業中心的房子也賣得快,得益於蘭州軌道交通和城市路網建設的穩步推進,購房者對以前較為偏僻的房產項目接受程度增高。

　　王先生相中的小區因為毗鄰正在建設的蘭州軌道交通二號線,銷售行情走高。同時,隨著蘭州市文化教育、醫療衛生等基礎配套設施日趨平均化,使得人口不需要集中于某一名校或名醫院附近,居住空間不斷向老城區以外拓展,蘭州的房地產銷售潛力正在被不斷挖掘出來。

　　截至6月,蘭州市商品房已竣工未銷售累計庫存面積為212.77萬平方米,去化週期約為4個月,蘭州市房產局的相關負責人認為,相對於300多萬人口的省會城市而言,蘭州市庫存壓力不大,商品房庫存面積保持在合理區間。

　　在天津,商品住宅的去庫存壓力也不大。

　　根據易居房地產研究院公佈的數據,截至2016年1月,天津樓市的存銷比為15個月;截至2016年6月,天津庫存總量為1970萬平方米,存銷比為10個月。“這個數據剛剛接近本輪樓市上漲之前北上廣深等一線城市的存銷比。”天津某大型房地產開發企業的市場總監張女士告訴記者。“目前天津的存銷比屬於‘1.5’線城市的平均水準,一線城市大概只有8個月多一點。”

　　張女士介紹,住宅存銷比一般是住宅的存量與當月內銷量的比值,以反映住宅的庫存狀況,受當月住宅新增供應量和總銷售量影響。“這個數據沒有官方統計,但是業內都比較在意。因為它一方面反映了市場的供需關係,更重要的是還能反映地產行業資金回籠的總體狀況,因為大部分開發商都是依靠融資開發項目,如果存銷比過大,說明這個區域地產行業整體資金回籠狀況不容樂觀,融資風險也比較大。業內普遍認為新建商品住宅存銷比如果持續超過12個月就屬於庫存壓力較大。”

　　在瀋陽,雖然截至7月末,全市待售商品房庫存2379.4萬平方米,去化週期為17個月,但這一數據已經較去年底減少186.6萬平方米,縮短1個月。

　　“雖然從數據上看,瀋陽去庫存成果並不算亮麗,”瀋陽市房地產資訊中心主任陳全介紹說,“但實際效果相當顯著,顯性和隱性庫存同步去化,房價沒有跟隨銷量大增而過快上漲,庫存‘瘦身’、房價平穩使房地產市場更加健康。”

　　寫字樓商鋪有些冷

　　商用庫存有所增加

　　蘭州的張先生最近有點煩,因為一位並不相熟的朋友不斷地打來電話:“農民巷(該市重要商業區)的旺鋪,一平方米只賣兩萬多元,10到40平方米的各種期房都有,真的不考慮一下嗎?”張先生很心動,但最終還是拒絕了。

　　“以前想買好地段的商鋪,我們都得各種托關係找朋友還不一定能拿到房子,而且價格還高得離譜,但感覺最近蘭州的商業營業用房、辦公樓、寫字樓的行情都不太好。”有這樣感受的,並非張先生一人。

　　辦公和商業類商品房庫存量是否有所提高?記者從蘭州市住房保障和房地產管理局得到了肯定的答覆,但該局並未給出具體的數據。據蘭州市房產局相關負責人介紹,由於房地產屬於高回報行業,尤其是辦公和商業類商品房近年來價值不斷增長,需求量也不斷增加,因此開發量逐年上升,但隨著近年來房地產市場的降溫以及網際網路電商產業高速發展的衝擊,造成眾多辦公和商業類商品房失去了大部分投資人,也使得此類商品房庫存量有所提高。

　　而在天津,市中心的寫字樓出售率尚可,但在郊區的一些寫字樓,甚至出現了整棟空置的情況。

　　天津市統計局發佈的今年1至7月天津市固定資產投資統計數據顯示,在全市房地產開發完成投資中,住宅投資959.26億元,同比增長23.2%,增速最快;辦公樓投資80.27億元,同比增長11.0%;商業營業用房投資182.99億元,同比增長12.3%;其他開發投資191.37億元,同比增長10.4%。“這在某種程度上可以佐證,住宅的市場消化能力是最強的,預期也是最好的。辦公樓和商業用房的市場預期就沒那麼高了。”張女士說。記者隨機走訪了天津市部分寫字樓集中的區域,中環線以內的中心城區寫字樓出租率基本超過七成,出售率基本上也能達到八成。越往偏遠的地區空置率越高,在一些遠郊區縣工業園區內的商業樓宇甚至還有不少整棟空置的情況。

　　注意齊頭並進

　　鼓勵商住轉化

　　買漲不買跌的心理之下,住房庫存持續消化,而商業寫字樓的庫存卻有增加,如何避免去庫存出現“單腿蹦”,成為當下市場上需要注意的風險。

　　而面對商業和辦公類商品房庫存有所提高的態勢,蘭州市房產局認為可以採取政府主導以及鼓勵民間資本進行收購,收購後適當改變房屋用途,轉向醫療、教育、文化等第三產業運營用房等方法,從而一方面實現適當消化庫存,另一方面有效發展第三產業,進一步提升城市綜合發展水準。

　　另一方面,蘭州也在積極調整批准預售商品房面積的結構。上半年全市累計批准預售商品房面積221.97萬平方米,與去年同期相比下降2.88%。其中商品住房146萬平方米,辦公33.24萬平方米,商業營業42.15萬平方米。

　　瀋陽針對商品住宅庫存規模不大、可承載的彈性較大的實際,在政策上鼓勵商業地產庫存向商品住宅轉化,規定對已供應、未開發的房地產開發用地,允許開發企業轉換用途、調整商住比例,對在建商品住房項目也允許開發企業調整套型結構,同時規定對居民購買商住公寓或酒店式公寓用於自住的,可享受住宅同等政策等,這些辦法可以直接轉化20%的商業地產庫存。