今年，以燕郊為首的環京區域出現了一波“跳漲”，房價接連“破兩萬”、“破三萬”。如此誇張的漲幅甚至高於今年的北京樓市，於是“瘋狂”就成了環京樓市的標簽。不過隨著北京“930樓市新政”的出臺，按照以往慣例，北京樓市感冒，周邊就跟著打噴嚏，於是乎燕郊等環京樓市的降價甚至崩盤似乎都在情理之中。
但就在這個節骨眼上，先是燕郊某項目最近開盤，稱售價站上“4萬元”，緊接著又傳出新政利好環京樓市，將接納被北京高首付擠出的購房大軍。這下就尷尬了，等待“看戲”的購房人也被搞迷糊了，到底新政後，環京樓市是利好繼續還是窮途末路呢？帶著這樣的疑問，《北京青年報》記者探訪了燕郊、廊坊、固安等城市，為您還原真實的環京樓市。
項目漲價試探市場 售樓處實際更冷清
最近，燕郊某項目以4萬元價格開盤售罄的消息迅速引發市場熱議。眾所週知，燕郊在最近一年裏房價實現了翻倍上漲，但最高報價也還是3萬多元。此次在北京“930新政”後一反常態地站上四萬元，引發了很多疑惑。
據了解，實際上該項目的報價為3.5萬元/平方米，所謂的站上4萬元更多是噱頭。但即便如此，3.5萬元的定價在環京區域仍舊非常可觀。
類似的沒有降價甚至漲價的項目，在目前環京的新房中仍有出現，但大多都是為了試探市場反應。這些樓盤的邏輯是北京的限購、限貸，會讓不少人失去了購房的資格或能力，為追上房價的漲幅，部分被擠壓的購房需求會向周邊市場外溢，如燕郊、香河、廊坊、武清……
在固安某項目負責銷售的行銷總監黃先生就對北青報記者表示，“他負責的項目應該在11月入市，行銷部的價格建議本是13500元/平方米，但因為之前賣得比較好，公司現金流也比較充裕，因此集團最後拍板的定價是15000元/平方米，但只有十幾套房源，而且沒有規定硬性的銷售任務，主要是為了試探市場反應。”
黃先生也坦言，雖然理論上講會有更多需求外溢，但因為周邊樓市價格在今年已經漲了一大截，他擔心整個樓市的預期改變會波及價格基礎脆弱的環京樓市。因此，購房人多以觀望為主，漲價後是否能順利去化，他自己心裏也沒底，很多周邊的項目也都在盯著他們，來考慮自身定價。
除了少數幾個項目給出了大概定價外，在樓市新政的影響下，大部分的環京項目都保持了沉默，不但價格保密，開盤暫停，相關的蓄客、宣傳也處於停滯狀態。上週末，北青報記者走訪了包括首爾甜城、匯福悅榕灣、萊蒙順澤水榭花城等多個售樓處發現，即便是週末幾個售樓處也大多空空如也，完全看不出往日裏週末人聲鼎沸的盛況。
其中，首爾甜城項目售樓處的銷售人員稱，“目前項目處在封盤階段，公司給銷售人員也放了假，只留幾個人值班。”
北青報記者沿著燕郊著名的“售樓處一條街”走過去，觀察各家情況，發現80%的售樓處內都只有寥寥數人。在走訪時均被告之“開盤時間未定，價格也未定”。
賣房人明顯增多
新房冷冷清清，二手房卻率先開始了動作。
位於燕郊的百萬平方米大盤燕京航城是燕郊的知名社區之一，配套相對成熟，二手房仲介公司也分佈較多。2009年以幾千元的單價買了6套二居室房子的王先生，最近一口氣將其中的四套挂上了仲介門店的櫥窗。
8月末，王先生本來只挂了一套80平方米的兩居室，定價225萬，隨著看房的人越來越多，他就將價格升到了235萬。但在北京新政之後，王先生認為需要急拋一些房子，拿點現金更踏實，於是就接連把手裏的另外三套未出租的房子也挂了上去，由於此時看房人少了，他每套降了7萬元，都是以228萬的價格挂出。
“前一段時間看著房價還挺好，仲介也信誓旦旦說上三萬沒問題，就任性地漲價了，沒想到新政這麼嚴厲，害怕燕郊房價到頂，趕快便宜點賣。”王先生告訴北青報記者，他當時買這些兩居室的小戶型，就是為了更快地成交，但仲介告訴他，最近新上房源特別多，看房人卻不踴躍，因此不好說什麼時候能賣掉，只是答應儘量幫著多推推。
