一份樓盤“成本清單”揭秘高房價利益鏈
●“政府可以說是房地產最大的贏家”
●開發商“賺取的利潤是普通人難以想像的”
●“銀行是吃了買房人再吃賣房人”
●推高房價——“媒體非常有用”
在記者的要求下，南昌紅谷置業投資有限公司總經理汪斌為記者提供了一份其開發的樓產項目“地中海陽光”的成本清單。從這份清單可以粗略地發現，房價的構成中，存在多個利益體，其中，開發商、地方政府、銀行、媒體算得上是前四大，他們形成一條“泡沫”製造鏈，從拍賣土地價高者得、虛假宣傳誤導消費、囤積居奇哄抬房價、高息放貸加重成本等方面，將房價不斷推高，以攫取更大價值。
住宅樓盤“地中海陽光”位於南昌市紅谷灘新區，目前其市場銷售的均價是每平方米約4720元。這份清單顯示，“地中海陽光”每平方米建築面積商品住宅成本是3946.61元。
在3946.61元/平方米的成本價中，土地使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米，前期工程費是95.37元/平方米；房屋開發費每平方米1828.23元；管理費94.82元/平方米；財務費170.48元/平方米；銷售費用(90%為媒體費用)160元/平方米；其他費用201.1元/平方米；稅費695元/平方米。
汪斌認為，這份“成本清單”說明，政府在從房價收益中“賺了一大把”。汪斌為記者“清算”了政府從中的收益：一是土地權使用權取得費用(樓面地價)701.61元/平方米；二是前期工程費中的“可行性研究費”2元/平方米；三是房屋開發費的8.33%即152元；四是管理費中涉及政府的達50%即47.41元；五是稅費695元/平方米。幾項合計約1600元/平方米，超過了房價的1/3。此外，政府還要從購房人手中收取稅費和房屋維修基金等費用。“政府可以說是房地產最大的贏家。”汪斌說。
從這份成本清單也可以看出，開發商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區的城市，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發商坦言，“現在的開發商是歷史上最厲害的一個商人群體。我們賺取的利潤是普通人難以想像的，當然有時候用來打點的錢也是老百姓想不到的。”
房價“成本清單”顯示出銀行在房地產市場投資中獲得了頗豐的效益，其每平方米收益在170元。汪斌給記者算了一筆賬，如果是購買一套100萬元的房子，從銀行獲得商業貸款60萬元，30年還清，按照現在實行的7折優惠利息，償還給銀行的利息也要10幾萬元。
江蘇省長髮都市房地產開發公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊，主要是貸款利息遠遠高於其他行業貸款，一般也要達到百分之十幾。
記者採訪發現，房價“成本清單”中媒體花費佔據一席之地，在房價背後的利益鏈中，媒體作用巨大。汪斌坦言，就“地中海陽光”這個樓盤，目前每平方米160元的推廣費用中，有90%給了媒體。行業內，基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。
一位熟悉媒體運作的人告訴記者，一些市場化媒體在推高房價過程中負有不可推卸的責任。近年來，房地產廣告幾乎在都市類媒體的廣告收入中佔了1/3，從幾百萬到幾千萬不等。
媒體在獲取大筆廣告費用的同時，也承擔了為樓盤銷售造勢的“義務”，炮製出諸如某樓盤“供不應求”“消費者連夜排隊買房”等“新聞”，欺詐群眾。僅南昌紅谷置業投資有限公司一家為例，今年該公司銷售收入約8個多億，其中，廣告費用就達一兩千萬元。汪斌坦言：“媒體非常有用。”
