本報訊 在不到半個月的時間裏，樓市調控政策頻頻發力。從“國四條”到“拿地首付不低於50%”，再到“營業稅優惠政策”終止，中央政府密集出臺了多個樓市調控政策。就在政府穩定房地產價格的調控措施頻頻發力的同時，樓市“高燒”依然不退。專家認為，當前房地產調控措施開始進入密集出臺期，未來或有“重拳”出擊。
“營業稅優惠政策”終止的消息公佈後，具體採取哪種方式進行徵收是業內外關注的焦點。12月23日，財政部、國稅總局下發的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》對此進行了明確。該通知提出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
接受採訪的多位專家表示，營業稅細則對於中低價二手房市場，特別是90平方米以下二手房市場，影響將非常有限。不過，對於北京短期內購買140平方米以上非普通住宅的購房者，打擊力度最大，預計佔比達8%左右的大戶型二手房將涉及在內。
“政府傳遞的信號非常明確，即遏制房價的過快上漲。指向性也是非常明顯的，有保有壓，抑制投機性購房，鼓勵自住和改善型購房。”北京大學房地產研究所所長陳國強告訴《經濟參考報》記者。
同樣是在23日這一天，為嚴厲打擊房地產開發企業囤地、炒地行為，國土資源部通報了9個省18宗房地產開發土地閒置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閒置土地處置有關政策，警示房地產開發商根據實際開發能力理性取得土地，及時開發利用。
分析人士指出，雖然短期內國務院出臺的調控措施難以產生較大的影響，但政府隨後應該還會出臺相關措施，比如收緊二套房貸利率等，而如果房價仍然過快上漲的話，不排除政府明年出臺更加嚴厲調控措施的可能性。
上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭預計，明年一季度整個房地產市場將明顯降溫；二季度如果房價重新高漲，還有其他政策出臺；若保持穩定和調整狀態，則緊縮政策不會再加碼。
光大證券新近發佈的一份報告稱，緊接著國務院層面、銀監會、住建部以及地方都可能會出一些政策來落實，如差別化信貸管理，對於投資性購房抑制、打擊炒房、稅收、市場監管、捂盤的政策，對二套房、大戶型、區別化城市進行收緊，對異地購房進行限制等。
住房轉讓營業稅“回歸” 顯調控意圖
政府對房地產業的調控政策開始細化，力度也在繼續加大。
23日，財政部、國稅總局下發的《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》提出，自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業稅。
就在同一天，國土資源部也通報了9個省18宗房地產開發土地閒置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閒置土地處置有關政策。
專家認為，再次調整房地產營業稅凸顯利用稅收政策工具加強房地產市場調控意圖，通過提高房屋交易成本，遏制當前房價過快上漲勢頭，穩定房地產市場。雖然短期內國務院出臺的調控措施難以產生較大的影響，但政府隨後應該還會出臺相關措施，如二套房貸利率上調等，如果房價仍然過快上漲的話，不排除會有更嚴厲的措施出臺。
聚焦 1 營業稅差額徵收對市場影響不一
業內人士指出，該政策對二手房市場的實際影響遠遠小於此前的預估。
與去年12月“131號文”出臺優惠政策之前相比，個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額徵收營業稅；而對於不足5年的普通住房，是全額徵收的。
“現在政府把非普通住宅打回原形，而對普通住宅則由全額變差額，可見，普通住宅交易還是享受到了稅收優惠。這說明中央還是繼續支援普通住宅交易的。”上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭說。
據測算，如果按照一套80平方米市場成交價格為200萬，原購買價為100萬的二手房計算(房齡三年)，如果優惠取消按照全額計算的話，按照5.5%的稅率計算，要徵繳11萬元的營業稅，而如果按照差額，僅需要繳納5.5萬元。
美聯物業市場研究部總監張大偉表示，在大家都預計營業稅按照全額收取的時候，出臺差額詳細解釋，對於中低價二手房市場一定程度上反而是重大利好，特別是90平方米以下二手房市場，影響將有限。
“兩部委公佈的營業稅細則，首先提及非普通住宅的納稅調整，可見政策主要考慮點還是放在了打壓投機、鼓勵自住及改善需求上面。”張大偉說。
張大偉預計，這一政策將使得貸款購買高檔二手房的客戶因為交易環節費用太高而轉而選擇一手商品房，投資需求也將轉移，而市場上中低價、中小面積的二手房將繼續火熱成交。
對此，21世紀不動產分析師孟奇指出，營業稅差額徵收的細則體現了政府對於二手房市場的態度：一方面市場過熱需要收緊，另一方面又不希望把樓市管死，因為從政府層面來說，還是需要讓樓市保持一定活力來促進經濟的穩定。