10月14日，鏈家線上二手房數據顯示，燕郊新上二手房源(含商住兩用)為1991套，二手房源總量10284套，而在北京930新政出臺前夕的9月29日，燕郊二手房數量約為9000套，也就是說，新政發佈後半個月內，燕郊二手房源增加了1000多套。
有業內人士認為，二手房的時間節點相對隨意，有賣房意願的人，一般會在節前就開始掛牌，假期剛好看房、走流程，突然多出近700套住房說明持有人賣房的意願在加強，而且多是投資者追求短期較高的收益。
價格徘徊 暫未明顯下降
很明顯，對於環京樓市的走向，市場出現了一些分歧。有漲價待估的，也有急著降價賣的。不過，綜合來看，掛牌二手房還未出現明顯下降，大多數業主的掛牌價都是以當前均價為參考。
以上上城五期為例，該小區8月份在鏈家成交單價幾乎都在22579元／平方米左右，9月份已經漲到了24681元/平方米，10月份至今更是突破了25000元/平方米。
鏈家網的數據顯示，截至10月18日，燕郊二手房均價已達到25743元/平方米。
“最近房源相比以前增加了不少，但是價格沒有太大變化。”北青報記者走訪的燕郊幾家房產仲介都表示新上二手房並未出現大幅度的跳水。
不只是燕郊，廊坊的二手房市場也類似。秦薇是一位在廊坊萬達廣場工作的仲介，近日，她剛剛撮合了一套公寓成交。她告訴北青報記者，這套44平方米的南向公寓，業主報價47萬元。雖然遇到了樓市新政，但業主仍看好未來環京的潛力，即便暫時不出手，也願意靠出租養房，因此價格並未讓步，最後還是被一位畫家買下作為工作室。
“一直到年底，估計成交量會出現一定程度下滑，不過應該不會出現大幅下滑的可能，畢竟現在單價降一成的房源，一定會被搶著買。另外廊坊與北京對接的程度相比前幾年有了很大程度的提高，基礎配套也大幅改善，價格大幅跳水的情況不太可能。”秦薇告訴北青報記者，從仲介角度看，她們對環京市場仍舊長期看好。
抄底還是高拋
離場與觀望同時存在
環京樓市的表現也恰恰證明了市場的分歧和差異。一方面，有業內人士分析認為，受到需求溢出效應影響，北京樓市政策從嚴，對於燕郊樓市而言是一種利好，可以承接外溢需求。但是，燕郊房價已經較高，沒有利好資源支撐的區域房價會趨於平緩，另外這些地區也不排除繼續出臺措施限制房價。
也有一種聲音認為，燕郊被當做是北京樓市風向標，北京出臺調控政策，或許會導致燕郊投資客看空樓市，集中拋售手中物業，進而導致燕郊樓市步入下行通道，甚至崩盤，因此現在是高點拋售的最好機會。
兩種觀點都各有道理，但從事實上看，經過了幾輪沉浮，以燕郊為首的環京樓市自2015年夏天以來，上漲幅度十分驚人，不少二手房的定價相比一年多以前，都實現了翻倍。尤其是靠近通州的北三縣，在通州的帶動下，紛紛一躍而起。過高過快的漲勢，就難免需要休息和調整。
中原地產首席分析師張大偉就表示，從近期的房價數據來看，北京930對燕郊房價其實沒有什麼影響，甚至北京那邊的限購對燕郊的房價可能還是個利好，更多的人可能選擇燕郊來置業。不過長期來看，燕郊房價沒有什麼支撐的因素，此前也有降價的苗頭。
而對於實際準備出手的買房人，業內人士則建議，剛需買房的話，如果是被擠出北京，不得不在環京買房的，則可以趁著樓市調整的機會興許能淘到低價房源。而對於投資客來說，投資客普遍看中收益率，要有漲價的預期和利率杠桿，才會帶來新的投資需求，因此短期內新的投資客恐怕並不會急於入場接盤環京樓市，因此對於早已獲利豐厚的早期投資客來說，不少人開始選擇賣房，這也就是造成二手房房源短期內激增。
本版文/本報記者 李桁
[責任編輯：張曉靜]
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