“現在看起來政府有錢，日子好過，問題是和大眾想法完全違背，是走不遠的”。江蘇銀監局局長于學軍認為，地方政府不能把經濟發展的“寶”壓在房地產市場上，否則，政府在立場和利益上，就會和房地產商趨同化，和老百姓相背離。任何商人都是惟利是圖的，關鍵是政府如果在趨利中與其成為“合夥人”，對社會的危害是很大的，因為政府有很多的資源和手段發揮作用。政府本來是公共服務的，如果偏離了此角色，危害很大。
有關業內人士及專家分析，房價暴漲中政府負有不可推卸的責任。地方政府對於“經營城市”“出售土地”的興趣和衝動，為房地產與地方政府的結盟提供了可能。一些地方政府官員在土地徵用、地皮出讓、工程項目中的腐敗行為，更成為這種聯盟關係的粘合劑。
樓盤“成本清單”驚曝高房價內幕
本報訊 在本報記者的要求下，南昌紅谷置業投資有限公司總經理汪斌為記者提供了一份其開發的樓產項目“地中海陽光”的成本清單。記者發現，開發商、地方政府、銀行、媒體四個利益體形成一條“泡沫”製造鏈，將房價不斷推高。
汪斌為記者“清算”了政府從中的收益，發現政府收益超過了房價的1/3，可以說政府是房地產最大的贏家。
開發商是利潤的第二大主體。“即便是中部地區的城市，一個項目賺1000萬元的純利潤也很常見”，南昌市一名開發商坦言。
江蘇省長髮都市房地產開發公司董事長周力明說，銀行是吃了買房人再吃賣房人。近10年來，房地產開發貸款始終是銀行利潤最大的一塊。
“媒體非常有用。”汪斌坦言，行業內基本上是成本價的3%至5%要投放至媒體。媒體為樓盤銷售造勢，炮製出諸如某樓盤“消費者連夜排隊買房”等“新聞”。
高地價——高房價的惡性迴圈仍在繼續。“國企抬價的現象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣。”南京市浦口區國土局一位不願透露姓名的幹部告訴記者。
記者近日在江蘇、江西採訪時，多位基層國土部門幹部向記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企製造新“地王”現象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位。
南昌市土地交易中心主任錢友庚認為，“地王”頻出不是好現象，除了製造房價上漲外，過多的資金沉澱在房地產對宏觀經濟的損害很大。
他認為，土地市場和房地產市場都有潛規則。國有企業不怕地價高，因為資產在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這裡虧損那裏能賺回來。房地產上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性迴圈。“國企現在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統風險最終要金融機構和股民承擔，最終買單的是老百姓。”錢友庚說。
學者羊慧明等業內人士表示，如果國內一線城市房價繼續被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍。事實上，北京、上海的每人平均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京。換言之，京滬房價已經把未來十餘年的空間都透支了。日本的地產泡沫是一個富裕社會的泡沫，都拖垮了日本經濟，而中國還是一個整體不富裕的社會，出現超過日本的房地產泡沫，其災難性後果將更可怕。
專家們表示，當前經濟尚未企穩，全球經濟還在蕭條期的情況下資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹後一旦貨幣政策調整、社會預期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構資產損失都會嚴重影響經濟復蘇。
國企瘋狂搶地吹大資產泡沫
為經濟復蘇“埋”下地雷
