昨日（19日）記者從建設部獲悉，北京等多個城市正在研究“經濟租用房”方案，該方案幫助中等收入家庭解決住房難題，更意在防止一系列住房保障政策對將來房地產市場化改革方向形成障礙。
“經濟租用房”是實現“居者有其屋”的有效途徑，但其實現還面臨著財政支援力度、稅收等相關優惠政策出臺以及監管等諸多難題。目前福建等地開展的“經濟租用房”試點還局限于地區性“自發行為”。
解決中等收入住房困難
建設部政策研究中心副主任王玨林表示，“經濟租用房”又稱“經濟性租房”，是指政府或企業持有一部分房源，並將這些房屋以一定價格出租給特定人群。這些房屋租金和居住條件都好于廉租房，是專為特定人群解決居住問題所設定。
“經濟租用房”與“經濟適用房”的區別是，前者是一種住房消費方式，而後者是從政策保障角度出發的一種住房產品分配形式。另外，“經濟適用房”強調“建房”，以新建設的房屋為主，而“經濟租用房”房源則包括政府從市場上收購的房屋或開發企業自有的房屋等等。
2007年，國務院督察組在檢查各地落實《國務院關於解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(以下簡稱“24號文”)時，發現福建等地在推行一種“經濟租用房”產品。
這些“經濟租用房”以政府提供政策支援為前提，用市場的辦法建設和租賃，其租金價格略低於同等條件下的市場租金價格，房屋多為小戶型，供應對象為當地中等收入家庭，申請者必須為自住。
“實際上這是幫助城市中等收入家庭解決住房困難的一種嘗試。”上述專家說，依據目前條件，全國住房保障體系需要“從下往上”，即先解決城市低收入家庭住房困難，然後是中低收入家庭和中等收入家庭。
雖然目前的住房保障工作重點是“低收入家庭”，但建設部門負責人多次在近期講話中也都提到了“幫助中等收入家庭解決住房困難”的問題。
如果“經濟租用房”得到大規模推行，其將與“限價房”一起成為解決城市中等收入家庭住房困難的工具。所區別之處是，“限價房”以售為主，強調購買人群具有本市戶口。而“經濟租用房”則有可能突破“戶籍限制”，為外來人口等城市中等收入家庭提供租房幫助，成為其購買商品房之前的一種過渡性住房安排。
在建設部日前公佈的《經濟適用房管理辦法》中也明確提出，“經濟適用房”走租售並舉的道路，具體形式由地方政府決定。但是時至今日，各地“經濟適用房”分配形式仍是售的多，租的少。
“經濟適用房”這種以產權為主的銷售制度曾廣為詬病。建設部部長汪光燾指出，經適房制度要逐步調整到位。
目前各地都在對“經濟適用房”相關政策進行調整。以北京為例，2月18日公佈公示的《關於已購經濟適用房上市出售有關問題的通知》中明確提出，將過去已購經濟適用房滿5年後上市交易“補交成交總價10%後即可自由買賣”條款修改為“補交買賣差價70%後可上市交易”。
儘管如此，中原地產華北區經理李文傑表示，仍有採用“陰陽合同”等系列手法對新政策影響進行規避或減輕影響的可能。因為目前“經濟適用房”需求缺口很大，房源緊張。
在此背景下，“經濟租用房”推出或可為住房保障體系“補位”。
推行難題
福建等地率先推行的“經濟租用房”制度引起了北京市的興趣，北京除了有400多萬的流動人口外，還有很多具有本市戶口的市民屬於“經濟租用房”的覆蓋範疇。
北京市建委有關人士透露，目前北京市已在開展一些研究工作，針對“經濟租用房”在北京推行的可行性及方式進行研究，有望選取部分區縣進行試點。但目前該工作仍在北京市建委與有關部門的會同協商過程中，還未形成文件上政府辦公會。
按照“居者有其屋”的住房保障規劃，各地都需要大量興建保障性住房，但是僅依靠新建設房顯然供給速度過慢，從市場上收購或委託社會機構管理出租等方式也是幫助解決住房困難群體住房難的不錯途徑。
儘管“經濟租用房”前景美好，但是在實行過程中仍存在諸多困難。
“就如經濟適用房售得多租得少原因是一樣的，”上述有關專家表示，“經濟適用房”出售的多，出租的少的原因就是：地方政府和企業需要靠出售經濟適用房來實現資金回流，出租需要地方政府或企業投入大量資金，在沒有相應的稅收和金融優惠支撐的前提下，地方政府和企業不想也沒能力大量持有並出租經濟適用房。
打破這一政策藩籬的條件顯然還不具備。
但是“經濟租用房”較之“經濟適用房”更具有在出租推廣意義的是，只要政府提供相應的政策支援(甚至不必是國家層面的稅收和金融優惠政策，僅僅是地方政府的土地等方面的優惠政策就已具有激勵性)下，一些企業可以承擔“業主”功能。
中房集團理事長孟曉蘇之前接受記者採訪時也表示，如果地區政府和國家有關部門給優惠政策，一些房地產機構有積極性收購商品房來做“政策性租房”，將來這些機構可以將持有的“政策性租房”打包成REITS實現上市。
包括建設部在內的國務院督察組在2007年的檢查工作中發現“經濟租用房”現象後，也曾提出“經濟租用房”怎樣為宏觀調控服務，如何進行監管等問題。另外還有節約用地、環保等問題，也是“經濟租用房”破繭不得不面臨的問題。
讓一些地方政府對“經濟租用房”產生“敢想不敢做”的另一個主要原因是：目前大多數地方政府財力解決低收入家庭住房難題仍顯捉襟見肘，再考慮照顧城市中等收入家庭，顯然是“財力不夠，事情怕管得太多”。
建設部門一再強調，房地產市場的主流仍是堅持市場化改革方向。“經濟租用房”這一對民生有利的新事物，對於房地產市場的改革發展來說，或許將被正名為“有益補充”。（來源：南方報業傳媒集團-21世紀經濟報道 記者 賈海峰）