不過，“鏈家地產”認為，營業稅細則，對於北京短期內購買140平方米以上非普通住宅的購房者，打擊力度最大。據統計，北京140平方米以上二手房成交佔比在14%左右，其中五年內大戶型佔比在8%左右。
“鏈家地產”預計，未來，除營業稅成本有所上升外，投資風險加大外，根據歲末多個房地產相關會議的基調，短期大戶型投資心理預期也將縮緊。
聚焦 2 政策重拳之下市場表現“過激”
在政府調控措施頻頻發力房地產市場的同時，樓市熱度依舊不退。
開發商年底突擊圈地的行為更是絲毫不“避諱”政策敏感期。就在《關於進一步加強土地出讓收支管理的通知》發佈次日，龍湖地產旗下上海公司聯合集團控股股東嘉遜發展香港控股有限公司，以總價約17.29億元人民幣奪得嘉定新城2幅地塊，與地價相比溢價率高達417%。北京、廣州等地也同樣如此，溢價率高達200%至300%也並不罕見，“地王”的刷新速度並沒有因政策的密集出臺而減緩。
更讓人驚訝的是，22日，被譽為“中國第一拍”的廣州亞運城地塊正式開拍，經過44次舉牌，最終由富力、雅居樂、碧桂園組成的聯合體以255億元的天價奪得，創全國地王新紀錄。此前有觀點認為，由於近期樓市調控政策不斷出臺，預計亞運城最終成交價不會超過200億元。
與此相呼應的是商品房交易市場的火爆。來自國信證券的統計數據顯示，在調控政策密集出臺的一週，北京、成都、昆明等城市商品房銷售量再創新高。各地區一手商品房市場並未因為行業政策收緊而降溫，國內11個城市的商品房銷量仍保持3位數的同比增長，9個城市出現2位數的環比上漲，其中北京、成都、昆明上周成交量創2007年以來的歷史最高水準。
以北京為例，冬季蕭瑟的寒氣中商品房交易市場熱情高漲。上週期房住宅簽約5250套，同比增長100.8%，環比增長18.6%，創2007年以來的歷史新高。一手商品住宅銷售成交均價19849元/平方米，同比上漲125.8%，環比上漲16.4%，再創2007年以來的歷史新高。
21不動產北京安信瑞德多家門店反映，在營業稅調整明確後，客戶量依然比較平穩，並沒有出現太大的變化。分析師認為，二手房營業稅免征優惠的消息傳出，市場不會對此有這麼快的反應，由於政策末班車因素的推動，近期成交的準客戶數量確實明顯增加，預計本月會出現新一輪的成交高峰。
國內某知名房地產企業資深人士坦言，購房者對於政策收緊的反應短期並不顯著，目前的市場依舊瘋狂。“可以享受員工折扣價我都不敢買房，可很多人都在拼命搶購，投資市場就是這樣，價格到了高位反而有更多人瘋狂。”該人士透露，就在上週末，其房地產公司的銷售情況仍舊喜人，預定率高達100%的樓盤並不鮮見。
此前的11月，房地產運作數據顯示，11月新增開工面積達1.6億平方米，同比增長198%，環比增長100%。“今年9月份之前，購房者表現得很瘋狂，而開發商在一定程度上還是比較謹慎、理性的，但10月份以後，開發商也變得非常樂觀，與購房者一起瘋狂。”上述人士擔憂地表示。
對此，北京大學房地產研究所所長陳國強認為，政府調控政策效果的顯現需要一個過程，不會立竿見影，市場層面的反應是緩慢的，不可能說政府調控一齣，房價就應聲而落。
聚焦 3 不排除更嚴厲調控措施出臺
從12月7日的中央經濟工作會議，到12月9日和12月14日的國務院常務會議，再到五部委出臺的“土地新政”，可以說，進入12月份，房地產調控措施出臺開始進入密集期。專家表示，政府傳遞的信號非常明確，即抑制投機性購房，鼓勵自住和改善型購房，遏制房價的過快上漲，下一步或有更嚴厲的調控措施出臺。
天職國際會計師事務所高級稅務經理劉梅告訴《經濟參考報》記者，在未來一段時間內，在房地產領域的相關稅收政策或不會再有大的調整，畢竟稅收政策不能朝令夕改，況且調控政策應是配套出臺，稅收政策只有與其他政策協調配合才能起到最優效果。
“就房地產而言，政府的調控措施其實是有很多的，包括稅費、土地、信貸等。從已經出臺的措施來看，調控措施應該是一套組合拳，實際上，政府也在權衡，考慮政策出臺的時機和力度。”北京大學房地產研究所所長陳國強說。
為嚴厲打擊房地產開發企業囤地、炒地行為，國土資源部12月23日通報了9個省18宗房地產開發土地閒置情況，督促各地方政府及國土資源部門進一步落實閒置土地處置有關政策，警示房地產開發商根據實際開發能力理性取得土地，及時開發利用。
陳國強認為，抑制樓市投機更有效的辦法是商業銀行放貸審核嚴格把關和嚴格執行相關的信貸政策，不過，政府是否會採用這一政策還要看明年房地產的具體情況而定。
就在12月21日，有消息說，相關部門已制定調控政策，不但明確要求各大商業銀行嚴格執行二套房貸利率，而且同時將二套房及多套房的商業貸款首付比例提高至50%。此消息頓時緊繃了市場的神經。對此，央行未予置評，各地銀行也紛紛表示沒有接到調整通知。
光大證券新近發佈的一份報告預測，緊接著國務院層面，銀監會、住建部以及地方都可能會出一些政策來落實，如差別化信貸管理，對於投資性購房抑制、打擊炒房、稅收、市場監管、捂盤的政策，對二套房、大戶型進行收緊，對異地購房進行限制等。
國內某知名房地產企業資深人士告訴《經濟參考報》記者，雖然二手房營業稅差額徵收這一政策對市場影響不大，但其透露出的資訊對開發商的心理預期影響很大，開發商現在擔心後面還會有更加嚴厲的措施出臺。