“國企抬價的現象很普遍，搶地搶得像瘋了一樣。”南京市浦口區國土局一位不願透露姓名的幹部告訴記者，近期南京市要拍賣7幅地塊，浦口區打算拿出2塊地，但是現在有多家國企來爭。
記者近日在江蘇、江西採訪時，多位基層國土部門幹部向記者反映，近期多個城市土地拍賣中頻頻出現國企製造新“地王”現象，地價紛紛超過2007年的歷史最高位。大規模出現的地價新紀錄不僅短期內會拉動周邊房價上漲，在未來多年內還會因自身成本過高而不斷刷新房價紀錄。
“國土部門並不希望土地價格越高越好”
上述不願透露姓名的基層幹部說，“業內流傳國家4萬億投資計劃中，有2萬億經過國企下屬的房地產公司流入了土地市場。一些國企拿地不計成本，今年拍出的新‘地王’可能會導致未來5至8年內房價成本居高不下。民營企業經過2007年的泡沫後拿地普遍比較理智。其實國土部門並不希望土地價格越高越好，那樣只會拖累一個區域房地產的健康發展。”
這名幹部向記者介紹了今年南京市的幾塊新“地王”：9月8日，南京市河西新城區金沙江地塊拍出了15.92億的“天價”，其樓面地價高達7553元/平方米，雙雙創下今年住宅類用地的新高，該區今年一季度有的住宅售價還不到7500元/平方米。搶下該地塊的保利地產是由中國保利集團控股下的一家大型國有房地產企業，自7月份以來已經斥資63億元在全國5個城市拿地，9月8日是該企業進入南京的“揭幕戰”。
9月16日舉行的南京國土拍賣會上，江寧區九龍湖區域誕生了新“地王”，央企中冶置業經過66輪爭奪，斥資3.42億元拿下了一幅地塊，樓面地價達到每平方米3910元，比萬科2007年拿下同區域一幅“地王”的價格還高了632元，成為今年江寧地塊拍出的最高價。業內人士估算，項目建成後的成本會超過7000元/平方米。
國企“豪賭”土地引發新一輪房地股融資擴張
華泰證券房地產行業研究員張馳飛說，今年的土地市場像2007年一樣“地王”頻出，“北京地王”“上海地王”“深圳地王”“廣州地王”……，一路刷新歷史紀錄。但有所不同的是，今年央企手裏錢多，而2007年是民企上市公司唱主角。
他向記者舉例：6月30日，中化方興以40.6億元競得北京廣渠門一地塊，成為北京“地王”；9月10日，中海地產以70.06億元奪下了上海長風地塊，平均樓板價為22409.3元/平方米，一舉奪下“中國地王”稱號。這比兩周前華潤置地35億元在嘉定剛剛創造的地王價整整翻了一倍。
同樣在9月10日，兩家國企招商地產和深圳華僑城聯手，以5.3億元總價拍得深圳寶安尖崗山一塊居住用地。該塊地以樓面價為1.89萬元/平方米成交，刷新紀錄，成為深圳新“地王”。
國企四處購地、一擲億金的同時，引發上市房地產企業快速跟進，股市上出現新一輪融資擴張。張馳飛介紹，保利地產近期融資78億元，金地集團也完成股市融資40億元，萬科112億元增發計劃剛剛通過股東大會，綠城也有相應融資計劃。
9月22日，民企再度創造“地王”，杭州綠城集團首次進軍蘇州，便以61億元的天價拿下了蘇州金雞湖大道沿線兩個地塊。其中以36億的總價拍得6號地塊，樓面價28057元/平方米，預計該地樓盤價格將突破5萬元/平方米，成為江蘇新“地王”。
地價和房價高企帶來巨大風險，最終買單的是老百姓
南昌市土地交易中心主任錢友庚說，今年2季度以來，南昌市的土地交易明顯活躍，現在每一宗地都有7至8家競爭。南昌市沒有有意抬高地價，但是開發企業的行為確實缺乏自律，不斷涌現新“地王”對行業並不是什麼好事。
2007年南昌市出現了一批“地王”，可是到2008年底，有的地價只剩下原來的二分之一。今年有2007年拍賣的三幅地塊被退回來，有的開發商寧願損失定金，因為承受不了高昂的土地成本。
錢友庚認為，今年許多城市的房價出現了“跳躍式上漲”，迅猛的漲勢是難以維持的，這也表明市場沒有進入健康的迴圈。“地王”頻出不是好現象，有的比周邊房價還要高，除了製造房價上漲外，過多的資金沉澱在房地產對宏觀經濟的損害很大。
他認為，土地市場和房地產市場都有潛規則。國有企業不怕地價高，因為資產在賬上，拿到地就可以再去融資再去搞項目，這裡虧損那裏能賺回來。上市公司需要相應的業績來維持股價，反過來又迫使開發商以更高的價格去追逐更多的土地。房地產上市公司進入一種“高地價→高股價→更高地價”惡性迴圈。“國企現在不差錢，上市公司可以圈股民的錢，但是地價和房價高企帶來的巨大系統風險最終要金融機構和股民承擔，最終買單的是老百姓。”錢友庚說。
蕭條期間資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音
中國工商銀行資產管理部研究員張興勝說，中國的房價收入比是發達國家的3至6倍，住房租售比(每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積的房價之間的比值)超過400倍，而國際上公認的正常範圍為200至300倍。
目前，上海市已有13家樓盤銷售價格突破10萬元/平方米，周邊杭州、蘇州、南京等城市價格達到3萬元/平方米以上的項目比比皆是，這些都反映出我國房地產泡沫嚴重程度。
江蘇銀監局局長于學軍認為，比泡沫本身更嚴重的，是我國缺少抑制泡沫膨脹的有效機制和社會動力。抑制房地產泡沫主要依靠政府對市場投機活動的抑制，新加坡、英國、瑞典等國均有卓有成效的措施抑制房價。我國一些地方片面理解“增加居民財產性收入”的政策，鼓勵居民直接進行住房投資，將房地產作為社會投機工具使用，推高房價遂成為地方政府增加非稅收入的基本途徑，因而抑制房地產泡沫就一直缺少出臺的社會動力，導致1993年、2006至2007年、2009年出現週期性的房地產泡沫。
專家們表示，資產泡沫總會破裂的，世界各國概莫能外。從美國發生的網際網路泡沫和房地產泡沫情況看，泡沫持續的時間往往比人們預想的要長，但泡沫破裂的速度遠遠快於人們的預期。
當前經濟尚未企穩，全球經濟還在蕭條期的情況下資產泡沫膨脹，對中國而言絕非福音。泡沫加速膨脹後一旦貨幣政策調整、社會預期改變，泡沫隨時可能破裂，將動搖市場信心，居民財富損失和金融機構資產損失都會嚴重影響經濟復蘇。
專家：京滬未來十餘年房價已被透支
災難性後果將比日本更可怕
學者羊慧明等業內人士表示，如果國內一線城市房價繼續被哄抬炒高，將可能重蹈東京樓市“急漲長跌”的覆轍。一些經濟界人士認為，當前我國一線城市的房價已經很高，風險已經很大，前車之鑒不能不重視。
事實上，北京、上海的每人平均收入還不到東京的1/10，而房價已比肩東京，一套100平方米的普通公寓(清水房)房價達200萬元人民幣以上，即以家庭戶均年收入6萬元計算，房價收入比已超過30倍。
京滬每人平均收入要達到東京的水準，起碼還要15年。換言之，京滬房價已經把未來十餘年的空間都透支了。日本的地產泡沫是一個富裕社會的泡沫，都拖垮了日本經濟，而中國還是一個整體不富裕的社會，出現超過日本的房地產泡沫，其災難性後果將比日本更可怕。
專家們認為，我國並不是沒有發生過房地產危機。海南、香港都曾因房地產泡沫破裂受嚴重拖累，深圳去年的房價大跌引發部分樓盤業主集體“斷供”，風險陡然出現；杭州房價下跌幅度曾達到幾千元，市場低迷持續時間超過其他城市。
從一個國家來看，房地產沉澱的社會資金越多，對其他領域的發展越不利，沒有一個國家因房地產發達而成為世界強國。從一個企業來看，沉迷在房地產就會喪失鬥志，荒廢主業。
日本泡沫經濟時代購買不動產越多的大企業，受到的拖累就越大。當前，內地樓市正在克隆香港的模式：一旦把“地王”炒高到世界之最的天價，拿得起地的開發商就越少，最後形成寡頭壟斷，他們就可以隨意拔高房價，牟取驚人的暴利。
靠非理性瘋狂拉高房地產等資產價格拉動的經濟增長是不可持續的，並可能使整體經濟和社會受害，最終榨幹社會財富。內地不可能仿傚香港的房市，仿傚香港地產模式將禍害中國社會。
